Rast kamatnih stopa i gospodarsko usporavanje sve se jače odražavaju na nekretninski biznis u Americi i Europi, a najveće gubitke trenutno trpi sektor komercijalnih nekretnina uslijed pada cijena poslovnih prostora.

Budući da su banke u Europi značajno izložene tom sektoru, pri čemu prednjače njemačke banke, potom francuske, nizozemske, talijanske i španjolske, Europska središnja banka navodno pomno prati što se događa jer se strahuje od eskalacije rizika i krize u bankarskom sektoru.

Ukupna izloženost poslovnih banaka u Europi sektoru komercijalnih nekretnina procjenjuje se na oko 1,4 bilijuna eura, od čega petina otpada na njemačke banke.

U slučaju nemogućnosti naplate tih kredita, jasno je da bi posljedice po bankarski sustav bile enormne, s rizikom, naravno, prelijevanja na cijelo gospodarstvo.

Kao iznimno izložene ovom sektoru, koji je procvat doživio tijekom proteklih godina, u eri iznimno niskih kamatnih stopa, spominju se »zvučna« imena poput Deutsche banka te Deutsche Pfandbriefbanka (PBB), te francuskog BNP Paribasa i nizozemskog Rabobanka.

PBB je pak izložen i američkom tržištu komercijalnih nekretnina, što navodno ipak nije slučaj kod ostalih banaka iz Europe, no prošli je tjedan udvostručio rezervacije za rizike.

Nekretnine se sve više spominju kao jedan od ključnih rizika u bilancama banaka i mogući novi okidač velike krize, pri čemu prednjače komercijalne nekretnine, odnosno nekretnine poslovnog sektora, no ni rezidencijalne, nekretnine kućanstava, nisu pošteđene »korekcija«.

Ogromni portfelj stambenih kredita građanima, ako se počne kvariti, predstavljao bi ekonomsku i socijalnu katastrofu enormnih razmjera.

Prate li banke u Hrvatskoj što se događa vani, koliko su same izložene sektoru komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj, osjeća li se pad cijena i kvarenje portfelja, pitali smo Hrvatsku udrugu banaka.

Iz HUB-a odgovoraju da HUB i banke članice pozorno prate izvještaje koji ukazuju na pad cijena komercijalnih nekretnina u SAD-u i pojedinim državama EU-a, uzimajući u obzir specifičnosti domaćeg tržišta nekretnina.

Naglašavaju da s omjerom ukupnog kapitala od 23,3 posto banke u Hrvatskoj spadaju među ponajbolje kapitalizirane banke na svijetu.

Niska zaduženost

– Ukupan dug hrvatskog korporativnog sektora prema bankama, koji je s krajem 2023. iznosio oko 15 milijardi eura, čini svega oko 20 posto BDP-a, što ukazuje na relativno nisku razinu zaduženosti hrvatskih poduzeća.

Krediti poduzećima bilježe umjerene stope rasta koje su održive i ne ukazuju na eksplozivan rast zaduženosti koji se pojavio u određenim segmentima kreditiranja sektora poduzeća u SAD-u.

Prema podacima za rujan prošle godine, krediti poduzećima iz sektora graditeljstva i poslovanja nekretninama sudjeluju u ukupnim kreditima poduzećima sa svega 15,6 posto ili s 2,3 milijarde eura, odnosno oko 3 posto BDP-a.

Čak i kada bi svi takvi krediti bili vezani uz komercijalne poslovne nekretnine, a nisu jer su mnogi vezani uz stabilnije rezidencijalne nekretnine, tih 3 posto je značajno manje od omjera koji dostižu desetak posto BDP-a i koje susrećemo u SAD-u i nekima od najrazvijenijih europskih država u kojima je upravo sektor komercijalnih, odnosno poslovnih nekretnina, doživio snažan rast proteklih godina, tumači HUB.

Navodi da »izneseni podaci ukazuju na konzervativnu poslovnu politiku hrvatskih banaka te se eventualno širenje krize u sektoru komercijalnih poslovnih nekretnina iz SAD-a na razvijene članice EU-a ne bi trebalo odraziti na poslovanje hrvatskih banaka«.

U HUB-u ističu da rast gospodarske aktivnosti predstavlja fundamentalni čimbenik potražnje za svim oblicima poslovnih prostora, te u tom kontekstu podsjećaju da Hrvatska bilježi jednu od najvećih stopa rasta realnog BDP-a u EU-u.

I Europska komisija nedavno je, kažu, revidirala prognozu i predvidjela gospodarski rast po stopi od 2,6 posto u ovoj i 2,8 posto u idućoj godini.

Vrući krumpir

No, što s je kućanstvima, odnosno stambenim kreditima odobrenim građanima – koliki je tu rizik od urušavanja, pada cijena, udara na banke, a posljedično i na klijente koji bi, po dijelu ugovora, čak morali i »dopuniti« hipoteke, ako njihova vrijednost padne?

– Kada govorimo o kućanstvima, velik dio stambenih kredita odobren je uz fiksne ili kombinirane kamatne stope te u trenutku snažnog podizanja ključnih kamatnih stopa ECB-a u Hrvatskoj bilježimo jedan od najblažih kamatnih prijenosa.

Navedeni faktori utječu na kontinuirano smanjenje neprihodujućih kredita, a što je također jedan od preduvjeta stabilnosti sustava.

U takvim uvjetima, čak i ako bi došlo do određene korekcije cijena nekretnina, o čemu ne možemo spekulirati, niti dužnici niti kreditori ne bi bili ugroženi, osobito u uvjetima kada se očekuje nastavak gospodarskog rasta i rasta plaća.

Međutim, banke će nastaviti pažljivo pratiti tržišna kretanja kako bi mogle pravovremeno reagirati na eventualne promjene te kao i uvijek u dijalogu s klijentima pronaći optimalna rješenja u cilju održavanja financijske stabilnosti i zaštite interesa svih uključenih strana, zaključuju u HUB-u.

HNB: Ove kredite je teško pratiti

U Makroprudencijalnoj dijagnostici Hrvatske narodne banke, dio je posvećen upravo analizi izloženosti banaka poduzećima vezanima uz poslovne nekretnine.

U HNB-u navode da plasmani vezani uz poslovne nekretnine čine otprilike polovinu svih plasmana nefinancijskim poduzećima u Hrvatskoj, što je iznad prosjeka europodručja.

– Budući da su ovi plasmani izloženi nizu strukturnih i cikličkih rizika, njihovo je redovito praćenje nužno u sklopu upravljanja sistemskim rizicima.

Uvođenje sustava izvještavanja AnaCredit nakon ulaska Hrvatske u europodručje omogućuje njihovo detaljnije praćenje, no ono je, zbog značajne heterogenosti koja karakterizira ovaj segment financijskog tržišta, i nadalje otežano, kaže HNB.

Ističu da plasmani povezani s tržištem poslovnih nekretnina (CRE plasmani) čine značajan dio plasmana poduzećima u Hrvatskoj.

Hrvatska pripada skupini zemalja s nešto višim udjelom takvih plasmana u ukupnim plasmanima banaka. Oni su na kraju studenoga 2023. obuhvaćali gotovo 83 tisuće partija plasmana poduzećima, u vrijednosti 14,6 milijardi eura, od čega su više od polovine činili CRE plasmani, tj. plasmani pravnim osobama koji su namijenjeni stjecanju poslovnih nekretnina ili su osigurani takvim nekretninama. HNB kaže i da je »kvaliteta CRE plasmana nešto slabija u odnosu na ukupne plasmane poduzećima«.

– Udio neprihodonosnih plasmana (NPLR) u CRE segmentu od približno 6 posto viši je za oko 1 postotni bod nego kod ukupnih plasmana nefinancijskim poduzećima.

Najveći doprinos toj razlici daje prerađivačka industrija koja ima visok udio u CRE kreditima te nešto nižu stopu osiguranja tih kredita vlastitom poslovnom nekretninom, ističe HNB.