Ono što se naziva uvođenjem poreza na nekretnine i izmjenama poreza na plaće, nakon što je prošlo javnu raspravu na e-savjetovanju, sada je došlo pred Vladu i u finalnom obliku ide pred saborske zastupnike koji bi do kraja godine trebali izglasati ove velike promjene u poreznom sustavu.

Naime, Vlada je sa sjednice u četvrtak u saborsku proceduru uputila izmjene i dopune šest zakona u sklopu novog kruga poreznih izmjena, koje bi na snagu trebale stupiti 1. siječnja iduće godine. Riječ je o izmjenama i dopunama zakona o lokalnim porezima, zatim poreza na dohodak, doprinosa, poreza na dodanu vrijednost (PDV), općeg poreznog zakona te zakona o Poreznoj upravi.

Niz kontroverzi

Da je reforma i sveobuhvatna, ali i da izaziva niz kontroverzi, pokazuje činjenica da su u postupku javnog savjetovanja pristigla ukupno čak 634 komentara, a moglo bi se reći da su najmanje zadovoljni mali iznajmljivači u turizmu, kao naravno i oni koji posjeduju veći broj nekretnina na koje će sada morati plaćati puno veće poreze od dosadašnjih, kada je praktički postojao samo porez na kuće za odmor.

Iznajmljivači su ovim nezadovoljni, no iz Vlade im poručuju kako kratkotrajni najam ne može biti manje oporezovan od dugoročnoga kao što je bio slučaj do sada, jer je jasno da Vlada želi poticati dugoročni najam kao mjeru pomoći mladim obiteljima koje tako lakše mogu barem do stana za najam, dok je kratkoročni najam mnogo komercijalno isplativiji, i te se razine oporezovanja moraju izjednačiti.

Ministar financija Marko Primorac to je posve otvoreno najavio za buduće razdoblje, rekavši kako će se u idućim godinama, vjerojatno od početka 2026., dodatno povećati porezno opterećenje za »rentijere« u turizmu, čime će se napraviti distinkcija između njih i »domaćina«.

Dakle, ova reforma će se još modificirati na način da onaj tko ostvaruje dohodak od rentijerstva plaća više od onoga koji na nekretninama ipak ne zarađuje dodatno.

– Dosad u prijedlogu nisu bili prepoznati instituti »domaćina« i »rentijera«. Stoga, na prijedlog ministra turizma i sporta Tončija Glavine, ideja je da se napravi distinkcija u pogledu poreznog tretmana između »domaćina u turizmu«, to jest onih koji uslugu smještaja pružaju u objektima u kojima žive, te »pravih rentijera«.

Kako je objasnio Primorac, »rentijeri« će tako biti u još nepovoljnijem poreznom tretmanu, dakle porezno opterećenje za njih će biti još veće.

To znači da će od 1. siječnja 2025. svi imati istu razinu poreznog opterećenja, dok bi od 2026. ono trebalo rasti za »rentijere«.

Neizvjesna budućnost

– Radi se o poreznim promjenama koje će stupiti na snagu 1. siječnja 2026. Trenutno o tome razgovaramo, tako da je doista prerano da govorimo o bilo kakvim konkretnim detaljima u tom smislu, rekao je Primorac, koji još ne želi odgovoriti na pitanje koliko bi to opterećenje za rentijere trebalo dodatno rasti.

Da je privatni smještaj Pedro, da se pogoduje stranom kapitalu, a hrvatski građani da su doista građani drugog reda u vlastitoj zemlji, neki su od komentara među iznajmljivačima koji se čuju nakon što je Vlada objavila još jedan famozni krug reforme turizma. A prema kojoj se dakle, praktički iz zgrada s više od 4 stana kroz pet godina brišu apartmani, a za rentijere najavljuju još veća opterećenja od domaćina kojima davanja ionako rastu.

Očekivano je novi reformski krug među iznajmljivačima izazvao puno nedoumica i nevjerice, posebno među onima koji iznajmljuju apartmane u stambenim zgradama.

Vedran Tomić, inicijator građanske inicijative Spasimo male obiteljske iznajmljivače, je komentirajući izmjene i dopune Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, koje su u četvrtak puštene u javno savjetovanje, kazao kako je činjenica da su svi koji iznajmljuju apartmane u zgradama automatski svrstani u rentijere, jako loša.

– Ono što ljudima nije jasno, a to je da će se najavljeni ionako drastično povećani paušali primjenjivati na domaćine, dok će oni koje se svrstava u rentijere dobiti još veće porezno opterećenje. Koliko će ono biti, još se ne zna.

Znači, neće biti domaćini povoljnije tretirani, već ih čekaju sva povećanja nameta koja su i najavljena, dok rentijere čeka ekstra povećanje davanja. Isto tako, domaćin će biti onaj koji ima prebivalište u istoj jedinici regionalne samouprave, dakle, u istoj županiji u kojoj se nalazi i objekt koji iznajmljuje.

Što ako netko živi u Novom Vinodolskom, a kuća koju iznajmljuje mu se nalazi u Svetom Jurju? A činjenica da su svi koji iznajmljuju apartmane u zgradama, neovisno gdje žive, automatski rentijeri te da će i oni s postojećim rješenjima morati skupiti 80 posto potpisa, pokazuje da se nastavlja progon malih iznajmljivača i da Vlada pogoduje stranom krupnom kapitalu i izgradnji naselja mješovite uporabe.

I dalje se, nažalost, udara na najslabije iznajmljivače, ukazao je Tomić.

Ocjena ustavnosti

Podsjetio je kako su sve ove mjere usmjerene prema legalnim iznajmljivačima, a ništa prema onima koji iznajmljuju na crno, među kojima ima i puno stranih vlasnika nekretnina. Istaknuo je kako su prijedlozi koji se tiču iznajmljivanja u stambenim zgradama i sama suglasnost protuustavni. I neće utjecati na povećanje stambenog fonda, ali hoće na mogućnost domicilnog stanovništva da ostane živjeti u svojim mjestima.

Mali iznajmljivači će, najavio je, podnijeti zahtjev za ocjenom ustavnosti novog Zakona o ugostiteljstvu i Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

– Iznajmljivači su vrlo nezadovoljni, naime, praktički se ukida 90 posto apartmana u zgradama, a u velikim gradovima ustvari svi. To da se takve odredbe kao što je ova o potrebi prikupljanja 80 posto suglasnosti utvrdi na već postojeća rješenja o iznajmljivanju, je ustvari do sada nešto neviđeno.

Najavljeno je, dakle, da će u roku od pet godina svi postojeći iznajmljivači morati priložiti suglasnost 80 posto stanara, inače im silom zakona prestaju vrijediti rješenja. Nije jasno kako će se to provesti jer na rješenjima ne piše u kakvom se objektu nalazi apartman.

Znači oni će morati primarno napraviti nekakav registar apartmana koji se nalaze u zgradama. Ljudi se neće sami prijaviti. A s druge strane, Vlada je ostavila mogućnost da netko tko ima cijelu apartmansku zgradu, bez problema iznajmljuje.

Tko gradi zgradu s apartmanima bez problema će iznajmljivati i dalje, a netko tko je od roditelja naslijedio stan koji želi iznajmljivati turistima, to više neće moći. Samim time se postavlja pitanje što je uopće svrha ovog zakona, jer obuzdavanje apartmanizacije očito nije, kazao je naš sugovornik.

Stručnjak za obiteljski smještaj Nedo Pinezić, »prigodno« je objavio kako će 31. listopada 2024. ostati zapamćen u povijesti Hrvatske kao dan kad je pokopan »privatni smještaj«, »kućna radinost«, »smještaj u domaćinstvu«.

– Posljedice smrti tradicionalnog smještaja u domaćinstvu bit će dalekosežne i konačno pogubne i za sam turizam. Ali to nikoga nije briga jer će se prije pojave masovne turizmofobije već dobro zaraditi na izgradnji, prodaji i iznajmljivanju tisuća novih, visokovrijednih i visokozvjezdanih mješovitih naselja uz samo more.

Imućni stranci postati će novi vlasnici i iznajmljivači, a siromašni radnici s Dalekog istoka njihovo servisno osoblje. Od domaćeg življa ostat će pokoji menadžerić, općinski namjesnik, a domicilno stanovništvo će još jednom morati potražiti sreću u emigraciji.

Svaki put kad na današnji dan zapalimo svijeću, sjetit ćemo se ovog trenutka i svih onih koji su tu nekad živjeli jedan normalan život. Taj nam život otimaju drugi koji će nas zamijeniti, slikovito je na apsurdnost situacije ukazao Pinezić.

Neometana apartmanizacija

Inače, činjenica je da je posljednjih godina, posebno po Istri, ali i na Kvarneru, trend gradnje čitavih nizova zgrada s osam do deset stanova. Ako takve stanove investitor misli iznajmljivati, sam sebi će naravno potpisati suglasnost i bez problema dobiti rješenje.

Ili se milijuni ulažu u nizove istih kuća za odmor s bazenima. Ako bi hipotetski investitor sve te kuće s bazenima iznajmljivao umjesto da ih proda, u slučaju da prijavi boravište u toj županiji, čak će ga se tretirati kao domaćina.

Nedavno je jedna hotelska grupacije najavila ulaganje u devedesetak apartmana koji se prodaju po sistemu ključ u ruke. Neki mediji navode, kvadrat će biti i do 9.000 eura. Dakle, ono što veliki mogu, mali ne mogu.

U suštini se problem pretjerane apartmanizacije ne rješava, a činjenicu da je Hrvatska nekretninski eldorado što itekako diže cijene stanova i sprečava domaćeg čovjeka da si od hrvatske plaće kupi stan, nije se ni dotaklo. Nekretninski biznis će i dalje cvjetati, prostor će se raubati, kupovat će i dalje stranci. A zna se koliko njih krene legalno iznajmljivati.

Pitanje je i što će biti s integralnim hotelima po gradovima, ako ne bude apartmana koje će iznajmljivati, ali i kako to da se za hostele u zgradama ne radi ovo što se radi za apartmane. Gost u apartmanu smeta, ali u hostelu ne.

Nove izmjene i dopune Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, a koji bi trebao biti usvojen po hitnom postupku, na javnom su savjetovanju do 13. studenog.

Država neće kazniti samu sebe

Iako su neke stručne udruge kritizirale stav Vlade da ne treba plaćati porez na državne nekretnine koje se ne koriste, ministar Marko Primorac tome se čudi.

– Državi nije ambicija da njeni prostori stoje prazni, te je nedavno predstavljenom nacionalnom stambenom strategijom predviđeno njihovo stavljanje u funkciju.

Međutim, nije se vidjela svrha da država taj porez plaća, jer bi to značilo da ga plaća »de facto« novcem poreznih obveznika pojedinim jedinicama lokalne samouprave, a pri čemu bi ponovo kod sebe zadržavala 20 posto tog poreza.

Iskreno, to nam se činilo kao računovodstveno-porezno tehnička pojava za koju nismo uopće shvatili koji bi joj bio cilj, osim kao nekakvog kažnjavanja samih sebe, ocijenio je Primorac.

Raspodjela poreza i pomoć nerazvijenima

Propisuju se i novi rasponi za utvrđivanje visine paušalnog poreza od iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova. Kako je već ranije predstavljeno, sukladno indeksu turističke razvijenosti, općine i gradovi će donositi odluku o visini paušalnog poreza po krevetu u turizmu u propisanim granicama.

Taj raspon će iznositi između 150 i 300 eura za najrazvijenije jedinice, za one u drugoj skupini od 100 do 200, trećoj od 30 do 150, a u najnerazvijenijim turističkim područjima od 20 do 100 eura po krevetu.

Ovo su rasponi koje propisuje zakon, a unutar njih lokalne jedinice mogu kreirati svoje stope. Kada je riječ o izmjenama Zakona o lokalnim porezima, ključna promjena se odnosi na transformaciju poreza na kuće za odmor u porez na nekretnine, pri čemu taj porez postaje obavezan za lokalne jedinice.

Dosad ga je imao samo dio jedinica, i ticao se mnogo manjeg broja nekretnina, no sada će biti obuhvaćeni svi – i sve lokalne jedinice, i svi posjednici nekretnina.

Pritom se utvrđuje raspon poreza na nekretnine od 0,6 do osam eura po metru kvadratnom, naveo je ministar Marko Primorac, koji je podsjetio i da će 80 posto prihoda od poreza na nekretnine ići jedinici lokalne samouprave, a 20 posto u državni proračun, s tim da će se tih 20 posto redistribuirati jedinicama čiji će prihodi po osnovi ovog poreza biti manji, dakle opet će postojati model »poravnanja« za slabije razvijene lokalne samouprave.