Cijene stambenih objekata u Hrvatskoj su u trećem lanjskom tromjesečju u odnosu na drugo porasle 0,3 posto, dok su prema trećem kvartalu 2022., dakle na godišnjoj razini, skočile 10,9 posto, pokazuju najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku.

Dakle, rast cijena nekretnina u našoj zemlji se nastavio, iako po nižoj stopi, no stopi koja je i dalje najviša u cijeloj Europskoj uniji.

Podaci Eurostata naime pokazuju da je spomenuti hrvatski međugodišnji rast, od gotovo 11 posto, najveći u cijelom EU-u.

Pritom su, prema podacima DZS-a, novi stambeni objekti, novogradnje, u prosjeku poskupjeli 2,5 posto u odnosu na prethodni kvartal, a 12,3 posto u odnosu na treće tromjesečje 2022.

Cijene pak postojećih stambenih objekata bile su na kvartalnoj razini niže, ali tek 0,1 posto, dok su na godišnjoj razini i dalje znatno poskupjele, čak 10,6 posto.

Ako se gleda po regijama, cijene stambenih objekata u trećem tromjesečju 2023. u odnosu na drugo u prosjeku su za Grad Zagreb bile više 2,4 posto, dok su za Jadran ipak bile niže, 1,4 posto, a za ostala područja 1,9 posto.

Na godišnjoj su razini cijene stambenih objekata u Zagrebu porasle 12,1 posto, na Jadranu je rast iznosio 8,2 posto, dok su na ostalim područjima cijene stambenih objekata u trećem lanjskom kvartalu u odnosu na isti kvartal 2022. prosječno bile više 16,5 posto, podaci su DZS-a.

Smanjena potražnja

Dakle, rast cijena nekretnina usporava, i to na Jadranu brže nego u Zagrebu, što bi moglo govoriti u prilog tome da se smanjuje i inozemna, a ne samo domaća potražnja.

To je vjerojatno posljedica sve slabije kupovne moći nerezidenata koji dolaze iz zemalja EU-a kojima prijeti recesija. S druge strane, vidimo da su cijene brže rasle na područjima koja nisu ni Zagreb ni Jadran, a to znači da se i kontinent cjenovno diže, prije svega jer ima nisku bazu, ali opet – trend je uzlazan.

No, iako cijene polako usporavaju, one i dalje rastu te smo po rastu cijena nekretnina i dalje šampioni u Europi u kojoj se kumulativno već bilježi pad cijena i na godišnjoj razini.

Agenti za nekretnine, ali i institucije poput naše središnje banke, već neko vrijeme govore o značajnom padu prometa nekretnina, uslijed smanjene potražnje koja je funkcija više faktora.

Porasle su kamate na stambene kredite: dok su prije godinu-dvije bile oko 2 posto, sada su preko 4 posto. Drugo, lani je vjerojatno »odrađen« i posljednji APN, odnosno krediti subvencionirani od strane države, a država još nije osmislila novi model pomoći mladim obiteljima, koje si krov nad glavom sve teže mogu priuštiti uz enormne cijene nekretnina.

Stambena strategija je u izradi, no sve ide sporo, a dok se napravi – pitanje je koliko će se ljudi još iseliti.

Naime, cijene su porasle do te razine da recimo novogradnje u Rijeci, Splitu, a pogotovo u Zagrebu navodno planu i prije no se udare temelji, uz cijene iznad tri, četiri ili pet tisuća eura po »kvadratu«, a i više, ako je lokacija atraktivna ili uz more.

Tko to kupuje, pitaju se mnogi, pri čemu se polovina kupoprodaja realizira u gotovini. Ako se uzme da je medijalna plaća u Hrvatskoj tek nešto iznad tisuću eura, a to znači da više od polovine zaposlenih prima plaću manju od tisuću eura, onda je jasno da si većina ljudi ni u snu ne može priuštiti takve stanove od plaće.

Nekima uskaču roditelji, prodaju djedovinu, a oni koji nisu ni te sreće, brzo će shvatiti, kad povežu cijene »kvadrata« i svoj mjesečni dohodak, da u Hrvatskoj ne mogu ostvariti pravo stanovanja.

I onda kreću u potragu za boljim uvjetima u inozemstvu. Iako podaci govore da većina obitelji u Hrvatskoj posjeduje nekretninu, to je statično stanje; često je u istoj kući i nekoliko generacija, jer si mlađi teže mogu kupiti nešto »samo svoje«.

Apetiti prodavatelja

Ne padaju međutim baš ni cijene staroj gradnji, koje i nema dovoljno, odnosno preprodaje se postojeći, još u socijalizmu izgrađen stambeni fond, obično kvalitetno građen, pa drži cijenu.

No, poznavatelji prilika kažu da će tu ipak morati doći do korekcije jer se za stari stan u koji nije ulagano i koji možda i nije na nekoj top lokaciji ne može očekivati tri tisuće eura po »kvadratu«.

Iza pada prometa, ide pad cijena, rezoniraju analitičari, međutim, u Hrvatskoj prodavatelji kao da su spremniji čekati nego rušiti cijene.

Uglavnom, u većim gradovima nađe se i sada stanova i za dvije tisuće eura po »kvadratu«, pa i manje, no često u njih treba i dodatno uložiti, a kada se i ta razina cijena stavi u odnos s prosječnom plaćom i kamatom na stambeni kredit od 4 ili 5 posto, i to je teško izvedivo.

S druge strane puno je navodno praznih stavova, ali i onih javnih, a ne samo privatnih. Građani koji su mogli sada su u inflaciji novčane viškove pospremali u nekretnine kao investicije.

Tako neki imaju puno, a neki ništa, uz slab potencijal da išta i steknu. Dešava se dodatno raslojavanje cijena po kvaliteti, a to znači i povećanje nejednakosti u smislu priuštivosti stambenog prostora i kvalitete stanovanja.

Očekuje se sada nekakva stagnacija, uz pad cijena starijih stanova na lošijim lokacijama, no ne pretjerani. Razlika između tražene i kupoprodajne cijene povećava se.

Dakle, neki preokret već se zbiva, no da bi se zaustavio negativan demografski trend, potrebno je, upozoravaju analitičari i znanstvenici, puno više.

Tako je nedavno Saša Drezgić, ekonomist, dekan Ekonomskog fakulteta u Rijeci, iznova upozorio na fenomen pražnjenja gradskih središta gdje ljudi prodaju stanove koji mogu postići cijenu i sele u povoljnije »zaleđe«.

Drezgić misli da će se taj trend i nastaviti, uz rast cijena na atraktivnijim lokacijama, pri čemu je ulazak u Schengen i eurozonu naše malo, ali atraktivno tržište učinio još vidljivijim.

Prazni gradovi

– Ovo što se događa velikim je dijelom posljedica turizma. Ne bih pritom htio reći da je turizam negativan, on je izuzetno koristan i u makroekonomskom smislu i u smislu kreiranja dohotka velikog dijela stanovništva, međutim u velikim gradovima, posebno u gradovima uz more i turističkim destinacijama, već dulje vrijeme dolazi do pražnjenja centralnih i atraktivnih dijelova.

Mijenja se struktura stanovništva jer dolazi do pritiska investitora koji viškove dohotka plasiraju u nove nekretnine i nove turističke sadržaje.

Radi se i o rezidentima i o nerezidentima. Taj je pritisak dodatno pojačan nakon ulaska u Schengen, eurozonu. Rast cijena će se nastaviti dok god ne dođe do dohodovne konvergencije (približavanja, smanjivanja razlike, op.a.) Hrvatske s razvijenim članicama EU-a, a to je proces za koji treba jako puno vremena, ako će se uopće i dogoditi.

Dok se ne dokine ta razlika u dohotku, rezidenti s područja EU-a kupovat će nekretnine u Hrvatskoj i nastavit će se povlačenje naših građana prema manje atraktivnim lokacijama.

Dio građana, posebno mlađe generacije, uopće neće biti u mogućnosti riješiti stambeno pitanje, štoviše, već sada to nisu, odnosno rješavat će ga isključivo kroz rentanje, ali i smanjenje kvalitete života u kontekstu životnog prostora.

Nejednakost u tom smislu strahovito raste, iako se ne bilježi dovoljno, jer uvijek računamo nejednakost u dohodovnom smislu, a ne imovinsku.

I u tom smislu je novi Registar kućanstava koji predlaže Ministarstvo financija izuzetno dobar smjer za razumijevanje situacije preko podataka koji će se dobiti.

Naravno, sve je ovo i demografski veliki minus jer po statistikama koje imamo mladi ostaju dugo u obiteljima jer ne mogu naći svoj stambeni prostor i naravno da to demografski znači nemogućnost da osnuju obitelji.

Rješenje bi bilo da sve razine vlasti počnu voditi socijalnu stambenu politiku po uzoru na neke europske zemlje, Austriju itd. gdje se osigurava povoljan i kvalitetan prostor rezidentima uz financiranje države te uz određene inovativne modele financiranja.

Kod nas još uvijek ne vidimo naznake da se to radi jer mislim da nositelji politika nisu u dovoljnoj mjeri svjesni problema, a oni koji jesu, nemaju dovoljno kapaciteta da bi takve politike proveli, zaključuje Drezgić.

Mladen Vedriš, ekonomist i profesor, kaže da je ovo ogroman problem, a jedini je odgovor, veli, izgradnja socijalno priuštivih stanova koje moraju zajedno graditi država i lokalne zajednice.

Zaustaviti iseljavanje

– Kad kažem zajedno, lokalna zajednica mora osigurati zemljište, prostorne planove i infrastrukturu, a država mora financirati izgradnju tih stanova. To bi trebalo zamijeniti modele POS-a koji su iza nas.

Ne govorimo ovdje o kategoriji socijalnih stanova, već socijalno priuštivih stanova za mladu generaciju koja mora biti rasterećena od toga da im jedna čitava plaća, uz muku kad dobiju kredit, odlazi na plaćanje 20 godina kredita umjesto da time školuju djecu, ulažu u njihovo obrazovanje, svoj kvalitetni život, tumači Vedriš.

Neki će, primjećujemo, možda reći da ne moraju svi stanovati u gradovima kada se recimo u unutrašnjosti uz određene uvjete daju kuće za euro i slično. No, što će ljudi i tamo – ako nemaju što raditi?

– Točno tako. Mi ljude ne »smještamo«, ne kreiramo »mjesta događanja«. Ako govorimo o unutrašnjosti Hrvatske, uvijek se, i to u ne tako davnoj prošlosti, oko jednog jačeg centra razvijala regija.

Govorimo o regionalnom razvoju, pri čemu u tim regijama morate formirati klastere, jednu ili dvije tvrtke kao nositelje glavnih investicija, koje uz sebe vežu logistiku i ljude.

Znači, ključ je u kvaliteti investicija, a ona ovisi o kvaliteti ekonomske politike i javnih servisa, ističe Vedriš.

RBA: Cijene će stagnirati

Podaci Eurostata pokazuju da je hrvatski međugodišnji rast cijena stambenih objekata u lanjskom trećem kvartalu (srpanj, kolovoz, rujan) najveći u EU-u, a slijede Poljska s 9,3 i Bugarska s 9,2 posto rasta.

Ukupno su cijene stambenih objekata u EU-u u lanjskom trećem kvartalu na godišnjoj razini pale jedan posto, a u eurozoni 2,1 posto. RBA analitičari ističu da je trend godišnjeg rasta cijena stambenih nekretnina započet 2016., a snažnim dvoznamenkastim stopama nastavio se i u 2023.

Očekuju kako će podaci za zadnje tromjesečje 2023. ukazati na daljnje usporavanje cijena, ali ipak na razini cijele 2023. očekuju godišnju stopu rasta iznad 10 posto što je, navode, i dalje razmjerno visoka stopa uzimajući u obzir snažan rast od 14,8 posto godišnje u 2022.

– U 2024. očekujemo stagnaciju ili vrlo skroman rast cijena stambenih nekretnina kao posljedicu prelijevanja ekonomskih kretanja sa zapadnih tržišta, rasta kamatnih stopa, učinka visoke baze kao i završetka APN programa subvencioniranja, navodi se u dnevnim RBA analizama koje potpisuje Elizabeta Sabolek Resanović.