Vlada se od ove jeseni poduhvatila sređivanja stanja na tržištu nekretnina, no informacije se puštaju selektivno, pa ni o novom porezu na nekretnine još ne znamo sve. Zasad se u okviru oporezivanja nekretnina spominju stanovi, zgrade, općenito stambeni prostor, no ne i građevinsko zemljište, kao ni zemljište općenito. Ako recimo građevinsko zemljište ostane izuzeto od oporezivanja, njegova bi atraktivnost u odnosu na druge oblike nekretnina mogla porasti, a onda i cijena. Budući da su zemljišta input, trošak pri novogradnji, to bi cijenu novogradnji još moglo i podići, što sigurno ne bi trebala biti intencija zakonodavca. Agenti za promet nekretninama s kojima smo razgovarali neslužbeno kažu da, istina, osim zemljišta, ni građevinskih, ali ni poljoprivrednih, zakon ne spominje ni državne nekretnine, ali ni crkvene… No, ne žele donositi zaključke dok ih ne izbruse na razini strukovnih udruženja. Isto tako, pitanje je kako će sve skupa na kraju izgledati, hoće li se i zemljišta »ubaciti« ili obuhvatiti nekim drugim propisom. U svakom slučaju, ako se bude oporezivalo selektivno, mogla bi to biti ne rupa u zakonu, nego krater.

Pitanje zemljišta

Ekonomski analitičar i profesor Damir Novotny isto kaže da još zapravo ne znamo što će točno oporezivanjem biti obuhvaćeno, no istina je, kaže, da se zemljišta ne spominju.

– Porez na nekretnine bi u pravilu morao obuhvaćati sve nekretnine, pa i građevinsko i poljoprivredno zemljište, ako se već donosi. Porez na nekretnine najstariji je porez u povijesti poreza i najpravedniji ako se dobro implementira jer oporezuje više one koji imaju vrednije nekretnine. Sada je pitanje što će zakonodavac htjeti oporezivati. Nema zasad u javnim raspravama zemljišta, ni građevinskog ni poljoprivrednog, samo su zgrade obuhvaćene, i to po kvadratu, što je slično komunalnoj naknadi. Porez na nekretnine morao bi dakle obuhvaćati sve nekretnine, no ne vjerujem u ovaj scenarij da će sada zbog toga porasti cijene građevinskih zemljišta pa još i podizati cijenu novogradnji. To mi je ipak malo nategnuta hipoteza i ne vjerujem da će tu biti nekog utjecaja.

Damir Novotny.
Photo: Goran Kovacic/PIXSELL

No, problem je što ovo što se sada navodi općenito neće utjecati na ono što se želi postići, a to je priuštivost stanovanja. Na cijene se može utjecati samo jačanjem ponude, a to mogu jedino gradovi i općine prostornim planiranjem. Recimo, u gradu Zagrebu ima bezbroj lokacija u gradskom vlasništvu koje grad može usmjeriti prema priuštivom stanovanju ili prema izgradnji stanova kako to rade gradovi u Austriji, Njemačkoj, Italiji. Tek ako oni daju zemljište i kažu da neće naplatiti ni komunalni priključak i slično, to može biti impuls priuštivom stanovanju. Zemljišta plus komunalna infrastruktura čine 30 posto troška izgradnje novih stanova, i to je model za jačanje ponude i priuštivosti, a ne porezne intervencije. Dakle, ovakav prijedlog zakona neće utjecati na priuštivost stanovanja, neće izazvati pomake ni lijevo ni desno, jer je prije svega anemičan, mlitav je, i neće imati nikakvih učinaka na tržište nekretnina.

Državne nekretnine

Zapravo će samo zadovoljiti formu prema Europskoj komisiji da se može reći, ok, evo, mi smo to odradili, smatra Novotny. Kaže da ako se već donosi, onda mora uključiti i zemljišta, jer ih svugdje u svijetu uključuje.

– U Njemačkoj se taj porez čak zove »Bodensteuer«, a onda se dijeli na oporezivanje poljoprivrednih i oporezivanje građevinskih zemljišta, na drugačiji i složen način. U okviru građevinskog se onda oporezuju i nekretnine koje su tu, opisuje Novotny. Kaže da ako se ne budu oporezivale ni državne nekretnine, a čini se da ni njih nema, onda je i to naravno pogrešno.

– Država ima ogroman fond nekretnina, u državnom vlasništvu je milijun hektara poljoprivrednog zemljišta, i ne stoji argument da bi »plaćali sami sebi«. Svugdje je to tako, a osim toga, i činovnicima, zaposlenima u državnom sektoru, obračunava se porez na dohodak. I tu onda država plaća samoj sebi, a kako bi bilo da su oni izuzeti? Naravno da to ne bi išlo. Neka i ovdje prvo sami sebe potaknu da iskoriste neiskorištena zemljišta i nekretnine. Ovako ispada da ćemo samo zadovoljiti formu prema međunarodnim institucijama, smatra Novotny. Zanimljivo je primijetiti da bi u ovom slučaju, da se porez počne odnositi i na neiskorištene nekretnine u državnom vlasništvu, država taj porez dominantno plaćala jedinici lokalne samouprave.

Crkvene nekretnine nisu
u poreznim škarama

Novotny navodi da u planu oporezivanja nema ni crkvenih nekretnina jer one ni ne mogu biti oporezovane s obzirom na to da je Katolička crkva Vatikanskim ugovorima izuzeta. Za razliku od toga, opisuje Novotny, u Grčkoj je primjerice, u vrijeme krize, oporezivanje prošireno i na crkvene nekretnine.

– Grčka pravoslavna crkva uključena je dakle u oporezivanje nekretnina, i oni su tamo veliki porezni obveznici, opisuje Novotny. Općenito, veli, porez na nekretnine imaju sve zemlje EU-a, osim Cipra, Malte i Hrvatske. OECD preporučuje da se obračunava »ad valorem«, prema vrijednosti. Tretira se kao izvorni prihod jedinica lokalne samouprave koje bi ta sredstva trebale investirati u komunalnu infrastrukturu, navodi.