Dok u dijelu Europske unije cijene nekretnina već neko vrijeme padaju, u Hrvatskoj još uvijek rastu, i to i dalje po dvoznamenkastim stopama. Na potražnju velikim dijelom utječe i inozemna potražnja, jer svaku treću nekretninu na Jadranu kupi stranac.

S nedavnim ulaskom zemlje u eurozonu i Schengen postajemo tržište kojem je još lakše pristupiti.

Vedran Prica, direktor i vlasnik Spatium nekretnina, agencije za promet nekretnina iz Rijeke, u intervjuu za naš list otkriva daljnja kretanja na tržištu nekretnina.

Rast kamata

Mnogi misle da su cijene nekretnina dosegle plafon te da prostora za daljnji rast više nema. Kakva su vaša očekivanja – slijedi li napokon pad cijena nekretnina ili će faktori, poput ulaska u Schengen i uvođenja eura, ipak prevladati i cijene dalje gurati prema gore?

– Ulazak u šengenski prostor i uvođenje eura Hrvatsku su svakako učinili atraktivnijom destinacijom za ulaganje u nekretnine. Ulazak u zemlju bez kontrole na granici olakšava dolazak stranaca koji su i dosad pokazivali interes za investiranje u naše nekretnine.

To jest faktor koji može povećati potražnju. Uvođenje eura nije značajnije utjecalo na cijene, ali je olakšalo transakcije jer nema više preračunavanja valuta. Potražnja stranih i domaćih kupaca gurala je cijene kvadrata prema gore, ali kako je krenuo rast kamatnih stopa za stambene kredite, uz previsoke cijene kvadrata – malo je taj rast usporio.

Prema mom mišljenju, cijene nekretnina jedno određeno vrijeme neće rasti. Konkretnije, trebale bi padati cijene precijenjene starogradnje i nekretnina na lokacijama koje nisu atraktivne. Pod precijenjenom starogradnjom mislim na nekretnine kao što su stanovi u neboderima ili u peterokatnici bez lifta, nikad adaptirani. Cijene »turističkih« nekretnina će stagnirati.

Kakva je trenutno struktura kupaca nekretnina, pogotovo u Rijeci i Opatiji? Jesu li to dominantno domaći ili strani kupci?

– Rijeka i Opatija su dva poprilično različita tržišta kada govorimo o ponudi nekretnina pa i strukturi kupaca. Kupci u Rijeci su uglavnom domaći ljudi, no ne dominantno. To su mladi ljudi koji kupuju prvu nekretninu ili kupci iz kontinentalne Hrvatske, roditelji koji za djecu traže manje nekretnine jer je Rijeka i studentski grad. Naravno ima i kupaca iz dijaspore kojima je cijena kvadrata ovdje još uvijek prihvatljivija nego u gradovima Europe u kojima trenutno žive. U Opatiji je takvih kupaca više, kao i stranaca, najčešće su to Nijemci, Austrijanci i Slovenci.

Banke su značajno povećale kamate na kredite – hoće li to, kako i u kojoj mjeri utjecati na potražnju? Domaćim kupcima s prosječnim hrvatskim plaćama ovolike su cijene ionako već pomalo nedostižne, a sad još i rast kamata…

– Rast kamatnih stopa je jedan od glavnih čimbenika koji je utjecao na tržište nekretnina u Hrvatskoj i donio mali preokret. Stambeni krediti nisu više tako povoljni, što je smanjilo potražnju za ionako skupim nekretninama. To zasigurno utječe na odluke svih onih koji imaju prosječna primanja, a još nemaju vlastitu nekretninu.

Što se dakle tiče inozemne potražnje, možete li malo više reći o tome, tko su kupci koji dolaze iz inozemstva, iz kojih su zemalja, što traže i što i koliko su spremni platiti?

– Inozemni kupci su većinom poduzetnici koji svoj kapital žele oplemeniti kupnjom nekretnina u Opatiji, Rijeci i okolici. Dolaze iz Njemačke, Austrije, Slovenije. Među njima ima ljudi koji su godinama dolazili kao turisti, zaljubili su se u našu obalu i more, način života te sad odlučili investirati i u nekretninu. Oni koji kupuju nekretninu kao investiciju za iznajmljivanje spremni su platiti sve što ima smisla i turistički potencijal kroz koji će zaštiti vrijednost novca te u skoroj budućnosti zaraditi. Kupci su i ljudi koji su radni vijek proveli u inozemstvu i žele nekretninu u kojoj će provesti vrijeme u mirovini.

Cijene kvadrata

Potražnja za luksuznim nekretninama navodno raste. Je li to točno, imate li pojačano upita za luksuzne nekretnine, i što to uopće znači, kakve standardne takva nekretnine mora zadovoljavati, što kupci s visokom platežnom moći traže i gdje?

– Iako se u oglasima mnoge nekretnine proglašavaju luksuznima, to u stvarnosti i po standardu i nije tako.

Izbor luksuznih nekretnina koje se nude na prodaju u Primorsko-goranskoj i Istarskoj županiji nije velik. S obzirom na to da mi kao agencija najviše radimo na tom području, mogu reći da se prave luksuzne nekretnine za prodaju mogu navesti kao rijetkost u ponudi.

Da bismo nekretninu nazvali luksuznom, ona mora zadovoljavati cijeli paket komponenti: od vrhunske lokacije, projekta, izvedbe, završne obrade, funkcionalnosti. Kupci veće platežne moći traže i spremni su platiti nekretninu na ekskluzivnoj lokaciji, s dobrim pogledom, uglavnom uz more.

Zbog privatnosti su uvijek atraktivne i kamene vile u unutrašnjosti, dovoljno blizu i dovoljno daleko od svih sadržaja, aerodroma ili prometnica. Luksuzne nekretnine su i tereni pogodni za gradnju. Oni su baš rijetko u ponudi pa kad se pojavi atraktivna lokacija u Opatiji ili Rovinju, ljudi su spremni izdvojiti i 1.000 eura po kvadratu. Takve nam nekretnine praktički u jednom danu pronađu kupca.

Kako se kreću cijene kvadrata po Rijeci, a kako u Opatiji te u ostatku PGŽ-a? Pretpostavljam da najviše radite upravo po Kvarneru i okolici?

– Naš rad je fokusiran na PGŽ i Istarsku županiju, pa iz svoje prakse mogu reći da su cijene nekretnina u Rijeci, u usporedbi s drugim gradovima kao što su Zagreb, Split i Zadar povoljnije.

Prosječna cijena po kvadratu za starogradnju je 2.300 eura po kvadratu, dok je za novogradnju prosjek 3.500 eura po kvadratu.

U Opatiji su cijene više, pa novogradnja stoji od 5.000 do 9.000 eura po kvadratu, a starogradnja od 2.500 do 4.500 eura po kvadratu.

Raspon je velik i ovisi o tome u kakvoj je stanju nekretnina, zahtijeva li renovaciju i na kojoj se mikrolokaciji nalazi.

Popularno rentanje

Rentanje je vrlo popularno u Rijeci i okolici, kako to utječe na ritam života u gradu?

– Najam stana je popularan i tražen jer ljudi koji su u Rijeku stigli poslom ili zbog studiranja na taj način rješavaju svoje trenutno stambeno pitanje. Na ritam života u gradu više utječe to što je zadnjih godina Rijeka sve zanimljivija turistička destinacija te se sve više stanova renta za dnevni najam. U centru i širem centru traže se manji stanovi do 50 kvadrata. Oni su zanimljivi dugoročnim podstanarima, studentima, ali i investitorima za dnevni najam.

Navodno sve češće i strani kupci kupuju ovdje nekretnine da bi ih iznajmljivali. Je li se zapravo s ovim daljnjim integriranjem tržišta potpuno dokinula razlika između »domaćeg« i »stranog« kupca?

– Hrvatska je popularna turistička destinacija, pa stranci kupuju nekretnine koje im služe i kao investicija, da bi na njima zaradili iznajmljivanjem, ali takvi su u manjem broju. Zbog kvalitete života, ali i još uvijek povoljnijih cijena kvadrata nego u Münchenu ili Beču, stranci ovdje pretežno žele imati nekretninu za drugi dom, kako bi je osobno koristili. U tim preferencijama, razlika između domaćeg i stranog kupca definitivno se gubi, jer strani, kao i domaći kupci vide prednosti ulaganja u nekretnine s potencijalom.

Formula uspjeha

Već ste otprije u ovom poslu, no tek ste nedavno osnovali vlastitu agenciju. Znači li to da ocjenjujete da biznis na ovom tržištu tek počinje? Agencija je puno, po čemu je vaša drukčija?

– Posao s nekretninama na ovom našem području živ je više od dva desetljeća i kao u svakom biznisu bilo je uspona i padova. Pravi trenutak za započeti s radom nove agencije je kad odlučite maksimalno se posvetiti tom što radite. Otvorio sam agenciju u studenom 2022. godine jer smatram da na tržištu ima mjesta, pogotovo za agenciju koja posluje na način kako mi radimo. Spatium okuplja tim stručnih agenata na području Istre i Kvarnera. Svi naši agenti prolaze mentorski program nakon kojeg netko tko ovaj posao nije radio može postati vrlo uspješan u njemu.

Kroz godine vlastitog iskustva i rada razvio sam efikasan način kako pristupiti procesu kupoprodaje i to je sada formula koju prenosim na kolege. Cilj je da smo uvijek na usluzi klijentu, da iskoristimo svoje znanje, stručnost i ažurnost kod svake kupoprodaje. Fokusirani smo na uspostavljanje povjerenja s ljudima koji kupuju ili prodaju nekretninu, jer riječ je o vrlo važnim životnim odlukama koje se donose jednom ili dvaput u životu. Povjerenje je ključ uspjeha. Mi ne prodajemo nekretninu kupcu, nego je zajedno s njim kupujemo. Fokusirani smo na želje i potrebe klijenta.