Iako je broj kupoprodaja pao, u Rijeci cijene stambenih kvadrata ne padaju. Štoviše, prema evidenciji najveće agencije Dogma nekretnine, cijene kvadratnog metra prate inflaciju te su ove godine za 4 do 5 posto više no lani.

Branko Papeš, vlasnik agencije, kaže da se kupoprodaja u odnosu na prije nekoliko godina smanjila za oko 20 posto, što je posljedica nekoliko faktora.

Prije je APN-a ljude motivirao da kupe i ulože, a sada ga nema. Prije dvije-tri godine imali smo i situaciju uoči uvođenja eura kada je, veli Papeš, bila »ludnica«, ljudi su doslovno vadili novac iz čarapa. I treći razlog zašto se pojačano kupovalo, a sada je to malo manje, je inflacija, koja je prije bila veća.

Stišala se oluja

– To su dakle tri razloga zašto su ljudi unazad koju godinu više od uobičajenog kupovali nekretnine, dok je sada prodaja, recimo to tako, došla na normalan nivo i nema više te »oluje« na tržištu.

Tržište se normaliziralo. Dakle, broj kupoprodaja je pao, ali ipak cijene nisu, i to iz dva razloga. S jedne strane, opet imate inflaciju, sve cijene lagano idu gore, pa i cijene nekretnina, te u odnosu na lani imamo rast cijena od tih 3, 4 ili 5 posto, a s druge je taj razlog da je našim građanima imati nekretninu iznimno važno, to je jedan od glavnih životnih prioriteta, i zato je tržište i dalje stabilno.

Oko 90 posto Hrvata vlasnici su nekretnina u kojima žive, u Njemačkoj je to samo 47 posto. Oni su većinom u najmu, a kod nas biti u najmu gotovo da nije opcija.

Kod nas se podrazumijeva da imaš svoju nekretninu, ako je nemaš – kao da nisi realiziran. Biti u najmu, kod nas gotovo da je sramota. Imati nekretninu nam je »u postavkama«, u genetskom kodu. A i svi žele živjeti od rente.

Dakle, s cijenama se i nadalje neće ništa posebno dogoditi, cijene će pratiti inflaciju. Povećanja će i dalje biti jer se sve povećava, cijena kruha, auta, plaće se povećavaju, i to će se, znači, pratiti.

Ne očekujemo znači nikakve drastične korekcije, s tim da ako do korekcije i dođe, neće doći na čitavom tržištu.

Uvijek imate atraktivne nekretnine gdje će se cijene držati i manje kvalitetne lokacije i lošije nekretnine čije cijene će onda padati, tumači Papeš.

Na pitanje o prosječnim cijenama po riječkim kvartovima, Papeš veli da je vrlo nezahvalno i gotovo nemoguće o tome govoriti jer sve ovisi o brojnim faktorima, a pet je osnovnih.

Riječke lokacije

– Pod broj jedan, treba u obzir uzeti lokaciju. Pod dva, veličinu stana, jer što je stan manji, to je skuplji po kvadratu. Pod tri, gleda se stanje nekretnine, je li super sređena ili derutna, pa je treba renovirati, te je li namještena ili prazna.

Potom je četvrto, pozicija u zgradi, i to katnost (prvi i drugi kat su najpoželjniji, a prizemlje i pogotovo peti pod pločom manje poželjni) te orijentacija (sjeverna/južna) i pogled, i naposlijetku je tu parking, ima li ga ili ne.

Na osnovu ovih pet kriterija, ako su zadovoljeni, možete imati stan koji će biti u nekom dijelu grada koji je manje atraktivan i tražen, a može biti skuplji po kvadratu i prodat će se bez problema.

Ni u istoj zgradi dva stana ne vrijede isto, nego mogu biti posve druga priča, ali ako inzistirate, uz veliku ogradu, moglo bi se reći da su dakle u Rijeci najskuplji stanovi na Pećinama, Trsatu, Bulevardu, Kostreni, s istočnog dijela, a na zapadnom dijelu tu su Marčeljeva Draga, Bivio i dio Kantride, i tu se kreću prosječne cijene oko 3.500 eura po metru kvadratnom, s tim da mogu biti i 4.000, ali i 3.000 eura po kvadratu.

Onda imate drugu razinu, gdje ulaze Donja Vežica, Krimeja, Vojak, Kozala, Drenova, Donji Zamet, Krnjevo, Rešetari, Srdoči, a vjerojatno sam neki kvart i zaboravio, gdje se prosječna cijena po metru kvadratnom kreće oko 3.000 eura, a može biti od 2.700 do 3.500 eura, dok se recimo u kvartovima poput Turnića, Gornje Vežice, Podmurvica cijene kreću od 2.500 do 3.000 po kvadratnom metru.

I na koncu Mlaka, Vodovodna i slično, gdje su cijene od 1.700 do 2.500 eura.

Što se tiče centra, ne mogu ga staviti niti u jednu skupinu, jer jedno je Korzo, gdje je cijena visoka, potom ulica Dolac, gdje je malo niža, a nešto sasvim drugo Školjić ili Vodovodna, gdje je cijena oko 2.200 po kvadratu.

No, ponavljam, sve ovo dakle govorim uz ogradu onih pet faktora, jer svaka nekretnina ima svoje karakteristike i posebnosti.

Za cijelu Rijeku mogli bismo reći da je neki prosjek cijene kvadratnog metra 3.000 eura.

U odnosu na ostatak obale još uvijek smo povoljniji, zaključuje Papeš, dodajući da posebno treba uzeti u obzir da su sve ovo realizirane cijene, dakle, one po kojima se stvarno kupuje i prodaje, a ne tražene.

To je bitna razlika, jer se na osnovu traženih stvara dojam da su cijene i puno veće, a razlika između realiziranih i traženih je prilično velika, oko 20 posto, zaključuje Papeš.

U Osijeku stabilno

U kontinentalnom dijelu Hrvatske cijene su niže. Krunoslav Šabić, zamjenik predsjednika strukovne skupine pri HGK-u i vlasnik agencije »Tasman nekretnine«, tvrdi da je tržište nekretnina u Osijeku stabilno i da cijene novogradnje, prema njegovim iskustvima, nisu rasle.

– Cijene klasičnih stanova u novogradnji kreću se između 1.900 i 2.300 eura po četvornom metru. Manji stanovi, garsonijere i jednosobni idu i do 2.500 eura.

Luksuzni se stanovi kreću od 2.000 do 3.000 eura, ovisno o onome što nude. Rabljene se nekretnine kreću pak od 800 eura pa do 1.200 eura, a od 1.600 do 2.000 eura za adaptirane stanove, a za one neadaptirane cijene se kreću od 1.000 do 1.300 eura, navodi Šabić.

Kada se pak govori o cijenama nekretnina u Dalmaciji, ne može se ne spomenuti utjecaj turizma na rast cijena nekretnina. Nedavno je istraživanje tako pokazalo kako se od ukupno 100.310 stambenih jedinica u Zadarskoj županiji, 2021. godine samo ih se 68 posto koristilo za stalno stanovanje, što je najmanji postotak u čitavoj državi.

U ostalim primorskim županijama taj se postotak kreće od 71 do 82 posto, a na nacionalnoj razini za stalno stanovanje koristilo se 86 posto stambenih jedinica.

Skupoća u Zadru

Zoran Marasović iz zadarske agencije za nekretnine potvrdio je da je i ove godine nastavljen pad broja transakcija.

– Prosječne cijene kvadrata stana su, prema mojim iskustvima, u 2023. godini bile bitno veće od prosjeka koje je u izvješću naveo Grad Zadar.

Cijene nekretnina su svake godine stalno u malom porastu. Do jučer se za kvadrat stana tražilo 2.700, 2.800 eura za kvadrat, a sada se već traži i debelo preko tri tisuće eura, napomenuo je Marasović

Cijene stanova za kupnju u Zadru tako su uistinu šarolike. U kvartu Plovanija, poznatom po velikim novogradnjama, stan veličine 87 metara kvadratnih tako se prodaje za 244 tisuće eura, tj. 2.804 eura po kvadratu.

Jedno od najljepših naselja uz more – Diklo, tako je puno skuplje. Stan od sto kvadrata tako se prodaje za 420 tisuća eura ili 4.200 eura po metru četvornom. Kožino, blizu grada, ali ipak dalje od gradskih gužvi nije ništa jeftinije.

Stan od 115 metara kvadratnih tako se prodaje za 3.782 eura po metru kvadratnom što je ukupna cijena od 435 tisuća eura. Vidikovac, kvart koji je u nekoliko posljednjih godina prošao kroz pravi građevinski boom, tako je sve popularniji za život, no cijene kvadrata iznad tri su tisuće eura.

Stan od 85 kvadrata tako košta 270 tisuća eura. Melada, još jedan kvart poznat po stanogradnji, iako urbanistički prilično definiran, parira visinom kvadrata najpoznatijim kvartovima uz more.

Cijena stana od 52 metra kvadratna tako je 197 tisuća eura, odnosno 3.788 eura po kvadratu. Bulevar, centar zadarskog betona nešto je povoljniji s cijenom stana veličine 85 metara kvadratnih od oko 230 tisuća eura. To je »niskih« 2.705 eura po kvadratnom metru.

I na kraju stan u blizini plaže Kolovare košta vrtoglavih 425 tisuća eura ili pojednostavljeno 4.512 eura po kvadratu za stan od njih 94.

Papeš: Pravedan porez nikoga neće zakinuti

Na pitanje, hoće li porez ako se uvede, smanjiti cijene, Branko Papeš odgovara da sve ovisi kakav će biti.

– Ako porez bude pametno osmišljen, ako bude pravedan, stimulativan i inovativan, neće zakinuti nikoga, a može donijeti puno pozitivnih efekata na tržištu.

No, Vlada odlučuje, a ako budu uzeli u obzir i tržište i mišljenje stručnjaka, a ne budu ga donosili političari, to može biti top-stvar za sve, kupce, prodavatelje, najmoprimce, najmodavce…

Ali, to je puno šira i posebna tema, kaže Papeš.

Veli da do korekcije mora doći ako su ljudi nerealni, pa prodaju nekretninu koja je nekvalitetna, na lošoj lokaciji, s lošim karakteristikama, a traže neku nenormalnu cijenu. Oni će se morati prilagoditi stanju na tržištu.