Od 1. srpnja ove godine limit za promjenjive kamatne stope na stambene kredite u eurima iznosi 3,73 posto, što je dakle zakonska granica iznad koje banke ne bi smjele dizati kamate, ali samo promjenjive, na stambene kredite.

HNB taj plafon izračunava svakih pola godine, i ovaj sada dakle vrijedi do kraja ove godine, kada će se opet izračunati novi, a služi da dužnike štiti od prevelikog rasta kamata.

S obzirom da su tržišne kamate u uzlaznoj putanji, ova zakonska odredba sada itekako dolazi do izražaja jer limitira rast promjenjivih stopa onima koji otplaćuju takve kredite.

S obzirom da je euribor, kao bazna kamata za promjenjive kamate na kredite, već veći od ovog limita, banke onda više ni ne nude nove stambene kredite uz promjenjivu stopu jer bi praktički radile s negativnim maržama, što im se naravno ne sviđa.

Samo fiksno

Prebacile su se stoga gotovo u potpunosti na kredite s fiksnim stopama, i to do kraja otplate, za stambene kredite i do 30 godina.

U teoriji, fiksna kamata sada je bolja i za dužnike, klijente banaka, jer tržišne kamate rastu, međutim, fiksne stope koje nude prilično su visoke za stambeni kredit, kreću se oko 4 do 4,5 posto, pa takvo »osiguranje« od kamatnog rizika ostavlja neki gorki okus klijentima, ako se zna da uz tu kamatu vrate na kraju (ako je rok jako dug) gotovo dvostruko više nego što su podigli.

No, postavlja se tu još pitanja: ako limit vrijedi za promjenjive stope, znači li to da banke na stambene kredite s fiksnim stopama mogu kamate podizati koliko god hoće ili i za njih postoji neki limit i koliki? Pitali smo to Hrvatsku narodnu banku.

– Porast kamatnih stopa na stambene kredite s ugovorenom promjenjivom kamatnom stopom ograničen je odredbama Zakona o potrošačkom kreditiranju prema kojima najviša dopuštena kamatna stopa na stambene kredite ne smije biti viša od prosječne ponderirane kamatne stope na stanja stambenih kredita u određenoj valuti uvećane za trećinu.

Tako je za stambene kredite u eurima zakonsko ograničenje maksimalne kamatne stope u primjeni od 1. srpnja 2023. u visini 3,73 posto, izračunato na temelju podatka iz travnja 2023., ponovili su u središnjoj banci.

Na dio pitanja o tome postoji li neki limit i za fiksne kamatne stope na stambene kredite, dobili smo odgovor da – postoji. No, iz priloženih brojki koje su poslali – čini se da nije mali.

– Ograničenje kod ugovaranja kredita s fiksnom kamatnom stopom (potrošači) regulirano je člankom 26. stavkom 1. Zakona o obveznim odnosima prema kojem stopa ugovornih kamata ne može biti viša od stope zakonskih zateznih kamata uvećane za polovinu te stope.

S tim u vezi, takva vrsta kamatnih stopa u drugom polugodištu ove godine ograničena je na 10,50 posto.

Međutim, potrebno je skrenuti pozornost na to kako se i kod ugovorenih promjenjivih i fiksnih kamatnih stopa na stambene kredite primjenjuje i ograničenje efektivne kamatne stope (EKS) koje proizlazi iz odredbi članka 20.a Zakona o potrošačkom kreditiranju, kao i iz odredbi članka 17. Zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju, a maksimalni EKS za drugo polugodište ove godine ograničen je na 7 posto i to bez obzira na to je li stambeni kredit ugovoren s fiksnom ili varijabilnom (promjenjivom) kamatnom stopom, zaključuju u HNB-u.

Kompleksni izračun

Dakle, ovo prvo »ograničenje« od 10,5 posto limit je za fiksne stope, ako se uopće može zvati limitom jer bi to zaista bila visoka kamata za stambene kredite, te je pitanje koliko uopće ima smisla s obzirom da bi se vjerojatno malotko uopće odlučio podići kredit uz toliku stopu, odnosno uz stopu samo malo manju od te (koju bi dakle limitiralo to ograničenje).

Međutim, drugo ograničenje koje HNB spominje, a odnosi se dakle na ograničenje maksimalnog EKS-a, odnosi se i na (već ograničene) promjenjive stope i na fiksne, za koje smo pitali, i ono je ipak nešto niže: iznosi trenutno 7 posto.

To je za stambene kredite također visoka stopa, no treba reći da u efektivnu stopu ulazi nominalna kamatna stopa (NKS), što je stopa na koju obično mislimo kad govorimo o kamatama na kredite, ali i drugi troškovi kredita poput naknada, osiguranja kredita, ako je ugovoreno, itd.

Dakle, ako je maksimalni EKS 7 posto, onda bi nominalna kamata morala definitivno biti još niža, dovoljno niska da i s drugim troškovima kredita ne prelazi tih 7 posto.

To se računa na određene načine, a kada se gledaju ponude banaka, obično je EKS oko pola postotnog boda viši od NKS-a. To bi moglo značiti da sada nominalne fiksne stope ne bi smjele prelaziti možda nekih 6,5 posto (što je naravno također vrlo visoko za taj tip kredita), no to je tek pretpostavka, jer sve naravno ovisi o visini naknada i drugim pripadajućim uvjetima, a sam HNB ovaj dio nije komentirao.