Kad je početkom godine postao ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, bez obzira na širinu resora, Branka Bačića javnost je doživjela prvenstveno kao ministra za obnovu, onoga koji treba ubrzati povratak ljudi u njihove domove oštećene ili srušene nakon potresa.

Prolazno vrijeme u tome je li uspio ubrzati obnovu, javnost je Bačiću na samom početku odlučila mjeriti time hoće li država, kako je najavljeno, do 1. studenoga iseliti građane iz kontejnera u primjereniji smještaj.

S Bačićem smo razgovarali o tome koliko je Hrvatska blizu ostvarenju tog cilja, ali i što je s planom o donošenju stambene strategije te rješavanju pitanja zaštićenih najmoprimaca koji državu muči 30 godina, što su također zadaci njegova resora.

Je li prvi cilj obnove, preseljenje ljudi iz kontejnera, blizu ostvarenja?

– Podsjetio bih kako je moj prvi cilj nakon preuzimanja dužnosti bio iskoristiti sva sredstva Fonda solidarnosti koja su Hrvatskoj dodijeljena za obnovu od potresa zgrada javne namjene i infrastrukture. Svi smo to pomalo zaboravili, ali ja to želim ponoviti.

Do 30. lipnja uspjeli smo realizirati 1,450 milijardi eura, što je 143 posto alokacije od dobivenih 1,003 milijarde eura koje smo imali na raspolaganju iz Fonda, što smatram iznimnim uspjehom. Koliko god smo bili na udaru kritika, Hrvatska je ipak položila ispit, i to i državna uprava i projektanti i građevinska operativa.

Kad smo u veljači razgovarali u intervjuu za Novi list, rekao sam vam da smo tada na oko 465 milijuna eura potrošenih sredstava iz Fonda solidarnosti i da u prosjeku moramo realizirati po četiri milijuna eura dnevno da bismo sav iznos, do zadanog roka, odnosno do 30. lipnja, iskoristili.

Na kraju smo potrošili milijardu i 450 milijuna eura. Sredstva su utrošena za obnovu: 156 škola i vrtića, 26 fakulteta, 18 bolnica i 56 drugih zdravstvenih ustanova, preko 250 zgrada kulture i kulturne baštine, 600 kilometara prometnica, 77 mostova, 6 kilometara tramvajske pruge, 28 kilometara nasipa i obaloutvrda, 100 kilometara mreže vodoopskrbe i odvodnje, a sanirano je 217 klizišta i 108 urušenih vrtača.

Svi projekti koji nisu završeni, nastavit će se financirati iz državnog proračuna te sredstvima Nacionalnog plana oporavka i otpornosti. Dodatkom NPOO-a koji je Vlada nedavno usvojila, osigurali smo za cjelovitu obnovu zgrada oštećenih potresom 1,525 milijardi eura.

Zahtjevni projekti

Jeste li vi doista toliko ubrzali realizaciju, ili ste došli na čelo ministarstva kad je bilo vrijeme realizacije?

– Ovdje moram napomenuti kako je riječ o iznimno zahtjevnim projektima, pogotovo kada govorimo o projektima konstrukcijske i cjelovite obnove zgrada javne namjene.

Da bi došli do faze izvođenja, bilo je potrebno prethodno pripremiti dokumentaciju, provesti nabave, organizirati čitav proces. No, zasigurno je izmjena zakonskog okvira u veljači ove godine znatno pridonijela ubrzanju cjelokupnog procesa obnove.

Vratimo se na kontejnerska naselja, hoće li svi ljudi iz kontejnera biti preseljeni u adekvatniji smještaj?

– Do danas je ispražnjeno i zatvoreno devet od 11 kontejnerskih naselja. Ostaju dvije lokacije u Sisku s modularnim zgradama – Fištrovićeva i Cvetkovićeva – sveukupno 40 smještajnih jedinica. Dakle, što se tiče klasičnih kontejnerskih naselja, ona su sva zatvorena.

Ove preostale dvije modularne zgrade zapravo nisu kontejnerska naselja, ali nadam se da ćemo i te ljude iseliti do 1. studenoga. To nastojimo kroz uređenje dodatnih 15 državnih stanova u Sisku, a kupili smo i pet kuća. Dosad smo na području Zagreba i Sisačko-moslavačke županije obnovili 157 stanova te u njih prvenstveno smještamo korisnike kontejnera.

Dakle, 1. rujna nitko nije u kontejnerskom naselju, osim u ove dvije modularne zgrade koje planirate preseliti u bolji smještaj do 1. studenoga. Ali što je s ljudima koji žive u kontejnerima pored svojih kuća? Hajdemo pojednostaviti stvari, hoće li ljudi dočekati zimu i Božić u kontejnerima, hoće li to biti ljudi koji su smješteni u kontejnere pored svojih kuća?

– Programom zbrinjavanja korisnika mobilnih stambenih jedinica koji je Vlada donijela u veljači ove godine, prioritetno smo se okrenuli rješavanju zahtjeva za obnovu upravo korisnika mobilnih stambenih jedinica, odnosno kontejnera.

Trenutno je u obnovi na području zagrebačkog i petrinjskog potresa 1.089 privatnih zgrada i kuća, od kojih se najveći dio odnosi baš na korisnike kontejnera.

Kuće se svakodnevno obnavljaju pa broj korisnika i individualnih kontejnera kontinuirano pada. Službenici Ministarstva prate situaciju na terenu te rade trijažu postojećih korisnika.

U ovom trenutku postoje još kontejneri uz kuće, na kojima je obnova već i završila, s obzirom na to da smo se prioritetno posvetili odvozu kontejnera iz kontejnerskih naselja, no sada će se i to promijeniti.

Uz obnovu oštećenih zgrada i kuća u tijeku je izgradnja novih 20 višestambenih zgrada s 305 stanova čija se izgradnja financira sredstvima Europskog fonda za regionalni razvoj.

Neke od njih već su u visokoj fazi završenosti, pa će tako osam zgrada u Petrinji i četiri u Glini biti završene tijekom listopada ove godine, a preostale zgrade u Gvozdu, Topuskom, Glini i Dvoru bit će završene najkasnije početkom 2024. godine.

Dodatno, na području Sisačko-moslavačke županije gradit će se još 36 višestambenih zgrada s gotovo 700 stanova za koje je u tijeku priprema dokumentacije potrebne za pokretanje izgradnje.

U gradnji je 166 montažnih kuća u Petrinji, Glini i Sisku, a u koje će se također smještati sugrađani koji čekaju obnovu svojih domova. U Glini su već pod krovom 74 takve kuće, a u Petrinji njih 40.

U nabavi je i dodatnih 125 visokoenergetskih mobilnih kuća za privremeni smještaj sugrađana koji čekaju obnovu. Istaknuo bih kako je kroz mjeru financiranja najamnine zamjenskog smještaja dosad zbrinuto više od 1.800 sugrađana. Naš je cilj zbrinuti sve u primjereniji smještaj prije dolaska hladnijih dana.

Jesu li uopće ljudi koji su smješteni u kontejnere pored kuća spremni napustiti te kontejnere i seliti se u još jedan privremeni smještaj, stan ili kuću koji im je država osigurala?

– Država je omogućila svima koji borave u kontejnerima da ostvare primjereniji zamjenski smještaj, no pojedini sugrađani uz svoje kuće imaju domaće životinje, vrtove, voćnjake, i zato im se teško odseliti.

Mi ćemo ih nastojati smjestiti u zamjenski smještaj dok se njihove kuće ne obnove, ali svjesni smo da nisu svi za to zainteresirani. Naša je zadaća da im osiguramo smještaj koji je bolji od kontejnera, a na njima je hoće li to prihvatiti.

Privremeni smještaj

Što s ljudima koji nemaju pravo na obnovu, bili su podstanari i sada se sele iz kontejnerskih naselja. Je li njihovo preseljenje trajno ili privremeno? Kakvo će rješenje dobiti?

– Za one sugrađane koji su bili smješteni u kontejnerskim naseljima, a nemaju pravo na obnovu, država se pobrinula da im se osigura prikladan privremeni smještaj.

U nabavi je 125 visokoenergetskih mobilnih kuća koje će se postaviti na nekoliko lokacija i u njih će se privremeno preseliti baš ovi korisnici. Nažalost, za jedan manji dio njih, pitanje trajnog stambenog zbrinjavanje ulazi u domenu socijalne skrbi.

Imate i problema s pronalaskom izvođača, ako se i jave na natječaje, oni traže veću cijenu.

– Nabave za obnovu i gradnju privatnih zgrada i kuća kontinuirano se objavljuju, neki postupci se okončavaju, dok se neke nabave nažalost moraju poništiti.

Tijekom 2023. godine pokrenuto je 160 postupaka nabave ukupne procijenjene vrijednosti 139 milijuna eura koje obuhvaćaju više od 6.700 različitih usluga i radova potrebnih za provedbu obnove na potresom pogođenim područjima.

Neke smo morali poništiti zbog previsokih cijena, a na neke natječaje nismo uopće dobili ponude.

Da smo uspjeli okončati sve raspisane nabave, danas bismo imali 300 gradilišta više. U ovom trenutku, u nabavi su postupci za izvođenje radova konstrukcijske i nekonstrukcijske obnove i gradnje zamjenskih kuća na 1.182 lokacije.

Trenutačno radove organizirane obnove od potresa privatnih zgrada i kuća izvodi 71 građevinska tvrtka, dok je na projektima Fonda solidarnosti angažirano još 305 tvrtki s više od 10.000 radnika. Dakle, razvidno je da je građevinska operativa na obnovi itekako angažirana.

Svjesni smo da je uz poslove obnove, potreba za građevinskom operativom prisutna i na drugim područjima – primjerice brojni gradovi su u poslovima aglomeracije, a tu su i velike investicije financirane sredstvima NPPO-a.

Obujam građevinskih radova u ovom trenutku čini šest posto hrvatskog BDP-a, dakle više od pet milijardi eura. Građevinari uistinu imaju posla, što posljedično rezultira slabijim interesom za manje projekte obnove naročito one koji se odnose na obiteljske kuće.

Može li se više uključiti strane izvođače?

– Natječaji koje raspisuje Ministarstvo su javni i na njih se i danas mogu javiti strani izvođači. Oni su već prisutni na pojedinim projektima, pa, primjerice, na obnovi zgrada KBC-a Sestre milosrdnice, zgradi Ministarstva vanjskih i europskih poslova, pojedinim fakultetima, kao i na projektima prometne infrastrukture, izvođači su strane tvrtke, no nema ih više od desetak.

U razgovoru s mađarskim veleposlanikom istaknuo sam inicijativu da se i njihove tvrtke više javljaju na naše natječaje. Nije nama samo problem što se na neke natječaje tvrtke ne javljaju ili što nude više cijene, nego što se često ne poštuju rokovi. Zbog toga smo morali raskinuti ugovore i naplatiti garanciju. Mnogi od njih ugovore previše poslova i onda na kraju trpi obnova.

Analiza podataka

Kad ćemo dobiti novu stambenu strategiju?

– S obzirom na to da se prvi put od osamostaljenja radi Nacionalni plan stambene politike, potrebno je određeno vrijeme za analizu podataka i uspostavu modela projekcija stambenih potreba.

Drugim državama koje su nedavno izrađivale prve stambene politike, trebalo je dvije godine za taj posao. Nastojat ćemo u znatno kraćem vremenu provesti sve potrebne analize i izraditi osnovni nacrt stambene politike već do kraja ove godine, odnosno početkom iduće.

Naime, osim vremena za analize i samo prikupljanje podataka, potrebno je i vrijeme prilagodbe kod tijela koja ih posjeduju u različitim oblicima.

Ima li država uopće procjenu koliko joj u pojedinim regijama nedostaje stanova za priuštivo stanovanje?

– Za odgovor na to pitanje trebamo provesti statističke i demografske analize. Ono što znamo na temelju analize povijesnih događanja, da se do 90-ih godina kod nas gradilo prosječno 20.000 stanova godišnje, nakon toga imamo pad zbog Domovinskog rata i oporavka na prosječno osam tisuća, pa 2000-ih rastemo na prosječno 17.000 do 18.000.

Od 2007. i 2008. rast je do 25.000 stanova godišnje, a nakon nekretninskog sloma opet pad na prosječno osam tisuća do 2018. godine, kada ponovno slijedi lagani rast koji se stabilizirao na prosječno 14.000 stanova godišnje.

Gledajući prema povijesnim podacima, moglo bi se zaključiti da nam godišnje nedostaje 5.000 do 6.000 stanova, bez dubljih analiza.

Međutim, s tim podacima treba biti oprezan, jer je ovakva analiza previše gruba i ne daje odgovore na niz pitanja. Iz tog razloga potrebno je sada provesti sveobuhvatne analize.

Dobili smo podatke od HEP-a da u Zagrebu od 372 tisuće stanova, za 54 tisuće u prošloj godini nije registrirana potrošnja električne energije.

U Splitu pak od 82 tisuće stanova, potrošnja nije zabilježena za 8.500, dok u Rijeci za 9.335 stanova, od prijavljenih 69 tisuća, također nije evidentirana potrošnja.

Kroz analizu koju provodimo potrebno je pronaći razloge, kao i odgovore na ovako značajan stambeni fond koji nije u funkciji. U svakom slučaju, bez aktivne uloge države nije moguće osigurati priuštivo stanovanje.

S mjerama države ključno je postići niže cijene stanova za ciljane skupine građana. Država ima na raspolaganju nekoliko poluga za provedbu: financijska, porezna, zemljišna i ekološko-energetska.

Što se tiče dileme poticati li više kupovinu ili najam, potrebno je izbjeći segregaciju građana i omogućiti socijalnu uravnoteženost.

Zašto ne uvesti porez na nekretnine i time poticati prodaju?

– Trenutno nam to nije opcija.

Koliko je hrvatskog stambenog fonda završilo u turističkom najmu?

– U ovom trenutku nemamo provedene analize koje bi dale odgovor na ovo pitanje. U svakom slučaju, turizam, odnosno kratkoročni najam, troši stambeni fond i po tom pitanju su mnoge države zauzele vrlo restriktivne stavove kako bi zaustavile takve trendove.

Zaštićeni najmoprimac

U 30 godina nije se riješilo pitanje povrata stanova vlasnicima, niti pitanje zaštićenih najmoprimaca, kako to mislite učiniti novim zakonom?

– Tematika zaštićenih najmoprimaca u privatnim stanovima je komplicirana i ustvari je stara više od 70 godina. Radi se o ljudima koji su, mahom krajem 40-ih i u 50-im godinama prošlog stoljeća, dobili stanarsko pravo u stanovima u privatnom vlasništvu, a koje pravo je prestalo 1996. i zamijenjeno je tada novouvedenim institutom zaštićenog najmoprimstva.

Dilemu tko ima vlasnička prava na stanu u više je navrata riješio Europski sud za ljudska prava koji je presudio da bivše stanarsko pravo nije istovjetno pravima vlasništva te da se institutom zaštićenog najmoprimstva ograničavaju vlasnička prava vlasnika.

U skladu sa stavovima Europskog suda za ljudska prava 2018. je donesen zakon koji je ponudio prijelazni rok nakon kojeg bi zaštićeni najmoprimci morali napustiti stanove.

Međutim, taj zakon, odnosno njegove sporne odredbe, ukinute su odlukom Ustavnog suda iz koje proizlazi da je država ipak veći teret morala preuzeti na sebe.

Sada donosimo poseban zakon koji će riješiti upravo taj problem. Prvenstveno ističem da je plan da se u takvim stanovima plaća tržišna najamnina od 1. siječnja 2025. dok se situacija ne riješi, odnosno dok zaštićeni najmoprimac ne iseli ili se stan ne otkupi, odnosno zamijeni.

Zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska plaćali bi svaki po 50 posto od ukupne tržišne najamnine. Smatram da je to velik iskorak i da će dobar dio vlasnika stanova biti zadovoljan tom mjerom.

Kojim to zakonskim mjerama osiguravate provedbu presuda Europskog suda za ljudska prava i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske?

– Predvidjeli smo nekoliko mjera, kao što su nagodba stranaka kojom se utvrđuje visina najma i neodređeno vrijeme trajanja najma, kao i isplata zaštićenog najmoprimca po etalonskoj vrijednosti stana na koji ima pravo, što po trenutnim cijenama gradnje ispada preko 40.000 eura i dodatnih 10.000 eura za svakog člana domaćinstva na kojeg se proteže status zaštićenog najmoprimca.

Tu je i mjera po kojoj bi zaštićeni najmoprimac iselio iz stana u kojem se nalazi i uselio u stan u vlasništvu države gdje bi plaćao državnu najamninu, osjetno manju od tržišne.

Ono što je bitno naglasiti, da zaštićeni najmoprimac može taj stan i otkupiti po iznimno povoljnim uvjetima, kako cijenom koja će odgovarati cijeni građenja, tako i mogućnošću beskamatnog otkupa na 20 godina.

Predvidjet ćemo i mogućnost da država kupuje stan od vlasnika s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana po povoljnijim uvjetima, ili pak zamjena stanova između vlasnika i Republike Hrvatske s tim da se zaštićenom najmoprimcu također pruži mogućnost otkupa stana po povoljnim uvjetima.

Ranjivim skupinama, poput invalida, starijih od 70 godina i socijalnim slučajevima, država bi plaćala troškove selidbe u fiksnom iznosu od 1.000 eura.

Koliko će to rješenje koštati državu?

– Jedan od problema u ovoj tematici je činjenica da nemamo točne informacije o kojem broju nekretnina se radi. Te informacije precizno nemaju niti jedinice lokalne samouprave u čijoj nadležnosti je bila ova problematika i koje su ranije bile u obvezi riješiti ovaj problem, a nemaju ga ni udruge zaštićenih najmoprimaca, odnosno vlasnika stanova.

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama je 2018. raspisala javni poziv iz kojeg proizlazi da bi ukupan broj nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci mogao biti oko 1.200.

Ako ćemo uzeti u obzir da se 20-ak posto bilo vlasnika, bilo zaštićenih najmoprimaca nije javio na javni poziv, ali i da je u međuvremenu dio problema riješen dogovorima između zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova, konačna brojka bi mogla biti između 1.200 i 1.400 stanova.

Ako je tome tako, ukupan trošak za državni proračun bi bio preko 100 milijuna eura kroz razdoblje od nekoliko godina, ali je važno napomenuti da bi se dobar dio uloženog i vratio kroz otkup stanova po povoljnim uvjetima.

Tu treba dodati druge benefite, kao što je konačno rješenje problema koji traje desetljećima, osiguranje doma ugroženim skupinama u društvu, određeni broj novih stanova na tržištu upravo u gradovima gdje je najveća potreba za stanovima, i prevencija budućih sudskih sporova.

Cijene i rada i materijala rastu i tu smo između čekića i nakovnja

Bojite li se da će vam netko za koju godinu reći da ste pri nabavi za obnovu pogodovali onima čije ste veće cijene prihvaćali?

– Ministarstvo ne prihvaća cijene koje su nerealno podignute, ali moguće je da će za deset ili 20 godina, gledajući iz druge perspektive, netko pitati za te cijene.

U provedenim postupcima nabave i zaprimljenim ponudama, koje su ponekad 20-30 posto, a u nekim slučajevima i višestruko više od onih koje su procijenjene projektantskom procjenom vrijednosti, Ministarstvo dodatno provodi interne analize te stručne službe Ministarstva donose odluku o opravdanosti te eventualnoj korekciji procijenjene vrijednosti.

Tom se prilikom uzimaju u obzir i eventualne različitosti u zahtjevnosti projektno-tehničkog rješenja za različite lokacije gradnje zamjenskih obiteljskih kuća u pogledu pristupačnosti, konfiguracije terena, karakteristika temeljnog tla, razvijenosti komunalne infrastrukture itd. koje mogu utjecati na oscilacije u procijenjenim vrijednostima i dobivenim ponudama.

U slučaju neopravdanog povećanja cijene Ministarstvo donosi odluku o poništenju. U slučaju pak opravdanosti, donosi se odluka o odabiru. Zbilja smo tu između čekića i nakovnja. Cijene i rada i materijala rastu i izvođači moraju povećavati cijene i toga smo svjesni.

Zadovoljan sam odazivom građana na model samoobnove

Plan je bio ubrzati obnovu novim modelom samoobnove. Jeste li tu zadovoljni napretkom, koliko je novih zahtjeva?

– Zadovoljan sam odazivom građana na ovaj model obnove, tzv. samoobnovu. Od početka 2023. godine za obnovu privatnih zgrada i kuća Ministarstvo je isplatilo 127 milijuna eura.

Po novom modelu samoobnove koji smo uveli izmjenama zakonskog okvira u veljači ove godine, odnosno prema kojem sva potrebna sredstva za obnovu isplaćujemo unaprijed, dosad je otvoreno 260 posebnih računa građana u bankama te je odobreno 229 plaćanja i isplaćeno je 15 milijuna eura.