Situacija u nekretninskom biznisu i građevinskom sektoru, unatoč nedostatku radne snage, ostaje u velikom uzlaznom trendu u Hrvatskoj. A pritom je rast luksuzne gradnje posebno naglašen, jer sve više raste gradnja peterosobnih i većih stanova.

Tako podaci Državnog zavoda za statistiku govore da su u kolovozu 2023. izdane ukupno 983 građevinske dozvole, što je za čak 29,3 posto više nego u odnosu na kolovoz 2022.

Ukupan broj izdanih građevinskih dozvola od siječnja do kolovoza 2023. u usporedbi s istim razdobljem 2022. veći je za 5,7 posto.

Istovremeno, u Njemačkoj je potpuno drukčiji trend, i broj izdanih dozvola za gradnju stanova potonuo je u prvih osam mjeseci ove godine za 28 posto, što ukazujuje na više troškove gradnje i lošije uvjete financiranja.

To znači da se gradi 175.500 novih stanova, za 69.100 manje nego u istom prošlogodišnjem razdoblju, izračunao je njemački Destatis.

Kod njih su samo u kolovozu izdane dozvole za gradnju 19.300 stanova, za 31,6 posto manje nego u istom prošlogodišnjem mjesecu.

Dapače, »podaci pokazuju da stanogradnji prijeti urušavanje«, rekao je predsjednik njemačke Udruge za nekretnine Andreas Mattner.

Nedostatak stanova

Sektor nekretnina godinama je bio temelj njemačkog gospodarstva, s petinom udjela u BDP-u i desetinom udjela u broju zaposlenih.

Potaknuti niskim kamatnim stopama, ulagači su usmjeravali milijarde u imovinu koju su smatrali stabilnom i sigurnom. No, ulaganja su u međuvremenu presahnula zbog naglog rasta kamatnih stopa pa su kompanije za razvoj nekretnina potonule u insolventnost u okruženju zamrzavanja poslova i pada cijena.

Broj zaposlenih u građevinarstvu počeo je padati prvi put u gotovo deset godina. Građevinari planiraju vladi do kraja mjeseca predložiti novi paket mjera koje bi trebale ublažiti najveću krizu u sektoru nekretnina u generaciji, izvijestio je Reuters prošli tjedan.

U Hrvatskoj je pak nekretninski biznis još u velikom rastu – kad je riječ o zgradama ili kućama s jednom stambenom jedinicom, uobičajeno dominira broj objekata koji su dvosobni, ali signifikantno je da je broj izdanih dozvola za objekte s jednom sobom gotovo jednak kao za one s 5 soba, što sugerira veliki rast gradnje luksuznih stanova.

Ima i objekata sa 6 ili 7 soba, ali takvih je manje, i ove nekretnine s većim brojem soba uglavnom se odnose na objekte s jednom stambenom jedinicom – dakle, moglo bi se reći nove vile i druge luksuzne kuće.

Stanje na tržištu nekretnina ipak je takvo da je potražnja još uvijek veća od ponude, što potvrđuje direktorica Sektora za graditeljstvo HGK-a Katarina Sikavica.

– Bez obzira na povećanu stanogradnju, pokazatelji ukazuju na nedostatak stanova na tržištu, pogotovo kad je novogradnja u pitanju.

Za solidnu gradnju na dobroj lokaciji ne pita se puno za cijenu, stanovi su rezervirani i prodani već i prije prvog zamaha lopatom.

Na cijenu kvadrata stana utječu brojni ulazni parametri, pa iako su cijene dijela građevnog materijala u padu, poput armature, limova i čelika, dijela stagniraju, a dijela u laganom porastu, poput cementa, betona, agregata i nekih energenata, nema značajnijeg pada cijena građevinskog zemljišta, a rastu i cijene rada, stoga nije izgledan ni veći pad cijena u stanogradnji zasad, kaže ona.

Prema mišljenju predsjednika Udruženja poslovanja nekretninama u HGK-u Dubravku Raniloviću, statistički uzorak za jedan mjesec, koji je u ovom slučaju kolovoz 2023. u odnosu na 2022. jest mali da bi se moglo donositi bitne zaključke, pa te podatke može promijeniti i jedan veći projekt, no godišnja usporedba je puno realnija, a ona kaže da je potražnja velika iz nekoliko razloga, među ostalim i jer se tržište nakon potresa uvelike promijenilo.

Sve veća cijena

– S obzirom na to da raste cijena novogradnje, logično je da investitori žele investirati u segment stambene izgradnje, a pri tom ih ograničava nedostatak radne snage i pronalazak adekvatnog zemljišta gdje je cijena po kvadratu tijekom posljednje godine isto bitno porasla.

S obzirom na to da je postojeći stambeni fond u relativno lošem stanju i da potres u Zagrebu i dalje utječe na percepciju kupaca, kupci su prije svega oni koji mogu i žele kupiti novogradnju.

No, s obzirom na ipak usporavanje prometa nekretninama u zadnjem polugodištu, vidjet ćemo hoće li se održati ovako visoke tražene cijene novogradnje i posebno rabljenih stanova. Pri tom treba imati na umu da je cijena između traženih i realiziranih cijena sve veća, kaže Ranilović.

Na pitanje imaju li i Udruženju poslovanja nekretninama u HGK-u procjene o tome koliko je, nakon ulaska u eurozonu i Schengena, stranaca koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj, Ranilović govori da ih je u priobalju čak – jedna trećina.

– Kad govorimo o strancima, oni uglavnom kupuju nekretnine u priobalju. Stranci su u 2022. godini stekli 13.205 stambenih nekretnina i na taj način su stekli više od jedne trećine nekretnina već te godine, s obzirom na to da je ukupan broj transakcija u Hrvatskoj te 2022. godine bio 35.402 stambenih nekretnina, što uključuje i stanove i kuće.

Ove godine su se trendovi promijenili i broj stjecanja stranaca usporava, pa tako ako uspoređujemo prvih 6 mjeseci ove godine s istim razdobljem lani, stranci su stjecali manje nekretnina za 13 posto.

Primjerice, Nijemci su 25 posto manje kupovali, a Austrijanci čak 29 posto manje. Možemo dakle zaključiti da ulazak u eurozonu nije pojačao interes stranaca, nego upravo suprotno, i to prije svega zbog povećanja kamatnih stopa u eurozoni i lošijeg stanja u gospodarstvu država iz kojih ponajviše dolaze kupci hrvatskih nekretnina, objašnjava Dubravko Ranilović.

Samo u kolovozu skoro 500.000 novih nekretninskih “kvadrata”

Precizno, u kolovozu ove godine, prema vrstama građevina, 86,6 posto dozvola izdano je za zgrade, a 13,4 posto za ostale građevine.

Prema vrstama radova, 81,6 posto dozvola izdano je za novogradnju, a 18,4 posto za rekonstrukcije. Prema izdanim građevinskim dozvolama u kolovozu 2023. godine, predviđeno je građenje 2.044 stana s prosječnom površinom od 91,7 četvornih metara.

Ukupno je tijekom ove godine izdano dozvola za gradnju 7.556 novih objekata, pri čemu dominiraju višestambene zgrade, a pritom skoro šest tisuća tih objekata čine novogradnje, što znači da je nekretninski biznis u velikom procvatu. Za gradnju novih hotela izdano je 7 dozvola samo tijekom kolovoza.

Ipak, najviše se grade stambene zgrade s tri i više stanova – njih je od 2.000 novogradnji, čak 1.400, a sveukupna površina za gradnju temeljem dozvola izdanih u kolovozu iznosi čak 466.000 četvornih metara stambenog prostora.