Kupnja stana prosječnom je Hrvatu s prosječnom plaćom nemoguća misija, a sada to postaje i najam podstanarskog stana. Naime, prosječna je cijena najma stana u Zagrebu u odnosu na prošlu godinu porasla za zamjetnih 22,38 posto, odnosno prosječna cijena najma za prvi kvartal ove godine iznosi 14 eura po četvornome metru stana, dok je u istom periodu prošle godine cijena bila 11,44 eura, navodi u svojoj analizi vlasnik agencije za nekretnine Imperium immobiliare Filip Brkan i dodaje da je svrha analize ukazati na razinu nepriuštivosti kako u kupoprodajama, tako i u najmu nekretnina, te na potrebu poduzimanja određenih koraka kako bi se stabiliziralo tržište.

Ni kupnje, ni najma

Računica je, kaže, vrlo jednostavna; građanin s prosječnom plaćom ne može unajmiti stan jer bi mu rata najma »pojela« najmanje 70 posto plaće, a ne može ga ni kupiti jer bi mu mjesečna rata kredita prelazila polovinu mjesečnih primanja.

Prosječna neto plaća u Zagrebu za prosinac 2023. godine iznosila je 1.355 eura, a prosječna cijena najamnine u starogradnji 941 euro (1.213 eura u novogradnji). Prosječna plaća u Rijeci, odnosno u Primorsko-goranskoj županiji, je 1.194 eura, a prosječna cijena najma stana u starogradnji 884 eura (1.081 u novogradnji). U Splitu, odnosno Splitsko-dalmatinskoj županiji, prosječna je plaća iznosila 1.140 eura, a prosječan najam u starogradnji 1.128 eura (1.339 eura u novogradnji). Dakle, prosječan građanin s prosječnom plaćom ne može unajmiti prosječan stan jer mu prelazi najmanje 70 posto plaće. Trenutno se nalazimo u nekretninskom limbu, u pat poziciji, ističe Brkan.

Veliki gradovi sve skuplji / Foto Vedran KARUZA

Što se kupoprodaje tiče, prosječna cijena kvadrata u novogradnji lani je prema DZS-u iznosila 2.342 eura, što je najskuplji iznos cijene stambenog kvadrata u povijesti, dok je prosječna cijena kvadrata svih prodanih stanova u prvom polugodištu prošle godine iznosila 2.219 eura. Istodobno je prosječna neto plaća u 2023. godini iznosila 1.148 eura, što znači da su za kupnju jednog kvadrata stana potrebne dvije prosječne plaće.

– Ako uzmemo navedene cijene, uz kredit od 30 godina, za prosječan stan od 60 četvornih metara, govorimo o kreditu od 133.140 eura, a mjesečna rata je oko 642 eura. Zaključak je prilično jasan, ali ćemo ga naglasiti; prosječan građanin Hrvatske nije kreditno sposoban kupiti stan, navodi Brkan i dodaje da maksimalna rata ili anuitet kredita građaninu treba biti jedna četvrtinu, odnosno jedna trećina njegove neto plaće, ovisno o tome je li plaća niža ili viša od prosječne, a visina mjesečnog najma još manja od toga. Također napominje da je od 2019. godine cijena nekretnina porasla za 53 posto, a prosječna plaća za 36 posto.

Uzlazna spirala

No, omjer mjesečnih primanja i rate najamnine stana još je gori jer najniži omjer prosječne tražene cijene najma i prosječne plaće iznosi 70 posto, a najviši čak 117 posto, pojašnjava Brkan. Svi oni koji su u posljednjih 10 i više godina bili podstanari, znaju da je cijena najma od 500 eura bila neki prosjek i za taj novac mogao se unajmiti lijep stan, podsjeća Brkan i dodaje da pamtimo i vremena kada se s cijenom od 300 do 350 eura mogao unajmiti solidan stan, u vrijeme kada je prosječna plaća u Hrvatskoj bila oko 700 eura, čak i manja. Ako uzmemo dvije potonje vrijednosti, dobit ćemo da je cijena najma od 350 eura bila oko pola mjesečne plaće.

Iz analize tržišta najma nekretnina vidljiv je pad kupoprodaje stanova, uz istovremeni rast najma, odnosno dogodio se svojevrsni zakon spojenih posuda, gdje su se kupnja i prodaja prelile u najam, objašnjava Brkan i napominje da je razlog u izostanku tzv. APN kredita, odnosno subvencioniranih stambenih kredita, a s obzirom na to da su uvjeti utvrđivanja kreditne sposobnosti danas drastično viši nego prijašnjih godina, kaže, prilično je jasno zašto je došlo do pada kupoprodaje stanova i porasta interesa za najam stanova, odnosno potražnje koja je dovela do eksplozije cijena najamnina.