Od više od 205 tisuća aktivnih partija stambenih kredita, koliko ih je ukupno bilo krajem prošle godine, uz promjenjivu je kamatnu stopu ugovoreno njih gotovo 160 tisuća, od čega oko 95 tisuća partija ima kamatnu stopu promjenjivu u roku kraćem od godine dana, potvrdili su na naš upit iz Hrvatske narodne banke.

Po tome ispada da čak 160 tisuća kredita ima neku komponentu promjenjive stope (može biti i dijelom fiksna, dijelom promjenjiva), a od toga onda 95 tisuća klijenata već otplaćuje stambene kredite uz promjenjive stope ili tijekom ove godine završavaju s fiksnim dijelom otplate i po ugovoru “upadaju” u period vjerojatno viših promjenjivih stopa, s obzirom da smo u jeku rasta kamatnih stopa.

I u HNB-u su potvrdili da su se “dosadašnje povećanje ključnih stopa ECB-a i očekivani dodatni porast u narednim mjesecima već uvelike odrazili na referentne stope pa je tako šestomjesečni euribor 26. lipnja ove godine iznosio 3,9 posto, što je za oko 3,6 postotna boda više u odnosu na isto razdoblje prethodne godine”.

– Uz euribor kao referentni parametar je bilo vezano oko 35 tisuća partija od čega je oko 25.500 partija kojima je kamatna stopa trenutno promjenjiva, uključujući i one kojima kamatna stopa postaje promjenjiva unutar godine dana, opisuje HNB.

Što se dakle dešava s tim partijama, koliki će veći trošak otplate pritisnuti dužnike po tim kreditima, te što da rade, odnosno da li da financiraju i čime, pitali smo HNB.

U HNB-u kažu da “utjecaj porasta referentnog parametra na trošak otplate kredita ovisi o konkretnim karakteristikama svakog pojedinog kredita, a ponajviše o preostaloj ročnosti do dospijeća, međutim, dodaju, utjecaj dosadašnjeg porasta euribora na porast kamatnih stopa na stambene kredite s ugovorenom varijabilnom stopom ograničen je zakonskim odredbama prema kojima najviša dopuštena kamatna stopa na stambene kredite ne smije biti viša od prosječne ponderirane kamatne stope na stanja stambenih kredita u određenoj valuti uvećane za trećinu.

Tako za stambene kredite u eurima zakonsko ograničenje maksimalne kamatne stope u primjeni od 1. siječnja 2023. iznosi 3,79 posto, a od 1. srpnja u primjeni će biti ograničenje u iznosu od 3,73 posto, izračunato na temelju podatka iz travnja”, tumači HNB. (Moguće da je blagi pad prisutan zbog prolaznog utjecaja APN-a, op.a.).

Koriste limit

Ispada da svi koji već imaju promjenjivu stopu na stambeni kredit ili sada prijeđu na tržišne uvjete, u smislu prelaska s fiksirane im na varijabilnu stopu, koja je ovisna o tekućim kretanjima, de facto ne mogu platiti više od 3,73 posto kamate, odnosno banke im ne smiju zaračunati više jer dužnike tu zakon štiti.

No, ono što je dalje zanimljivo tiče se same ponude banaka. Naime, s obzirom da je euribor već otišao iznad maksimalne dopuštene stope, banke polako iz svojih ponuda izbacuju “stare” oblike stambenih kredita s kombiniranim stopama, gdje je prvih par godina bila fiksna stopa, u pravilu nešto povoljnija, i onda npr., nakon 5 ili 10 godina, promjenjiva.

Počele su umjesto toga nuditi samo stambene kredite uz fiksnu kamatnu stopu za cijeli period otplate, pa čak i do 30 godina, ali je ta fiksna stopa naravno viša od ranijih tržišnih, ali može biti i viša od ovog zakonskog limita jer se on na fiksne stope ne odnosi. Moguće da je i u tome razlog zašto banke izbacuju komponentu varijabilnosti iz ugovora.

Erste banka tako konkretno upravo od ovog mjeseca u ponudi ima samo stambene (i do 30 godina), uz fiksnu stopu od upravo 3,73 posto.

U bankama će neslužbeno reći da im se ne isplati, odnosno ne mogu ponuditi manju kamatu, kada je sam euribor koji je baza cijene novca već veći od zakonski dopuštene kamate.

Dakle, oni koji npr. sada kreću u podizanje stambenih kredita, mogu konkretno u ovoj banci dobiti samo fiksnu stopu od 3,73 posto na cijelo razdoble otplate.

OTP banka također trenutno u ponudi ima isključivo fiksnu kamatnu stopu za cijeli period otplate na stambene kredite, kao i HPB, u kojem kamatna stopa ovisi o statusu klijenta i osiguranju otplate kredita, a kreće se od 3,8 do 4,4 posto, potvrdili su u HPB-u.

Što se tiče promjenjivih stopa, zakonski dopuštena kamata, koja se na njih odnosi, revidira se svakih pola godine i moguće je da će i ona već na idućoj reviziji biti viša.

No, opet, ako npr. kroz godinu, dvije ili pet, ili deset, ključne stope krenu dolje – onda će klijenti koji su svoje varijabilne stope fiksirali na više možda nešto i izgubiti.

Građani pak koji sada ulaze u period promjenjive stope, jer su ranije digli kredite po principu “prvo fiksna, onda promjenjiva”, dobivaju promjenjivu stopu, međutim, kako smo pojasnili, kolika god da je tržišna, opet ne može biti veća od spomenutog zakonskog plafona od 3,73 posto.

Dužnike koji jesu ili sada ulaze u varijabilnu otplatu ovakav maksimum dakle štiti do kraja godine, no onda se iznova računa, te je moguće da će biti viši. Oni pak koji su fiksirali, ili će fiksirati, imat će fiksno do kraja otplate.

Koliko su dakle građani koji su kredite podizali uz fiksne, a sada moraju prijeći na promjenjive izloženi, pitamo HNB.

Iz HNB-a podsjećaju da su nedavno objavili analizu kamatnog rizika kućanstava u kojoj uzimaju u obzir i učinke zakonskog ograničenja najviših kamatnih stopa, a ona upućuje na mogućnost tek blagog porasta troška otplate tih kredita (ovih što su u otplati uz komponentu promjenjive stope) uz postojeće ograničenje kamata.

Moguće i više

– Naime, provedena je analiza osjetljivosti troška otplate uz povećanje kamatnih stopa od 3 postotna boda pri čemu je za svaki pojedini kredit pretpostavljeni rast kamatne stope moguć isključivo do visine zakonskog ograničenja maksimalne kamatne stope koje se primjenjuje na tu skupinu kredita.

Pritom, porast euribora tijekom 2022. tek je manjim dijelom apsorbiran u dosadašnjem rastu kamatnih stopa. Tako se tijekom 2022. za oko 4.200 stambenih kredita kojima je kamatna stopa varijabilna i vezana uz euribor bilježio rast kamatnih stopa, s 3,13 na 3,71 posto u prosjeku, dok se kod oko 18.600 kreditnih partija bilježio pad, u prosjeku s 4,34 na 4,02 posto, radi usklađivanja s padom maksimalne dopuštene kamatne stope.

S tim u skladu, za stambene kredite za koje su na 31.12.2021. i 31.12.2022. kamatne stope bile promjenjive te vezane uz euribor, prosječne nominalne kamatne stope su unatoč rastu euribora tijekom 2022. pale s 4 na 3,93 posto, a prosječni mjesečni trošak otplate u istom razdoblju tek se neznatno promijenio, te je u prosjeku iznosio oko 3.900 kuna, odnosno 517 eura.

Za otprilike 71 posto broja stambenih kredita vezanih uz euribor trošak otplate trenutno se ne može povećavati, budući da su kamatne stope na te kredite već dostigle najvišu dopuštenu kamatnu stopu na stambene kredite u eurima.

Za manji broj preostalih stambenih kredita vezanih uz euribor, otprilike 4 posto, trošak otplate bi porastao između 10 i 20 posto, dok bi za otprilike četvrtinu stambenih kredita taj rast bio niži od 10 posto, sve izračunato uz pretpostavku da banke iskoriste maksimalno moguće povećanje kamatnih stopa (što ne moraju nužno učiniti).

Pritom je važno naglasiti da je u srednjem roku moguć rast i samog ograničenja maksimalne dopuštene kamatne stope, što će prvenstveno ovisiti o kretanju Nacionalne referentne stope, koja ovisi o kretanju kamatnih stopa na depozite, kao i kamatne stope na nove stambene kredite ugovorene s promjenjivom stopom.

U slučaju rasta ograničenja maksimalne dopuštene kamatne stope, u budućnosti je moguć snažniji porast troška otplate, upozorava HNB.