Građevinsko tržište, naročito na jadranskoj obali, posljednjih je nekoliko godina u velikom postotku fokusirano na gradnju novih smještajnih kapaciteta za turizam. Privatni iznajmljivači već godinama imaju najveći udio na hrvatskom turističkom tržištu, a tako je i u Zadarskoj županiji, gdje u sektoru privatnog iznajmljivanja iz godine u godinu rapidno raste broj ležajeva. Iako ta činjenica, naročito u manjim turističkim sredinama, poziva na oprez zbog megalomanskih projekata zbog kojih je došlo do ogromnog porasta cijena nekretnina, zasad se ne vidi usporavanje građevinskih projekata, ali niti zakonsko ograničavanje takvih projekata kako bi se kontrolirala cijena kvadrata na tržištu.

Presudan trenutak

No, turisti koji dolaze u Hrvatsku, naročito na našu obalu, u najvećem će se broju slučajeva odlučiti upravo za smještaj u privatnim objektima, što znači da nesmiljena konkurencija, ali i zahtjevi tržišta, guraju nivo kvalitete ponude prema gore. U takvoj je zahtjevnoj tržišnoj situaciji, gdje je svakog dana konkurencija sve veća, Zadranin Josip Stulić, osnivač agencije Croatia Luxury Rent nedavno preuzeo upravljanje vodećom europskom turističkom grupacijom za najam privatnog smještaja – AWAZE-om. Josip Stulić imenovan je tako čelnim čovjekom za poslovanje na području južne Europe. Stulić preuzima operativno poslovanje ove grupacije na tržištima Hrvatske, Portugala, Španjolske, Francuske, Italije, Grčke i Cipra. Operativno će nastaviti voditi poslovanje na području Hrvatske, te će uz dosadašnja zaduženja vođenja poslovnih procesa Croatia Luxury Renta, My Istria i Istria Homea voditi brigu i o poslovanju jedne od najvećih domaćih agencija za najam privatnog smještaja – Novasola.

Ovim je posljednjim imenovanjem Stulić postao jedan od globalno najviše pozicioniranih domaćih turističkih stručnjaka, zbog čega smo s njim i porazgovarali o trenutnim tržišnim prilikama, zasićenosti hrvatskog tržišta krevetima u privatnom smještaju te budućnosti naše turističke industrije ukoliko se trenutni trendovi nastave.

Snimio MILIVOJ MIJOSEK/GLAS ISTRE

Početkom godine javnost je informirana kako su tri ponajveće domaće agencije za najam luksuznog smještaja My Istria, Croatia Luxury Rent i Istria Home preuzete od strane investicijskog fonda Platinum Equity i time postale dijelom AWAZE-a, vodeće europske grupacije za najam privatnog smještaja koja posluje u 36 zemalja svijeta i samo je prošle godine osigurala usluge za preko osam milijuna gostiju u više od 110.000 smještajnih jedinica. Tada je na poziciju glavnog operativca AWAZE-a za područje Hrvatske u kategoriji najma luksuznog smještaja imenovan dotadašnji čelni čovjek Croatia Luxury Renta – Josip Stulić, koji je pak ovih dana imenovan i glavnim operativcem za poslovni razvoj AWAZE-a na području južne Europe. Stulić će ovim imenovanjem kontrolirati poslovanje, između ostalih, agencija James villas, Fincallorca, Ecoibiza, Coinsecret, Sandyblue i drugih.

Upravo su zato naša prva pitanja za Stulića bila usmjerena na trenutno stanje u sektoru privatnog najma na domaćem i međunarodnom tržištu. Tržište južne Europe po mnogočemu je slično našem i zato nas je zanimalo Stulićevo mišljenje o tome gdje stojimo na kvalitativnoj ljestvici, te po čemu se razlikujemo od nama konkurentskih tržišta.

– Hrvatska ima reputacijsku poziciju koja je čini jednim od ključnih faktora uspjeha turističke ponude u cjelokupnom mediteranskom okruženju. Iako smo prostorno, ali i infrastrukturno manji u odnosu na neke nama konkurentne zemlje, taj aspekt posljednjih godina značajno raste i kroz razvoj poboljšanja razine usluge jačamo i kapacitete smještajnih jedinica i ukupnih ostvarenih brojki. U kontekstu onoga čime trenutno raspolažemo diljem naše obale i djelomično na kontinentu, mogu sa sigurnošću stati iza konstatacije da je Hrvatska jedna od najpotentnijih turističkih zemalja u Europi koja će, ukoliko ne dođe do negativnih pomaka, i idućih godina zadržati te dodatno jačati poziciju destinacije koja osigurava doživljaj, kvalitetu i pruža osjećaj zadovoljstva kod posjetitelja, kazao je Stulić, dodavši kako je kvaliteta i konkurentnost stvar ravnoteže između ponuđene kvalitete i prihvatljive cijene.

– U tom segmentu Hrvatska posljednjih godina pomalo sama sebi čini medvjeđu uslugu jer ćemo rapidnim povećanjem cijena možda ostvariti profit na kratke, ali izgubiti na duge staze. Dugoročno gledano bi nam se to moglo obiti o glavu. Već danas smo skupi turistima iz Italije, Slovačke, Mađarske i Češke. Sutra bismo mogli postati preskupi i nama ključnim emitivnim tržištima poput Njemačke i Austrije, dodao je Stulić, koji je pak mišljenja kako treba razmisliti na način da je bolje skupljati manju maržu kroz dulji period, nego pumpati cijene da bi profiti bili veći u godinu, dvije.

Zasićenost tržišta

– Turisti nisu naivni. Traže povoljno i kvalitetno. Ako prestanemo biti povoljni, uzalud nam kratkoročan profit kad ćemo idućih sezona imati smanjene priljeve pa će se usluge nuditi u pola cijene u last minute. To nikako nije dobar scenarij za domaći turizam i trebalo bi ga izbjeći. Toga bi trebali postati svjesni svi uključeni subjekti turističkog sektora jer bi posljedice mogle biti naglašeno negativne, pojasnio je Stulić.

U kontekstu poslovanja AWAZE-a u Hrvatskoj, Stulić osim agencija za najam luksuznog smještaja preuzima i operativno poslovanje agencije Novasol, tvrtke članice AWAZE-a koja je prošle godine domaćem turizmu osigurala preko 800.000 noćenja. Prema dostupnim podacima, četiri subjekta koja posluju u sklopu AWAZE-a su Hrvatskoj u protekloj sezoni osigurala gotovo 1,8 milijuna noćenja.

– Porast cijena se događa kod nas, ali se bilježi i na ostalim tržištima. Ipak, kod nas je to ipak malo naglašenije. Ponuda je jako dobra, rastemo iz godine u godinu i gosti su to prepoznali proteklih sezona zahvaljujući čemu smo ostvarili sjajne rezultate na ukupnoj razini. Bilo bi šteta da trend rapidnog rasta cijena dovede do globalne percepcije da smo skupa destinacija, rekao je Stulić, svjestan činjenice da je Hrvatska ovo ljeto zaslužila imidž precijenjene i skupe destinacije koja polako postaje nedostupna našim dugogodišnjim gostima. Previsoke cijene najma smještaja i skupa hrana ovo su ljeto tako punili medijske stupce neugodnim iskustvima domaćih i stranih turista koje je nova slika hrvatskog turizma neugodno zatekla.

– Biti će teško promijeniti takvu reputaciju i zasigurno će trebati i truda i ulaganja, ali i snižavanja cijena da se takva percepcija promijeni. A dođe li do toga, negativni aspekti takve percepcije bi mogli utjecati na ostvarenja u periodu i do nekoliko sezona, dodao je Stulić, a već smo ove sezone bili svjedokom paničnih odluka iznajmljivača da drastično snize cijene svog smještaja kako bi popunili rupe u najfrekventnijem dijelu sezone. Iako su se Vladini dužnosnici i neki turistički stručnjaci pravdali da rupa zapravo ne postoji, jer je u odnosu na prošlu godinu rapidno porastao broj ležaja, naročito u privatnom smještaju, činjenica je da Hrvatska polako stječe negativan turistički imidž.

Snimio SERGEJ DRECHSLER

Zato smo Stulića i pitali je li naše tržište, naročito na obali, prezasićeno i kada treba usporiti ritam izgradnje novih objekata, što je bolno očito u malim ruralnim sredinama gdje je rapidno porastao broj luksuznih vila za iznajmljivanje u turizmu.

– Sve ovisi o kojoj razini ponude se radi. Ako pričamo o klasičnom privatnom smještaju, tada bih rekao da smo trenutno u optimumu, s tek manjom »overekspanzijom«. S druge strane, hotelskog i smještaja u jedinicama visoke i luksuzne ponude još uvijek u određenoj mjeri nedostaje. Tu su se stvari počele mijenjati proteklih godina i ako se ovako nastavi s ulaganjima, mogli bismo uskoro dosegnuti optimalnu količinu kapaciteta koji bi naš turistički proizvod mogao podnijeti, a da ne dolazi do smanjenja broja rezervacija po jediničnom smještaju tijekom godine, mišljenja je Stulić koji se nada kako će objedinjavanjem i regionalnim preslagivanjem tržišnog upravljanja AWAZE osnažiti agencijsko poslovanje pod okriljem jakog brenda te multipliciranjem godišnjih budžeta dodatno osnažiti razvojnu, promotivnu i prodajnu realizaciju. Kako saznajemo od Stulića, značajna sredstva će biti kanalizirana u unapređenje prodaje i kvalitetu usluge te podizanje kvalitativne razine promotivnih aspekata. U planu je i kontinuirana provedba detaljnih istraživanja tržišta s ciljem prepoznavanja želja i potreba korisnika, nadolazećih trendova i turističkih kretanja na makro i mikrorazinama.

Konkurencija odasvud

– Preuzimanje novih zaduženja predstavlja veliku čast, ali i veliku odgovornost. Ukazana prilika je jasan pokazatelj značaja i utjecaja znanja kojim domaći stručnjaci raspolažu, ali i rezultata koje domaći turizam ostvaruje na globalnoj razini. Reputacija Hrvatske kao turističke destinacije i operativnih postignuća turističkog sektora u velikoj su mjeri utjecali da se i meni kao domaćem stručnjaku pruži ovakva prilika koja donosi velike izazove. Cilj je da kroz poslovanje AWAZE-a na području južne Europe dodatno oplemenimo snagu svih uključenih poslovnih subjekata i podignemo rezultatske dosege na višu razinu. U kontekstu poslovanja u Hrvatskoj, cilj je jasan. Okrupnjavanjem nekih od najvećih agencija na području najma privatnog smještaja postali smo jedan od ključnih faktora domaćeg turizma. Kroz poslovanje u idućim godinama postepeno ćemo dizati ostvarenja poput broja noćenja, ukupnog broja jedinica i razine kvalitete usluge. Plan je dodatno ojačati poziciju AWAZE-a kao jednog od ključnih faktora i značajnog integratora ostvarenja ukupnog turističkog rezultata na razini domaćeg turizma, ističe Stulić.

Zbog naglog porasta broja ponuđača smještaja u privatnom sektoru, nesmiljena se konkurencija zaoštrava svake sezone, što znači da su kuće i vile često sve luksuznije, arhitektonski inovativnije i bogatije dodatnim sadržajima.

– Danas je gostima jako teško, gotovo nemoguće »podmetnuti« ništa pod nešto. U doba iznimno brzog širenja informacija i dostupnosti svih potrebnih informacija putem digitalnih platformi informiranja, gosti jako dobro znaju što žele i što mogu dobiti. Svako iskakanje iz takvog otvorenog pristupa prema korisnicima može biti pogubno. Uz samu kvalitetu smještaja, traže se i adekvatne kvalitetne popratne aktivnosti na lokaciji uz kvalitetnu gastronomsku i zabavnu ponudu. Samo takav cjelovit aspekt ponude može dati rezultat koji će privući goste da nas posjete, ali što je važnije, i da nam se vrate, pojasnio nam je Stulić, kojeg smo pitali kako će okrupnjivanje nekih od najvažnijih domaćih kompanija utjecati na kvalitetu ponude i daljnji razvoj tržišta.

– U kontekstu AWAZE-a svakako će doći do pozitivnih pomaka. Planiramo uložiti značajna sredstva u marketinške i promotivne aspekte te jačati brend na domaćem tržištu prvenstveno s ciljem integriranja kvalitetnog partnerskog odnosa s postojećim, ali i novim partnerima u vidu iznajmljivača. Također ćemo stavljati naglasak na promoviranje pojedinih destinacija kako bismo time ojačali želju kod potencijalnih gostiju da se odluče upravo za naše proizvode na pojedinim lokacijama. Kroz takav vid strateškog djelovanja imamo za cilj integrirati značajan rast broja jedinica u portfeljima pojedinih subjekata članica Grupe, ali i što je bitnije – ostvarenje povećanja rezervacija i noćenja kroz proširenje sezonalnosti i rast ukupnog broja istog te posljedično i financijskog rezultata, zaključio je Stulić.