Njemačka Bundesbanka do kraja ove godine očekuje stopu inflacije do čak 5 posto. U cijeloj eurozoni godišnja inflacija u kolovozu je ubrzala na 3 posto, a u Hrvatskoj se u srpnju popela na 2,8 posto, što je najviše u zadnjih 13 godina.

Nominalne kamate na depozite su nikakve, gotovo ih nema, a inflacija ih realno tjera u negativnu zonu jer nagriza vrijednost novca. Uz, primjerice, polog od 1.000 eura, uz kamatnu stopu od nula posto, te 5 posto inflacije, štediša će na godišnjoj razini realno biti na gubitku.

Njegova će glavnica realno vrijediti 50-ak eura manje, jer će cijene u međuvremenu porasti, pa će istim iznosom moći kupiti manje robe. Unatoč neisplativosti, ljudi i dalje drže novac u banci, na transakcijskim računima, gdje ga čuvaju, jer je to spretnije rješenje od čarape ili madraca.

Ipak, već neko vrijeme bankari primjećuju fenomen da dio klijenata podiže štednju i ulaže u, po njima, isplativije oblike ulaganja, a u Hrvatskoj su tu broj jedan nekretnine. Hrvatski građani baš i nisu previše skloni ulaganju na burzi, dijelom su se »pronašli« u kriptovalutama, no ništa ne može zamijeniti ciglu i beton.

Kupnja nekretnina poticana je i niskim kamatama na kredite, a država sve i dodatno »pumpa« subvencioniranjem rata. Kupci naizgled profitiraju, no povećava se potražnja, pa se, misle mnogi, napravi više štete nego koristi.

Cijene nekretnina u Hrvatskoj su rasle i u pandemiji: u 2020. po stopi od 7,7 posto, uz manji promet. Ne rastu, naravno, svugdje: hit su Zagreb i morska obala, dok je kontinent u padu. U glavnom gradu, te na obali kvadrat stana penje se i do nekoliko tisuća eura.

Veliki doprinos čini i inozemna potražnja, koja u županijama uz more, poput Primorsko-goranske, čini čak trećinu kupoprodaja. S obzirom da su strani kupci bolje platežne moći, domaćima se umanjuju šanse. U zadnje vrijeme rastu cijene građevinskog materijala, što uistinu utječe na ulazni trošak.

Upozorenje HNB-a

Hrvatska narodna banka upozorila je na daljnje odljepljivanje cijena od realnih vrijednosti, odnosno na stvaranje balona, čije moguće pucanje za HNB predstavlja jedan od tri ključna rizika. Nastavi li se rast cijena, koji je sada ohrabren i oporavkom i turizmom, rastu i rizici za njihovu korekciju.

HNB brine mogući pad vrijednosti kolaterala kojima su osigurani stambeni krediti, iako se, kako je spomenuto, dosta kupuje u kešu. Dakle, niske kamate, inflacija, inozemna potražnja, ali i državno poticanje, sve to pregrijava tržište.

Očekuje se, međutim, postupno stezanje monetarne politike i smirivanje inflacije. S druge strane, s obzirom na to da oko 80 posto hrvatskih građana ima u vlasništvu neku nekretninu, rast njihovih cijena povećava i osjećaj bogatstva.

Kad ljudi misle da im imovina vrijedi više, usude se više i trošiti, pa je doprinos BDP-u jasan. Dio agenata za posredovanje nekretninama vjeruje da će se selektivni rast cijena nastaviti.

Branko Papeš, direktor najveće riječke, ali i hrvatske agencije za posredovanje nekretninama, te predsjednik ovog strukovnog udruženja pri HGK-u Rijeka, nedavno je kazao da očekuje i daljnji rast cijena u Rijeci, ali i u riječkom prstenu, a pogotovo u Opatiji.

Pandemija je dodatno potaknula kupoprodaje, što vrijedi za cijelu eurozonu: broj transakcija povećao se za oko 35 posto. Govori se čak i o nekretninskoj groznici. Središnje banke natiskale su gomile novca koji je sve jeftiniji, a on traži ulagačke prilike.

Ekonomski analitičar Damir Novotny, međutim, misli da su kvadrati kod nas precijenjeni, no ne svugdje, jer je tržište jako heterogeno. Rast cijena najveći je u Zagrebu te u gradovima uz more. Vjeruje da je to balon koji će se kad-tad ispuhati.

Tumači da je razlika između našeg i, primjerice, njemačkog tržišta u tome što u Njemačkoj impuls rastu cijena nekretnina uvelike dolazi iz realnog sektora, dok kod nas nema realne potražnje u smislu da, primjerice, industrija zapošljava novih 100 tisuća ljudi, pa sad oni traže stanove.

Napuhani balon

– Njemačka ima rast cijena, ali i rast plaća. Kod nas standard ne raste, a prevladava špekulativni aspekt: ljudi se nadaju renti od nekretnina od koje će u budućnosti živjeti. Tako oni koji imaju novčane viškove kupuju nekretnine čak i da im stoje prazne.

Uz snažnu inozemnu potražnju, to diže cijene koje su u nekim dijelovima Hrvatske sada takve da si običan čovjek, s prosječnom plaćom, više to jednostavno ne može priuštiti. S druge strane, ako bi netko i htio investirati, kod nas i nema baš puno potencijalnih prilika.

Dok je njemački burzovni indeks Dax trenutno na povijesno najvišim razinama, naši građani nemaju ni naviku ni toliko prilika za ulaganje na domaćoj burzi. Ljudi su opsjednuti nekretninama, a sve više ulažu i u špekulativnu imovinu, virtualne valute, špekulativno zlato itd. Javlja se, dakle, potreba za alternativnim ulaganjima, ističe Novotny.

Podsjeća i na to da je tržište nekretnina kod nas vrlo heterogeno.

– Dok je, primjerice, u Münchenu kvadrat stana oko 8.000 eura, a po manjim mjestima u Njemačkoj 3 ili 4 tisuće, kod nas je odnos Slavonija – Dubrovnik jedan naspram deset, odnosno kvadrati su i deseterostruko skuplji na moru.

Cjenovne razlike su ogromne, a rentijerska očekivanja velika. Ljudi kupuju stanove i da bi im stajali prazni ili ih iznajmljuju uz prinos koji ne može pokriti ulaganje, ali i dalje vjeruju da je to isplativa investicija.

Oporavak u turizmu sada je ponovo ta očekivanja podgrijao. S druge strane, nema poreza na nekretnine koji bi sankcionirao ulaganja koja nisu u funkciji biznisa. Dakle, na rast cijena stanova primarno ne utječe zdrava potražnja koja proizlazi iz rasta zaposlenosti i plaća, već je riječ o čistim špekulacijama.

To je balon koji raste i može se rasprsnuti sutra; tipičan »bubble« koji se širi, a rizici su ogromni, kaže Novotny.

Povećati ponudu

U cijeloj toj situaciji, navodi, Vlada APN-om još i pumpa potražnju, što je potpuno obrnuto od onog što bi trebala činiti, a to je – povećati ponudu. Grad Beč svake godine na tržište »izbaci« 10.000 stanova, odnosno poveća ponudu da smiri cijene.

Grad se javlja kao investitor, a ima i dugu tradiciju davanja stanova u najam, po cijeni 30-ak posto nižoj od tržišne, kako bi je spuštao. U Münchenu se grade cijela stambena naselja, a tu je i primjer Irske, tumači Novotny.

Veli da ovi gradovi to rade kako bi stanove po normalnoj cijeni učinili dostupnima običnim ljudima s prosječnim plaćama. To je naravno i element demografske politike: stan i posao preduvjeti su o(p)stanka.

Kako to rade Irci

Irska vlada objavila je više milijardi eura vrijedan plan koji bi trebao riješiti problem nestašice stanova gradnjom društvenih stanova i porezima.

Vlada želi ubrzati tempo stanogradnje s prošlogodišnjih 20 tisuća na prosječne 33 tisuće stanova godišnje do 2030. i najavila je 20 milijardi eura potpore u prvih pet godina provedbe tog plana.

Ponudu namjeravaju uvećati porezom na neiskorišteno zemljište, državnom kupnjom i preprodajom praznih nekretnina: Država paralelno planira graditi više stanova, u prosjeku 9.500 godišnje, do 2030.

Kako bi ublažila problem skupih stanova, vlada će izravno nuditi stanove u društvenom vlasništvu i kreirati programe cjenovno dostupnog i subvencioniranog najma.