Dok su vani cijene nekretnina u padu, kod nas su i dalje postojane, iako je promet pao. Problem je (ne)priuštivost nekretnina i slaba kupovna moć u odnosu na visoke cijene kvadrata. Međutim, činjenica je i da u Hrvatskoj velik broj kućanstava (veći u odnosu na EU) već posjeduje neki oblik nekretnine, jer su one tradicionalno u našem društvu oblik vlasništva u koji će se najprije uložiti. Taj pregled tko, što i koliko točno ima ili nema, trebao bi dati i tzv. registar kućanstava koji je u izradi, a spekulira se da bi on mogao biti i temelj za skoro uvođenje poreza na nekretnine, o kojem se godinama vode rasprave. Obično se govori da ga treba uvesti na neiskorištene nekretnine, dok je kao oblik oporezivanja imovine on i pomak k pravednijem oporezivanju.

No, s obzirom na specifičnost našeg društva i tržišta gdje su nekretnine ljudima bile i glavni oblik štednje, i često se u njih ulagalo mukom i iz oskudnih dohodaka, postavlja se pitanje hoće li taj porez, ako se uvede, napraviti više štete nego koristi, te hoće li dodatno pospješiti prodaju nekretnina strancima. Jer, naši građani tradicionalno posjeduju nekretnine kao nasljeđe, oblik štednje ili investiciju, a mnogi ih ne mogu održavati zbog slabijeg tekućeg dohotka, pa će se ovime »istjerati« dio takvih pasivnih korisnika iz tih nekretnina, te ih potaknuti na prodaju.

Nužda ili luksuz

U tu priču ulazi i poljoprivredno zemljište. U pripremi je i tzv. stambena strategija, pri čemu je detektirano oko 400 tisuća stanova u kojima nitko ne živi, a plan je potaknuti iznajmljivanje, da se snizi cijena, no opet, ide se na redistribuciju postojećeg i zadire u privatno, dok država sama ne koristi svoju imovinu na najbolji način. Treba li uvesti porez na nekretnine i kakav, pitamo prof. dr. Marijanu Ivanov s Ekonomskog fakulteta u Zagrebu. Ivanov kaže da će, s obzirom na to da je cilj smanjiti porezno i ukupno fiskalno opterećenje dohotka od rada, država prije ili kasnije trebati naći alternativni izvor prihoda. Tim više, dodaje, što će se »zbog demografskog stanja smanjivati broj zaposlenih rezidenata, kod stranih radnika mogu postati specifičnosti u oporezivanju, a rad robota i umjetne inteligencije nije porezno zahvaćen – barem ne u kategoriji dohotka od rada«.

– Trenutno je porez na dohodak prihod lokalnih jedinica, a one koje su odustale od primjene viših poreznih stopa sada alternativni i/ili dodatni izvor prihoda traže u većim komunalnim naknadama, koje su pritom povećane svuda neovisno je li ranije postojao prirez ili ne i kolike su više stope poreza na dohodak. No, komunalna naknada je jedno, a porez na nekretnine drugo. Porez na nekretnine je porez na imovinu, odnosno porez na jedan oblik bogatstva koje ljudi imaju, a može se jednako njime obuhvatiti sve vlasnike nekretnina u Hrvatskoj, bili oni rezidenti ili nerezidenti.

Prof. dr. sc. Marijana Ivanov – Foto Arhiva/NL

Znači, u tom slučaju bi se država porezom upletala u pitanje oblika imovine koji ljudi drže i praktično kažnjavala vlasnika stana, npr. u vrijednosti 150.000 eura, a ne bi porezno dohvatila onog tko istu vrijednost bogatstva drži u banci, u dionicama ili kriptovalutama. Ispada da bi posjedovanje nekretnina time postalo luksuz pa je upravo zbog toga temeljno pitanje do koje kvadrature po članu kućanstva bi nekretnine bile neoporezive, jer za većinu nas stan ili kuća nisu luksuz, nego krov nad glavom, a oporezivanje nekretnina ima smisla jedino u slučaju ogromnih vrijednosti nekretnina u kojima nitko ne živi ili koje su tek manjim dijelom iskorištene, ističe Ivanov. Rješenje, kaže, ne bi smjelo biti ni parcijalno u smislu da se porezno ne obuhvati netko tko ima npr. veliku kuću s dva kata, a porezno kažnjava netko drugi tko tu istu kvadraturu ima u dva manja stana pa mu se drugi računa kao luksuz. U oba slučaja na gornjem katu ili u drugom stanu mogu biti njihova djeca, podstanari, što znači da tretman treba biti isti, precizira Ivanov.

Udar na umirovljenike

– Temelj rasprave o porezu na nekretnine stoga treba biti definiranje visine kvadrature nekretnine koja je adekvatna za stanovanje s obzirom na broj članova kućanstva, odnosno osoba koje je koriste, a koja ne bi bila oporeziva. Drugo pitanje je formula za utvrđivanje vrijednosti nekretnine, jednostavno rečeno utvrđivanje njezine tržišne vrijednosti, što nije nimalo lako pravedno odrediti jer vrijednost ovisi o nizu faktora i nije homogena, niti se može izjednačavati s prosječnom cijenom stanova u nekom gradu i gradskoj četvrti, jer se nekretnine bitno razlikuju s obzirom na kvalitetu izgradnje, godinu izgradnje, materijal korišten u izradi, pozicija s obzirom na grad u kojem se nalazi, dio grada odnosno gradsku četvrt, blizinu tramvaja, vrtića, škole, dodatne sadržaje koji su u blizini itd., pa ako ćemo ići u krajnost, i stranu svijeta na koju gledaju prozori. To jasno nitko neće analizirati pa će biti puno slučajeva nepravednosti u poreznom tretmanu. Sve su to razlozi zbog kojih uvođenje poreza na nekretnine nije poželjno, iako sve to praktično trpimo i u sustavu nedavno povećanih komunalnih naknada. Drugi razlog zbog kojeg porez na nekretnine nije poželjan je udar na životni standard umirovljenika koji su tipično vlasnici nekretnina, a njihove mirovine nisu dostatne za plaćanje dodatnog poreza, što jasno vrijedi i u slučaju značajnog povećanja visine komunalnih naknada po metru četvornom. No, nije to samo udar na financije i siromaštvo umirovljenika. Niz drugih osoba s relativno niskim prihodima su vlasnici neke nekretnine i to im je sve što imaju. I nipošto nije luksuz, pa makar to bio i stan u centru Zagreba, Rijeke, Splita, uz koji se veže cijeli njihov život. Bilo bi krajnje nemoralno da ih se poreznim tretmanom tjera da te nekretnine prodaju, da odu u starački dom ili postanu beskućnici. A posve je jasno da će u društvu uvijek biti onih koji će jedva čekati da netko zbog sile prilika mora jeftino prodavati nekretninu da ne bude ovršen ako ne može plaćati porez, a jasno da će doći i do ovrha pa ćemo opet imati pojedince koji će takve nekretnine kupovati u bescjenje, upozorava Ivanov.

»Vruće« hipoteke

Država, kaže, »ne smije dovesti do namjernog i ciljanog urušavanja cijena nekretnina i ukupnog tržišta nekretnina, jer je to pitanje ne samo vrijednosti imovine pojedinca te životnog standarda i kvalitete života građana, nego i faktor od utjecaja na niz poslovnih aktivnosti od sektora građevinarstva kojem pad cijena nekretnina zasigurno ne bi išao u prilog, kao ni značajna ponuda starih nekretnina koje ljudi prodaju jer im drugo ništa ne preostaje ili jer je takav oblik imovine zbog poreza postao manje atraktivan«.

– Nadalje, to je i pitanje kreditne sposobnosti dužnika jer pad cijena nekretnina znači da pada vrijednost kolaterala (hipoteke) kojom je osiguran stambeni kredit, a banke načelno imaju pravo tražiti da dužnik poveća vrijednost imovine pod hipotekom do minimalnog iznosa, što znači da je moguće da stan koji je do jučer bio adekvatan instrument osiguranja pod hipotekom, to sutra ne bude. Ne kažem da će banke to raditi ako ih regulativa na to ne prisili, jer njima je najvažnije da se kredit uredno otplaćuje, ali kada bi bilo koji značajniji faktor doveo u pitanje urednost otplate kredita i odnosa s dužnikom, odnosno obveza dužnika, bankama će se početi kvariti kreditni portfelj, kamatne stope će zbog faktora rizika možda biti veće, profitabilnost banaka će biti pod negativnim utjecajem ispravaka vrijednosti za lošije kredite, a sveukupna financijska stabilnost može biti narušena. Ovo je lančani tijek poremećaja koji se mogu javiti ukoliko porez na nekretnine postane veliko porezno opterećenje, što znači da on u svakom slučaju ne bi smio biti prevelik teret, a ako to ne bude onda se postavlja i pitanje čemu ga uvoditi. Osobno mislim da od toga neće biti ništa, jer je popis troškova i potencijalnih nepravednosti predugačak pa niti jedna vlada ni stranka ne može računati na podršku birača u slučaju njegova uvođenja, pa čak ni uvažavajući veselje dijela stanovništva što će bogati platiti veći porez. Isprva će plaćati bogati s luksuznim vilama, a kasnije svi, misli Ivanov. Daljnje je pitanje, kaže, je li u planu samo oporezivanje stambenih nekretnina ili i poljoprivrednih zemljišta, poslovnih zgrada itd.

– Već sad imamo slučaj da stranci masovno kupuju nekretnine u Hrvatskoj pa je žalosno ako bi porez na nekretnine to još dodatno stimulirao. S obzirom na to da se bliže izbori, iz niza informacija koje dolaze iz medija teško je zaključiti je li priča o porezu na nekretnine ozbiljna ili nije, osobno mislim da još uvijek nije, niti da smo za to spremni, ali znamo da europske institucije zagovaraju njegovo uvođenje u Hrvatskoj, poglavito kao alternativu visokim fiskalnim davanjima koje snose poduzetnici za svoje radnike, ali i radi harmoniziranja porezne prakse u članicama EU-a, zaključuje Ivanov.

Ako se uvodi porez, treba to puno ranije najaviti

– Ako je aktualna i izvjesno buduća Vlada spremna pokrenuti sustav oporezivanja nekretnina, onda bi se svakako trebalo jasno reći kad (koje godine) i u kojem obliku i s kojim fiskalnim teretom će krenuti njegova praktična implementacija, npr. za 10 godina, kako bi se svi građani i poduzetnički sektor jasno i transparentno informirali o načinu njegova provođenja i da bi se izbjegla stihija te manipulacije i špekulacije na tržištu koje bi dovele do pada cijena i urušavanja tržišta nekretnina. I naravno, kako bi u tom razdoblju ljudi mogli racionalno odlučiti koliki dio svog bogatstva će držati u nekretninama, je li im isplativije plaćati najam ili imati vlastitu nekretninu te uzimaju li stambeni kredit ili ne. Uređena ekonomija i pravni sustav bi značili da niz godina prije njegove primjene to sve znamo, zaključuje prof. dr. Ivanov.