Snimio Sergej DRECHSLER / NL arhiva
Građani se teško odlučuju za dugoročno zaduženje, pa je lani zabilježen i novi pad iznosa odobrenih stambenih kredita. Ako bi kunski krediti bili jeftiniji i dostupniji, to bi moglo povećati interes, kaže Dubravko Ranilović
RIJEKA Iako je gospodarstvo formalno izašlo iz krize, stanje na tržištu rada najsporije se popravlja, a vezana uz to je i potražnja za nekretninama, čija se kupnja financira iz dugoročnih kredita. Ona je i dalje slaba pa padaju cijene. Lani je, procjenjuje se, zabilježen pad cijena nekretnina za oko 2 do 3 posto, a godinu ranije, prema podacima HNB-a, za oko 9 posto. Lani je zabilježen i novi pad iznosa odobrenih stambenih kredita, a razlog su i relativno visoke kamatne stope.
Naime, iako su u padu, one su, prema najnovijim podacima središnje banke iz publikacije Financijska stabilnost, i dalje dvostruko veće od usporedivih kamatnjaka u eurozoni. Dok je nominalna kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite s valutnom klauzulom u Hrvatskoj sredinom 2015. prosječno iznosila 5 posto, prosječna nominalna kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite u eurozoni u istom razdoblju bila je 2,5 posto, pa je razlika u kamatnoj stopi čak 2,5 postotna boda, te čak ima i tendenciju povećavanja, pokazuju podaci HNB-a.
»Unatoč blagim kolebanjima kamatnih stopa na stambene kredite, one su i dalje zadržane na razmjerno visokoj razini podržavajući tako prisutnu oslabljenu potražnju za stambenim nekretninama«, kažu u HNB-u, te dodaju da te kamate, uz to, ne prate primjetan trend smanjenja usporedivih kamatnih stopa u eurozoni djelomično odražavajući dodatno povišenu premiju za rizik zemlje, pa se posljedično kamatna razlika među njima povećava. Očekivana povoljnija kretanja na tržištu rada i blagi rast raspoloživog dohotka u narednom bi razdoblju mogli pozitivno utjecati na agregatne pokazatelje financijske dostupnosti stambenih nekretnina, procjenjuju u HNB-u.
Veliki strah od rizika
Tako velika razlika između kamate u Hrvatskoj i eurozoni bila je sredinom 2010., dok se gotovo izjednačila prije krize, tokom 2007., ali otprilike na razini gdje je sada kamata u Hrvatskoj, na oko 5 posto. Otada je u eurozoni kamata pala, uslijed programa kvantitativnog popuštanja, a kod nas prvo rasla do 6,5 do 7 posto u krizi, jer je strani kapital bježao, da bi potom nešto pala i sada se zaustavila opet na oko 5 posto – ispod toga ne ide. Potražnja za kreditima u Hrvatskoj, osim što se smanjuje, se i restrukturira – iz eura ljudi kredite pretvaraju u kune.
I dok su svima puna usta »demografske obnove«, stambeno pitanje, koje je jedan od osnovnih preduvjeta da bi se ljudi uopće odlučili imati obitelj, budući da je bez krova nad glavom teško raditi velike planove, gura se pod tepih. Novija istraživanja pak kažu da svaka druga zaposlena žena koja odluči imati dijete dobije otkaz, što općenito ukazuje na nebrigu države oko statusa obitelji, iako se u to ime, konkretno baš desne političke opcije, stalno busaju u prsa.
Kako bankama nedostaju dugoročni kunski izvori jer štediše preferiraju euro, sada »ulijeće« HNB koji omogućava bankama da kod središnje banke dođu do jeftinijih (uz stopu od 1,8 posto) dugoročnih kunskih izvora, koje potom mogu plasirati građanima. Banke su zasad suzdržane oko najave eventualnog značajnijeg pada kamata, no ako se pretpostavi da će kunski krediti biti barem dostupniji, te da je novi ministar graditeljstva najavio da vraća »Kosoričine« kredite uz poticaje, gdje je država bespovratno subvencionirala pola rate kredita kroz prve četiri godine, može li se očekivati značajniji oporavak tržišta nekretnina? Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, kaže da je sve to još na dugom štapu.
– Subvencije, ako bi se vratile, su dobre, one bi sigurno utjecale na tržište, mada je njihov domet ograničen, pomažu dok jesu, a nakon toga tržište se opet vraća u staro korito. Prva generacija tih subvencija koje smo imali bila je jako dobra, moglo se značajno uštedjeti i ljudi su to prepoznali, a što se tiče kredita, građani su jako izgubili povjerenje u banke, i nije to samo radi švicarskog franka, već općenito su se banke ponašale da im nisu baš olakšavale situaciju. Dakle, ljudi se jako teško odlučuju za kredite, iz svih tih razloga, pa bi, ako bi kunski krediti stvarno bili dostupniji i jeftiniji, to bi sigurno utjecalo da bi se povećao broj tražitelja kredita, odnosno imalo bi utjecaj na tržište, ali ništa spektakularno. Sada dakle na potražnju za kreditima loše utječe gubitak povjerenja i veliki strah od rizika, i to povjerenje treba vratiti, kaže Ranilović.
Razlika od 2,5 postotna boda u kamati koju plaća hrvatski građanin i prosječni stanovnik eurozone, prelijeva se i na ratu i na ukupan iznos koji se vrati. Primjerice, na stambeni kredit od 100.000 eura na 30 godina u eurozoni će se prosječno plaćati rata od oko 395 eura (oko tri tisuće kuna), dok u Hrvatskoj na isti kredit, uz dakle duplo višu kamatu, rata raste na 536 eura ili 4.100 kuna. Za 30 godina, klijent u eurozoni vrati 142.000 eura, a kod nas gotovo dvostruko od dignutog iznosa, oko 193 tisuće eura. Sve su to još i idealni uvjeti, bez rasta kamate ili poremećaja u tečaju, što je za hrvatskog klijenta realni rizik.
Viškovi na periferiji
Tržište je, kaže, kroz krizu zamrlo, no onaj bum koji je bio prije, to ionako nitko ne treba ni očekivati da će se vratiti. Sada se malo stabilizira, na nj utječe stanje u gospodarstvu i optimizam, i ima naznaka poboljšanja. Lani je, primjerice prvi put nakon šest kriznih godina zabilježen čak i mali rast broja kupoprodajnih transakcija, točnije, možemo reći da je pad njihovog broja zaustavljen, i očekujemo slične trendove i u ovoj godini, blagu korekciju cijena kvadrata, kao i lani, te nešto više transakcija, čemu bi eventualni poticaji pomogli, kaže Ranilović, dodajući da se tržište segmentira, onih 12.000 stanova što se »vuklo« bitno je reducirano, kroz korekciju cijena je nešto otišlo, a nešto se, kaže, nikad neće oporaviti. Novogradnje iz te serije u gradovima su ipak nekako prošle, a neprodanih viškova je ostalo na periferiji, u prigradu.
