Cijene nekretnina u Hrvatskoj više neće rasti na način na koji su rasle i trendovi bi se u ovoj godini trebali promijeniti prema laganoj stabilizaciji tržišta što znači da bi cijene nekretnina krenule prema nekakvim realnim okvirima, smatra Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore komentirajući za naš list aktualnu situaciju na hrvatskom tržištu nekretnina i trendove u 2025. godini.

Također navodi da neovisno o tržištu Hrvatska neće riješiti problem priuštivog stanovanja ukoliko se ne donesu programi koji će to priuštivo stanovanje potaknuti i omogućiti ga onima kojima je to neophodno.

Srednji sloj

Hrvatska će u ovoj godini započeti politiku priuštivog stanovanja, no to, prema njegovim riječima, ne znači da će odmah sve nekretnine biti jeftine i da će sve biti priuštivo. Rezimirajući proteklu 2024. godinu Ranilović podsjeća da je Hrvatsko tržište nekretnina jako polarizirano, odnosno da su ogromne razlike između Zagreba i priobalja s jedne strane i s druge strane Slavonije i središnje Hrvatske.

Dubravko Ranilović / Foto Davorin Visnjic/PIXSELL

-To su posve različita tržišta jer glavni grad sam po sebi privlači investitore na neki drugi način, priobalje privlači strance koji kupuju nekretnine koje pak mogu investirati kao »second home«, a ostatak Hrvatske ovisi o vlastitom tržištu i zato je teško govoriti kao o jednom, istom tržištu. Ono što karakterizira hrvatsko tržište promatrajući ga zajedničkim jezikom je posebno veliki rast cijena u drugom kvartalu prošle godine. Samo u tom jednom kvartalu cijene su iznimno porasle preko 3 postotna poena, nakon čega je vidljiva stagnacija cijena u realizaciji, objašnjava Ranilović.

Na pad prometa nekretninama došlo je zbog prilično nerealnih cijena rabljenih nekretnina koje zapravo ne mogu doseći i realizirati se po tim cijenama.

– Kao posljedica toga je pad prometa nekretnina gotovo 7 posto na godišnjoj razini što znači da imamo pad prometa nekretninama.

– Problem je što je nekretnina sama po sebi postala kao investicija i postoje ljudi u Hrvatskoj koji investiraju u stanove. To nije samo trend kod nas već postaje i u cijelom svijetu. I to je postao trend koji je doveo do toga da je za tu kategoriju skuplje novogradnje puno veća potražnja nego za rabljene nekretnine. Naravno to kupuju oni koji imaju novca. Sada imamo cijeli segment tržišta novogradnji koji se zapravo ne radi za srednji sloj stanovništva nego se cilja isključivo viši kupovni rang. Zato se i grade te veće nekretnine jer onaj tko ima novac ulagat će u nekretnine, dok ih ne zanima kategorija ljudi kojima je to nedostupno, smatra Ranilović, napominjući da je upravo zato imamo veliki problem u razvojnim projektima u stanogradnji da se vrlo malo gradi stanova za srednji sloj, a da ne govorimo o siromašnijem sloju kojemu je to nepriuštivo.

Napominje također da je to tržište i da se demografija rješava stambenom politikom, odnosno da mi ne možemo kroz tržište stvarati priuštivo stanovanje.

Porezi i poticaji

– Zato se sada tom stambenom politikom nastoji to riješiti. Predviđaju se neke porezne i poticajne mjere za najam stanova gdje će se suradnjom s lokalnom zajednicom zapravo graditi i nekakvo priuštivo stanovanje i stvarati nekakvi stambeni prostori za najam. Lokalna uprava i gradovi na taj će način razmišljati kako zadržati mladu populaciju. To je nešto s čime se moramo uhvatiti u koštac, a ne tražiti rješenje na tržištu kao što ni država ne može intervenirati na tržištu, poručuje Ranilović.

– Ne samo cijene nekretnina za prodaju nego i cijene nekretnina najma. Onaj tko je na početku svog radnog života i tko formira obitelj nije niti kreditno sposoban i ne može ništa. Njima treba dati mogućnost, prije svega priuštivim najmom, da dođu do rješenja stambenog prostora, zaključuje Ranilović.

Branko Papeš iz riječke agencije Dogma nekretnine također smatra da se problemi neće riješiti preko noći.

– Mjere za povećanje priuštivosti stanovanja su dobre, idu u dobrom smjeru, ali to je više proces nego događaj, i u nekom periodu svjedočit ćemo stabilizaciji tržišta nekretnina, a korekciji samo onih najmanje atraktivnih, uz dodatni rast cijena novogradnje.

– Prvo je tu uvođenje godišnjeg poreza na nekretnine, od 0,6 do 8 eura po metru kvadratnom. Lokalne samouprave imaju mogućnost donijeti taj porez u tom rasponu, s tim da će se gradovi najvjerojatnije podijeliti po zonama, pa se, recimo, konkretno u Rijeci stan na Mlaki i prvi red na Pećinama vjerojatno neće jednako oporezovati. Ova je mjera i socijalno pravedna jer se nekretnina u kojoj živite neće oporezovati. Također, ako nekretnina nije adekvatna za stanovanje, riječ je o ruševini i slično, neće se oporezovati. Još se ne zna koliko će biti visina tog poreza u Rijeci, ali naše je mišljenje da se grad u tom smislu treba podijeliti na određene zone jer osnovica ne bi trebala biti metar kvadratni, već vrijednost nekretnine.

Branko Papeš / Snimio D. KOVAČEVIĆ

Mogući poremećaji

Ako se samo 10 posto od tih 400 tisuća praznih nekretnina pojavi na tržištu, doći će do određenog poremećaja.

Rijeka je oko 6 posto tržišta Hrvatske, što znači da bi to bilo od 1.800 do 2.000 stanova koji, ako se pojave na tržištu Rijeke, to je ogromna brojka. Očekujemo dakle da će za neke, ne toliko atraktivne nekretnine na neatraktivnim lokacijama, doći do korekcije cijena. Drugo, oko 20 posto je stvarno atraktivnih nekretnina na atraktivnim lokacija, i tu će, smatram, cijene ostati stabilne ili se čak i povećati. I treće, imate novogradnje, a tu će, smatram, skočiti cijena. Jer, ako uistinu bude donesen ovaj zakon o povratu PDV-a prilikom kupnje nekretnine, sigurno će kupci iskoristiti tu priliku i kupovat će novogradnje, možda na ime djece kojima će to biti prva nekretnina i slično, a novogradnji nema puno na tržištu, kazao je Papeš.

– Više govorimo o nekoj stabilizaciji nego o padu, i jer smo specifično društvo, jako smo vezani uz svoje nekretnine, one su nam više od zidova. To nije, kao vani, posao. Nama su nekretnine život. Recimo, promet je u jednom trenutku bio pao 10 posto, ali cijene nisu, štoviše, još su i rasle.

Kako će ulazak u OECD utjecati na cijene nekretnina, odnosno hoće li to opet izvršiti pritisak na njihov rast, pitamo.

– Tresla se brda, rodio se miš. To je opet neka potencijalna opasnost za rast, ali ne mislim da će se tu dogoditi nešto drastično. Pa i kad smo ušli u EU, nisu ti ljudi baš kupovali stanove na Turniću, nego su Istra, Opatija i slična tržišta njima prvenstveno interesantna. Prvi razlog zašto stranci kod nas kupuju nekretnine je sigurnost, drugi faktor ljepota, atraktivnost, treći blizina i četvrti cijena koja je i dalje povoljnija nego vani. Ako ćemo o prosjecima cijena »kvadrata« u Rijeci, idu od 1.750 do 4.000 eura po metru kvadratnom, s tim da je ovaj gornji raspon, naravno, novogradnja, zaključuje Papeš.