Tko ne bi poželio imati vikendicu na najljepšem moru na svijetu, u srcu Europe / Foto DINO STANIN/PIXSELL
U zadnjih deset godina Hrvatska je izgubila 400 tisuća stanovnika, ali je dobila 113 tisuća novih stanova, pa ne čudi i da ponuda apartmana na tržištu raste. Nekretnine na moru sve više kupuju stranci
povezane vijesti
Obuzdavanje ekspanzije privatnog smještaja koji čini najveći udio u broju turističkih kreveta u Hrvatskoj, jedna je od premisa budućeg održivog razvoja hrvatskog turizma.
Već sada u špici sezone se sve veći broj destinacija suočava s takozvanim overturizmom, u prijevodu, prevelikim gužvama kojima nisu sretni ni domaći, ni turisti.
Međutim, da će bujanje kapaciteta biti vrlo teško staviti pod kontrolu, potvrđuje činjenica da je problem puno širi, odnosno da se u temeljima prekapacitiranosti turizma nalazi i nekretninski biznis.
Zadnji podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) pokazuju da je samo u 2021. registrirano oko 12.500 novih stanova, bilo da se radi o novogradnjama, dogradnji ili prenamjeni iz nestambenog u stambeni prostor. Ako se radi o razdoblju od 2011. do 2021. riječ je, pak, o gotovo 113.000 novih stanova.
Rast cijena
Svakako je zanimljivo kako broj stanova svake godine raste, dok je stanovnika sve manje, pa je zadnji popis stanovništva pokazao da je u deset godina Hrvatska izgubila oko 400.000 stanovnika.
Dakle, ljudi je sve manje, nekretnina sve više, pa ne čudi da i ponuda apartmana na tržištu raste. No, pitanje je, a na što zadnje vrijeme turistički djelatnici opetovano upozoravaju, i koliko se objekata iznajmljuje, a da nisu nigdje registrirani.
Dio toga se provede kroz nekomercijalni smještaj, odnosno vikendice u kojima se može ugostiti do 20 prijatelja, i sve to treba prijavljivati lokalnim TZ-ima.
Ekspanzija nekomercijalnog smještaja je bila vidljiva u pandemiji zbog toga što stranci bez prijave nisu mogli dobiti potvrdu za prelazak granice, no čim je pandemija popustila, pao je i broj »prijatelja«, odnosno nekomercijalnih noćenja.
Činjenica je da taj dio nekretnina država ustvari vrlo teško ili gotovo nikako ne može nadzirati, kao i da je u Hrvatskoj sve veći broj stranaca koji su vlasnici nekretnine.
Stoga se nije za čuditi »gunđanju« legalnih iznajmljivača da sve više stranaca bez ikakve kontrole iznajmljuje apartmane. A kako pokazuje nedavni slučaj iz Baške, i »privatnu« plažu.
Jasno je da stranci pumpaju i cijene nekretnina, pogotovo na Jadranu, no koliko je ustvari nekretnina u stranom vlasništvu, vrlo je teško procijeniti.
Nekakve orijentacijske brojke dobili smo u Poreznoj upravi, s obzirom da za kupoprodaju nekretnina koje su im prijavljene, utvrđuju poreznu osnovicu.
Porezna uprava zaprimljenu ispravu o prometu nekretnina evidentira u Evidenciji prometa nekretnina najkasnije u roku od 30 dana od dana zaprimanja.
Pa su tako, s obzirom na rokove prijave, podaci koje su nam dostavili za 2022. podložni promjenama iz razloga što još uvijek traje dostava isprava i ažuriranje u Informacijskom sustavu Porezne uprave.
Gubimo turizam s hrvatskim predznakom
– Prema informaciji Udruženja trgovaca nekretnina HGK-a, svaki treći kupac nekretnina u Hrvatskoj je stranac, i to sigurno u zadnje dvije godine. Njihova predviđanja govore da će ulaskom Hrvatske u Schengen svaki drugi kupac biti stranac. Sjetimo se samo podatka koji je objavljen u vrijeme pandemije, a to je da samo slovenski državljani u Hrvatskoj imaju oko 100.000 nekretnina. A tu su i svi drugi. Tako se procjenjuje da govorimo o oko 300.000 nekretnina u stranom vlasništvu i tempo kupnje raste. Vani je jača kupovna moć i potražnja nije pala sve ove godine. Što se tiče utjecaja na turizam, došli smo u situaciju da ćemo morati tražiti način kako zaštititi domaće stanovništvo u smislu doživljaja. Jer ako u nekoj destinaciji ne bude lokalnog stanovništva, već samo stanovi koji su puni samo ljeti, onda nam destinacije polako gube na atraktivnosti. Te izvan ljeta neće biti života i motiva dolaska. Bojim se jednostavno da polako gubimo taj turizam s hrvatskim predznakom, kazao je stručnjak za obiteljski smještaj Nedo Pinezić, napomenuvši i kako bi se u kontekstu obiteljskog smještaja, umjesto porezne penalizacije, trebalo naći načina da se stimuliraju domaćini, u odnosu na ono klasično rentijerstvo, odnosno iznajmljivanje po sistemu »ključ u sandučiću«. |
Najbrojniji Nijemci
Isto su tako napomenuli kako Porezna uprava nije nadležna za utvrđivanje vlasništva nad nekretninama i ne raspolaže službenim podacima o vlasnicima nekretnina na području Republike Hrvatske.
Podaci iz Porezne pokazuju kako se još uvijek daleko najveći broj kupoprodaja nekretnina odnosi na hrvatske građane, no kupuju i stranci.
Lani je konkretno u Poreznoj registrirano oko 136.000 kupoprodaja nekretnina, od čega su hrvatski državljani bili kupci za 123.000 nekretnina.
Stranci su, pak, lani u Hrvatskoj kupili više od 13.000 nekretnina. Godinu ranije je u Poreznoj evidentirano oko 123.000 kupoprodaja nekretnina, od čega su stranci bili kupci u više od 9.500 slučajeva.
U 2020. je, pak, registrirano oko 103.000 kupoprodaja, pri čemu su stranci te godine kupili preko 6.200 nekretnina. Tako gruba računica pokazuje da su stranci samo u protekle tri godine kupili više od 29.000 nekretnina.
U toj računici su i dvije pandemijske godine, kada je objektivno za očekivati da je obujam kupoprodaja bio manji nego u normalnim godinama.
S druge strane, u evidencijama Porezne uprave na dan 26. siječnja 2023. godine evidentirano je ukupno 5.050 nerezidenata – obveznika dohotka od imovine s osnove iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organiziranja kampova.
Dakle, stranaca koji se legalno bave iznajmljivanjem je vrlo malo u odnosu na to koliko ih ima nekretnine u našoj zemlji.
Što se tiče država čiji građani najviše kupuju nekretnine u Hrvatskoj, uvjerljivo prvo i drugo mjesto drže Njemačka i Slovenija. Tako su Nijemci samo lani kupili oko 3.600 nekretnina, u 2021. oko 2.600, a 2020. oko 1.500 nekretnina.
Na drugom mjestu su lani bili Slovenci s oko 3.300 kupljenih nekretnina, a slijede Austrijanci s oko 1.500 nekretnina, Česi sa 755 kupoprodaja, Slovaci sa 651 kupljenom nekretninom.
Na šestom mjestu su državljani Bosne i Hercegovine sa 606, Mađarske s 408, Poljske s 392, Italije s 312, te Švedske s 221 kupljenom nekretninom.
Izgubljen kompas
Da se trend kupovine nekretnina ubrzao, ilustrira podatak kako su samo njemački državljani u zadnje tri godine kupili oko 7.700 nekretnina u Hrvatskoj, dok su od 2013. do 2020. kupili oko 5.000 nekretnina.
Naravno, podaci ne ukazuju gdje su domaći i stranci kupovali nekretnine, no jasno je da većina stranaca ulaže u nekretnine uz more.
Sve u svemu, i ovi podaci pokazuju koliko je ustvari Hrvatska daleko od održivog turizma, da će gužve na plažama biti još veće i da je u upravljanju razvojem izgubljen kompas.
Jer gostiju će ljeti biti, što prijavljenih, što neprijavljenih, s nekretninskim bumom sve više. A posljedično i mjesta na plažama, parkiralištima i slično – sve manje.
I dok je jedna od premisa održivog razvoja turizma zadovoljstvo lokalnog stanovništva, nažalost, domaćima je vlasništvo nad nekretninom u turističkim destinacijama s hrvatskim plaćama postalo znanstvena fantastika.
