S obzirom na to da je tržišni euribor (3,9 posto) premašio zakonski dopuštenu promjenjivu kamatnu stopu na stambene kredite (3,73 posto), veće banke u Hrvatskoj praktički su izbacile promjenjive stope iz ponude stambenog kreditiranja i od 1. srpnja nude mahom samo fiksne. Potvrdile su nam to Erste banka, OTP banka, Hrvatska poštanska banka, a potom i Privredna banka Zagreb i Zagrebačka banka – svi oni imaju samo fiksne stope na stambene kredite tijekom cijelog perioda otplate, koji ide i do 30 godina, međutim te su stope i do 2 postotna boda više no lani. Kreću se od 3,5 posto (ako su osigurani krediti) do čak 4,5 posto godišnje što, kada se ubaci u kreditne kalkultore, vraća u one periode kada se banci na kraju vratilo i dvostruko više od iznosa koji je podignut. Efektivne stope su naravno i više, idu i do 5 posto. Bankari neslužbeno kažu da i ne mogu više nuditi promjenjive stope jer je euribor, koji im je u bazi promjenjive kamate, već veći od zakonskog limita kamate od 3,73 posto, koji je HNB izračunao za drugu polovicu ove godine.

Preskupa »sigurnost«

Euribor je, znači, u temelju promjenjive stope, on je i taj njen promjenjivi dio, i već je sam po sebi veći od limita, a kada bi se na to dodala i neka marža (fiksni dio), što banke obično rade, morale bi dakle poslovati s negativnim maržama, što im nije na kraj pameti. Dakle, sve su »presjekle« fiksnim stopama na koje se ovaj limit ne odnosi. Pa onda kamate mogu biti i veće. Time se doduše odmah i anulira kamatni rizik za klijenta (stopa mu je ista za cijeli period otplate bez obzira kako se kreće tržište), no ta se »sigurnost« i plaća. Erste je rekao da kod njih kamate na nove stambene kredite uz fiksnu stopu u cijelom periodu idu od 3,45 do 3,73 posto, kod HPB-a idu od 3,80 do 4,40 posto, a PBZ nije u odgovoru naveo visinu nove fiksne stope, no provirivši na njihove web-stranice, na koje i sami upućuju, kamata im je fiskna i iznosi 3,98 posto. Posluživši se i njihovim kreditnim kalkulatorom, mjesečna rata kredita od 100.000 eura na 30 godina iznosila bi, uz tu kamatu koju nude, 476,26 eura, što daje ukupan iznos za otplatu od 171.455,92 eura. To znači da se za 30 godina (360 mjeseci) banci vrati preko 70 tisuća eura više no se podiglo. Potom, na web stranicama OTP-a koji također u odgovoru nije naveo visinu kamate, piše da je fiksna kamatna stopa s rokom otplate do 15 godina od 3,99 do 4,19 posto, a s rokom otplate većim od 15 godina od 4,29 do 4,49 posto. Njihov kreditni kalkulator kaže da uz kamatu od 4,49 posto, rata kredita od 100.000 eura na 30 godina iznosi 506 eura, pa kada se to pomnoži s brojem mjeseci otplate, ispada da korisnik vrati ukupno 182.160 eura ili više od 82 tisuće eura više no je prvotno podigao. Kod Zagrebačke banke je pak kamatna stopa 4,09 posto, također fiksna za cijelo razdoblje otplate. Sve je to tu negdje, vrlo slično, te puno više no lani. Ako se uzme da su se još lani kamate na stambene kredite (a tada su dominirali kombinirani krediti gdje je prvih 5 ili 10 godina fiksna kamata, a onda promjenjiva) kretale oko 2 posto (u fiksnom dijelu otplate, naravno), a za APN i niže, onda je jasno da su kamate porasle gotovo dvostruko.

Cijene kvadrata

No, riječ je tu o stambenim kreditima o kojima ovisi i dio potražnje za nekretninama. Ovdje smo uzeli primjer kredita od 100.000 eura, a pitanje je što se više uopće za to može kupiti, uz ovolike cijene kvadrata. Bit će sada zanimljivo vidjeti hoće li sve ovo, i za koliko, ohladiti tu potražnju, s obzirom na to da se tek pola kupoprodaja odvija u kreditu, a ostalo ionako u gotovini. Uz to, uz more 40 posto potražnje generiraju stranci. No, i kod njih je sve skuplje i teže živjeti… Nadalje, vjerojatno se ukida i APN, što će uz ovo tržišno povećanje kredite učiniti još manje dostupnim.

Evo što još kažu banke. Sve one, podvlačimo, sada nude samo opisane fiksne stope na cijeli period. Dopunile su odgovore raznim aspektima priče, pa spominju i klijente koji otplaćuju ranije ugovore s periodom promjenjivih stopa, a koje, kako smo već pisali, zakon štiti, itd. Iz OTP-a tako dodatno kažu da ako klijent ima kreditnu sposobnost, u bilo kojem trenutku može refinancirati svoj kredit ako smatra da je aktualna ponuda povoljnija u usporedbi s cijenom kredita koju trenutno plaća. PBZ uz ostalo potvrđuje da će se kod kredita koji su ranije ugovoreni uz kombinaciju fiksne kamatne stope za određeno razdoblje otplate te nakon toga promjenjive, nakon isteka razdoblja fiksne kamate primjenjivati promjenjiva kamatna stopa koja ne može biti veća od maksimalne zakonski dopuštene stope propisane za pojedinu vrstu kredita.

– Klijenti koji su zainteresirani za novu ponudu kredita, više informacija mogu dobiti u poslovnicama i na internetskim stranicama, kažu. Zaba je dopunila cijelu priču informacijom da velika većina njihovih klijenata trenutno nije izložena rastu referentne stope euribor jer je većina portfelja stambenih kredita banke vezana uz referentnu stopu NRS1 (Nacionalna referentna stopa) koja u proteklih 10 godina ima padajući trend, dok krediti uz euribor, kažu, čine manjinu i uglavnom su odobreni uz početno razdoblje fiksnosti na 5 ili više godina.

Fiksiranje stopa

– Kada je riječ o maksimalnoj kamatnoj stopi, ako je na razini klijenta trenutna kamatna stopa viša od maksimalne, postupamo u skladu sa zakonom i primjenjujemo maksimalnu zakonsku kamatnu stopu, tvrde u Zabi. Erste je još jednom podvukao nemogućnost ugovaranja promjenjivih stopa zbog daljnjeg rasta vrijednosti šestomjesečnog euribora, odnosno nemogućnosti ugovaranja kredita s kamatnim stopama u kojima je vrijednost tog euribora viša od zakonskog maksimuma. Kažu da postojeći klijenti koji koriste kombiniranu stopu te im istekne razdoblje fiksne, mogu nastaviti koristiti ugovorenu promjenjivu kamatnu stopu uz primjenu zakonskih ograničenja u pogledu visine kamatne stope. Klijentima koji žele, banka omogućava i promjenu kamatne stope iz promjenjive u fiksnu. Riječ je, navode, o jednostavnoj proceduri koja uključuje potpisivanje aneksa ugovoru te njegovu solemnizaciju. Osim troškova javnog bilježnika, sama promjena kamatne stope ne iziskuje dodatne troškove za klijenta, kažu u Ersteu, govoreći dakle o tzv. fiksiranju stopa, što očito mogu napraviti i postojeći klijenti, ako smatraju da im se isplati. To naravno moraju sami odlučiti. Novi klijenti ionako mogu dići kredit samo uz fiksne stope.