RIJEKA – Hrvatska narodna banka nedavno je ponovo upozorila na mogući balon na tržištu nekretnina. Cijene nekretnina, tvrdi HNB, neutemeljeno rastu jer imamo pad BDP-a i recesiju, a kvadrati su sve skuplji. Lani su rasle po stopi od oko 6 posto. Tome pridnose i krediti subvencionirani od strane države, popularni APN koji, prema HNB-u, samo dolijeva ulje na vatru jer se povećava potražnja, što dodatno diže cijene i ustvari »topi« učinak subvencije. Bilo bi bolje, kako nalaže čista ekonomska logika, da država potiče ponudu, a ne potražnju, da se dakle nastavi u većoj mjeri s POS-ovim stanovima, jer oni povećavaju stambeni fond, stanova je više pa se tako radi pritisak na pad cijena, a ne rast. To je onda bolje i za korisnike, građane, subvencija ima više smisla, a i sigurnije je za tržište u cjelini, jer se izbjegava stvaranje cjenovnog balona. Ovako se, potičući kredite, ide zapravo i na ruku bankama kojima su APN i stambeni krediti koje dijelom subvencionira država, prava blagodat u krizi.

HNB upozorava da rast cijena nekretnina, ako se »odljepljuju« od fundamenata (a fundamenti su realna kupovna moć, stanje ekonomije, zaposlenost, što je dakle sve ugroženo u ovoj krizi), povećava rizik od njihove nagle korekcije. Budući da su nekretnine kolaterali kredita, i banke i građani ulaze u povećani rizik da vrijednost kolaterala naposlijetku ne pokrije vrijednost kredita. Sada su pak iz HUB-a potvdili da se događa svojevrsni nagli rast stambenih kredita: u zadnjem su kvartalu 2020. rasli po stopi od 14 posto, a rast će, predviđa se, i dalje. Razlog je naravno prije svega APN. Jasno je da bankama odgovara da država potiče potražnju u uvjetima kada je sve manje kreditno sposobnih klijenata. O tome da su nekretnine kolaterali, ništa ne govore. Svojedobno je središnja banka upozoravala na prevelik rast neosiguranih gotovinskih kredita, a sada su u fokusu regulatora očito stambeni, iz navedenih razloga.

Teško do kredita

U pojedinim smo većim poslovnim bankama provjerili jesu li uzeli u obzir ova upozorenja regulatora, odnosno je li možda postrožena procjena vrijednosti nekretnine. Koliki zapravo omjer vrijednosti nekretnine i kredita traže prilikom odobravanja stambenih kredita, te je li on, s obzirom na ova upozorenja i ponešto revidiran u zadnje vrijeme, u smislu da procijenjena vrijednost nekretnine mora biti u određenom postotku veća od kredita, pitali smo bankare, a onda saznali i neke zanimljivosti, poput toga da ako kredit ide preko APN-a, financiraju cijeli iznos, a ako ne ide, onda je potrebno učešće. Banke su, naime, već početkom krize postrožile uvjete za dobivanje kredita, pri čemu je iz prihoda izuziman topli obrok, naknada za prijevoz, instrumenti osiguranja su pojačani itd. Sve je to umanjilo kreditnu sposobnost dijela građana. Puno je kredita i pod moratorijima i tek treba vidjeti što će biti s njima. Sada pak banke, odgovarajući na naš upit, tvrde da u zadnje vrijeme nisu dodatno postrožile uvjete za dobivanje npr. stambenih kredita, pa ni po pitanju procjene vrijednosti nekretnine, no većinom vrijednost nekretnine mora biti veća od iznosa kredita, čime se osiguravaju za slučaj prisilne naplate, ako cijene na tržištu padnu.

Konkretno, rijetko se može dobiti iznos kredita na razini vrijednosti nekretnine: dobije se uvijek malo manje, pa klijent mora sam imati za učešće. Izuzetak su dakle APN krediti, gdje banke odstupaju od standardnih uvjeta te odobravaju cijeli iznos. Naravno, ulogu igra državna subvencija. Tu se vidi kako mnogi zaista ne bi mogli do stana bez državne intervencije – ona je dakle važna i prijeko potrebna, međutim, mogla bi biti preciznija i bolje osmišljena, djelovati preko ponude, a ne potražnje, kako je opisano, jer cijene ovako ne padaju, a u svemu profitiraju i banke. One su sad pak skroz fokusirane na APN-ove stambene kredite koji dominiraju u strukturi stambenih. Ponudile su tu i bolje uvjete, cijene činjenicu da se država opet »isprsila«. Kako čujemo u bankarskim krugovima, fokus je na APN-ovim kreditima, standardna bankarska ponuda pala je u zapećak.

Omjeri i hipoteke

U Erste banci kažu da kod stambenih kredita građana, gdje se kao instrument osiguranja koristi hipoteka na nekretninu, Erste banka u pravilu financira do 90 posto procijenjene vrijednosti stana koji se stavlja pod hipoteku, odnosno do 80 posto procijenjene vrijednosti kuće.

– U skladu s time, klijent prilikom podizanja stambenog kredita sudjeluje s vlastitim učešćem u kupoprodajnoj cijeni od minimalno 10 posto vrijednosti stana, odnosno 20 posto vrijednosti kuće, osim u slučajevima kada je prodajna cijena niža od procijenjene vrijednosti nekretnine. Iznimku predstavljaju, primjerice, APN-ovi krediti gdje banka financira ukupan iznos kupoprodajne cijene nekretnine, kao i projekti čiju izgradnju financira Erste banka, zaključuju u Erste banci. U Privrednoj banci Zagreb kažu da, »sukladno trenutačno važećim uvjetima za stambene kredite, iznos kredita može biti do 100 posto procijenjene vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog, s time da isto ovisi o individualnoj procjeni rizika svih parametara po kreditu.« Iz Raiffeisen banke kažu da »ovisno o namjeni kredita, namjeni založene nekretnine i bonitetu klijenta, maksimalni iznos koji se može odobriti je do 95 posto procijenjene vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog.«

– Za stambene kredite uz subvenciju RH, ovisno o bonitetu klijenta i ročnosti kredita, maksimalni iznos koji se može odobriti je do 100 posto procijenjene vrijednosti nekretnine, poručuju iz RBA. U OTP banci ističu da nisu mijenjali metodologiju procjene nekretnina: »Iznos kredita može biti do 100 posto procijenjene vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog, a isto ovisi o lokaciji nekretnine i kreditnom riziku klijenta«, navode u OTP-u.