Dok je u Rijeci više teško naći useljivi i koliko-toliko pristojan stan u starogradnji, ispod 1.600 ili 1.700 eura po »kvadratu«, u Trstu je, pokazuju primjeri iz oglasnika, ali i svjedoče brojni naši sugrađani koji često putuju, moguće pronaći useljivi stan u centru grada već za 1.300 do 1.500 eura po »kvadratu«.

Radi se pritom o starijim stanovima koji možda i trebaju poneki zahvat, no svakako stanovima prikladnim za život.

U Trstu su noviji stanovi, luksuzniji, daleko skuplji, cjenovno čak i nadmašuju usporedivu ponudu kod nas, no ako ćemo govoriti o običnim potrebama i prosječnim stanovima u starogradnji, kod nas se, u tom segmentu ponude, »kvadrat« sličnog stana očito cijeni i za 400 eura više.

Problem je što u Rijeci stanova baš i nema, pa je zapravo teško i pronaći adekvatni stan, a kamoli još i po prihvatljivoj cijeni. Kako to da je Rijeka postala skuplja od Trsta, a uvijek je bilo obratno, i što se tiče kupovine i najma, pitaju se mnogi.

I o razlici u kvaliteti života u Rijeci i Trstu isto bi se dalo raspravljati. Trst nam je uvijek bio urbana shopping meka, vrata prema zapadu, no zapuhali su očito neki novi vjetrovi, a među njima i trend snažnog rasta cijena nekretnina kod nas u zadnjih nekoliko godina.

Kod nas, naime, cijene nekretnina općenito luduju, mnogi misle da su prenapuhane, međutim takve kakve su, odraz su ponude i potražnje.

Od 2016. naovamo, cijene »kvadrata« praktički su se udvostručile, a bitno je uvećan i promet. Tada se, prije nekih sedam godina, 70-ak »kvadrata« stana u Rijeci moglo dobiti za 70-ak tisuća eura.

Danas se traži dvostruko više. U Italiji cijene nekretnina općenito rastu sporije nego kod nas, no sve su to tržišta s izrazitim regionalnim razlikama.

Ono što kod nas vrijedi za nekretnine na moru, čiji su kupci pretežito stranci, ne vrijedi za kontinent, izuzev glavnog grada koji je snažno odskočio i čije tržište ima vlastite zakonitosti.

Isto tako ni u Italiji se ne ponašaju jednako cijene u Trstu ili primjerice metropolama kao što su Rim ili Milano, gdje su nemjerljivo više.

Tako su dosta visoke i cijene stanova u Ljubljani, iznad 3.000 eura za »kvadrat«, a Ljubljana je isto na sat vremena vožnje od Rijeke…

U Hrvatskoj veliku ulogu igra inozemna potražnja, posebno u priobalnim županijama, Istarskoj, Primorsko-goranskoj i drugima. Ona onda diže cijene na razine koje su sve manje dostupne ili nedostupne domicilnom stanovništvu.

Rast kamata

Branko Papeš iz riječke agencije Dogma nekretnine kaže da je sve je to zakon ponude i potražnje, koji diktira cijene. Na to da se jeftiniji stan može naći u centru Trsta nego u centru Rijeke kaže da je to zato što kod nas nema dovoljno ponude stanova.

– Koliko znam, novogradnje su u Trstu iznimno skupe, no oni ih normalno grade, dok u Rijeci novogradnji ni nema, i onda je cijena starogradnji skupa.

U Trstu je dakle novogradnja skupa, ali je ima, i onda čovjek može birati. U Rijeci novogradnji nemate, možda par desetaka novosagrađenih stanova imamo u ponudi, pa starija gradnja drži cijenu.

U vrijeme bivše Jugoslavije se u Rijeci gradilo 2.000 do 3.000 novih stanova godišnje, a mi u deset godina ne izgradimo toliko.

Istina nema ni razloga jer nema toliko doseljavanja, ali onda imate skok cijena starih stanova jer potražnja postoji, rezonira Papeš.

Veli da cijene i dalje rastu, iako je sve ipak malo usporilo ovaj zadnji kvartal. No, ipak se prodaje, prometa ima.

Inače, prema službenoj statistici DZS-a, u trećem kvartalu prošle godine nastavljen je u Hrvatskoj snažan rast cijena nekretnina, za 14,8 posto na godišnjoj razini.

Četvrti kvartal donio je usporavanje i sad se svi pitaju što će biti. Kamate su počele rasti, Europi prijeti recesija, no inflacija je i dalje visoka, a Hrvatska je ušla u eurozonu i u Schengen.

Rastuće kamate i recesija, kao i činjenica da su cijene općenito jako visoke, idu u prilog budućem hlađenju tržišta nekretnina, no inflacija, euro i Schengen i dalje bi ga mogle podupirati.

– Imate razloge zbog kojih će tržište ostati stabilno ili se još i povećavati i imate razloge za pad. Nitko nema staklenu kuglu.

Činjenica je da su jedini pobjednici inflacije – vlasnici nekretnina, a isto tako je dokazano da su po ulasku u Schengen sve pogranične regije imale rast cijena nekretnina 10 do 15 posto.

To su kod nas Istra i Rijeka. No, ima i razloga za pad, a to su usporavanje gospodarske aktivnosti u Europi, recesija, rast kamata, rat u Ukrajini itd., nabrojio je Papeš.

Kaže da je lani 36 posto ukupno prodanih nekretnina kupljeno od strane stranih državljana, uz more preko 50 posto, čak i do 80 do 90 posto u nekim mjestima.

– Bez obzira na to što su te cijene nama visoke, one su i dalje smiješne nekome tko živi u Münchenu, Berlinu, Frankfurtu ili Beču.

Mi smo njima i dalje »best buy« destinacija, k tome i blizu, sigurna, s visokom kvalitetom života i prirodnim ljepotama, kaže Papeš.

Usporiti mora

Dubravko Ranilović iz agencije Kastel, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK-u, smatra da će doći do usporavanja na tržištu nekretnina, jer se trendovi moraju mijenjati, posebno nakon ovako velikog rasta zadnjih godinu dana.

– Promjene trendova se događaju u ciklusima koji traju prosječno 7 godina, pa je tako primjerice 1994. započeo pad prometa i cijena, pa 2001. rast, onda 2008. pad, kada je bila globalna kriza, pa je potom 2015. ponovo krenuo rast, i sada je prošlo 7 godina.

Zadnjih godinu dana su tražene cijene rasle po stopi i većoj od 25%, dok se stopa rasta realiziranih cijena kreće od 12-14 % za isto razdoblje što ukazuje na poprilično nerealan očekivanja prodavatelja, što ukazuje na mogućnost usporavanja prometa nekretninama, a onda posljedično usporavanje cijena pa i pad nekim nekretninama.

U zadnjem kvartalu 2022. ipak je došlo do usporavanja potražnje pa i prometa nekretninama, no cijene će početi padati tek nakon nekog vremena usporenog prometa.

U pravilu je to najmanje pola godine od promjene trenda, kada prodavatelji koji moraju prodati nekretninu prodaju po nižim cijenama nego što su planirali.

Više je tu faktora koji utječu na tržište. Bitan je rast kamata na kredite koji može usporavati potražnju, no dok god je visoka inflacija, kupcima će biti interesantna kupovina nekretnina.

S obzirom na to da kod nas veliku ulogu igra inozemna potražnja, posebice za nekretnine uz more, bitno je i što će se događati u državama Europske unije s obzirom na energetsku krizu, pa tako i primjerice u Njemačkoj: jer je tamo došlo do usporavanja gospodarstva pa i tržišta nekretnina, a iz Njemačke nam dolazi četvrtina od više 12.000 stranaca koji su u zadnjih godinu dana stekli stambenu nekretninu u Hrvatskoj.

Dakle, za sve nas, a posebice za Istru, sjeverni Jadran i priobalje, posebice će biti važno što se događa u globalnom okruženju, a tu je situacija neizvjesna, kaže Ranilović.

Veli da će se po njemu tržište polarizirati na rabljene nekretnine čije će cijene u prosjeku stagnirati te kvalitetnije i novije koje će držati cijenu, dok će priobalje općenito biti pod utjecajem ponašanja stranih kupaca, odnosno onoga što se događa globalno.

– Ako se suzbije inflacija i porastu kamate te ojača energetska kriza, suzbit će se i potražnja, i sve to može utjecati na usporavanje na tržištu nekretnina, a kojim će smjerom težište ići, moglo bi se već vidjeti u prvim proljetnim mjesecima.

Ulaz u šengenski prostor i uvođenje eura su dobri za tržište nekretnina i posebno područja uz granicu, no ipak će za tržište biti presudna gospodarska situacija u Europi i svijetu, jer primjerice kada smo ušli u EU, cijene i promet nekretninama su i dalje padali zbog gospodarskog stanja kako globalnog tako i u Hrvatskoj, usprkos očekivanom rastu tržišta zbog ulaska Hrvatske u EU, kaže Ranilović.

APN opet potiče potražnju i povećava cijene

I dok struka ispravno detektira problem, a on se zove: nedostatak novih stanova, jer se premalo toga gradi, država izgleda opet ide »popravljati« stanje na tržištu nekretnina potpirujući potražnju.

Naime, kako stvari stoje, na proljeće kreće novi krug APN-a da se mladim obiteljima subvencijama pomogne kupiti stan, što je u redu i potrebno da im se pomogne, no ovako se potiče potražnja što dodatno povećava cijene, umjesto da se one krenu hladiti značajnijom stambenom izgradnjom, subvencioniranom, poput POS-a.