Promet nekretninama znatno je usporio: u prvom polugodištu ove godine za 9 je posto manji nego lani u isto vrijeme. Cijene se još drže, no u Europi su većinom već pale, pa se i kod nas sve više spominje njihova skora korekcija.

Hrvatsku narodnu banku stoga smo pitali očekuje li značajniji pad cijena nekretnina, te u kakvu to poziciju stavlja banke u čijim su bilancama precijenjeni kolaterali, odnosno nekretnine koje su temeljem već ranije plasiranih stambenih kredita građanima stavile pod hipoteku, a vrijednost im je u međuvremenu pala.

U HNB-u kažu da je pad cijena moguć, iz više razloga, a u tom su slučaju banke dužne nekretnine koje im služe kao osigurač za kredite iznova procjenjivati, i to putem neovisnog procjenitelja.

To otvara niz pitanja, prije svega što to znači za građane, nositelje tih kredita. Ako dakle dođe do promjene tržišnih uvjeta, kreditna institucija obavi ponovnu procjenu, te se ispostavi da nekretnina manje vrijedi, hoće li dužnik trebati nešto nadoplaćivati ili će »samo« kreditna institucija morati u odnosu prema regulatoru povećati svoju kapitaliziranost, pitali smo dalje HNB.

U HNB-u umiruju i otprilike kažu da to ne bi trebalo ni na koji način opteretiti građane, već isključivo banke koje će morati povećati svoju kapitaliziranost (što im smanjuje dobit, op.a.), osim ako – ogradili su se ipak – u ugovoru u kreditu nije baš izričito naznačeno da i klijent snosi neki rizik u slučaju promjene cijena na tržištu.

Napuhane bilance

– Regulatorni zahtjevi koji propisuju obvezu procjene vrijednosti nekretnine vezani su za način izračuna kapitalnog zahtjeva za kreditni rizik ili za izračun umanjenja vrijednosti izloženosti, te stoga ta regulatorna obveza ponovne procjene i činjenica da je kolateral procijenjen na niže ne bi trebale izravno utjecati na klijenta, osim u slučaju da neke posljedice nisu ugovorene izravno između klijenta i banke, kažu u HNB-u.

No, prema informacijama koje imamo iz banaka, u značajnom broju ugovora o stambenim kreditima, de facto »šprancama« ugovora u nekim velikim bankama, piše upravo nešto slično, otprilike da ako tijekom otplate dođe do promjene uvjeta, pa banka procijeni da su priloženi instrumenti osiguranja nedostatni, ona može bez odgode od klijenta tražiti dodatne instrumente osiguranja koje je klijent dužan dostaviti.

Dakle, teoretski banka može od klijenta tražiti da novim instrumentom osiguranja, možda drugom nekretninom i slično, nadoknadi razliku koja je nastala izmjenom uvjeta, ako ugovor sadrži takvu klauzulu, no čini se da ona nije rijetka, baš zbog toga što su se banke ovime vjerojatno željele ograditi od mogućeg pada cijena nekretnina, poučene vjerojatno i iskustvom iz prošle globalne krize koja je u Hrvatskoj krenula 2009. i kada je došlo do značajnog pada cijena nekretnina.

Tada je nakon inzistiranja regulatora tek naknadno u bilancama banaka napravljena »ispravka vrijednosti«, i to linearno, u pravilu bez pojedinačnih intervencija.

Što će biti sada i kako će banke postupiti ako se ispostavi da su im bilance napuhane precijenjenim kolateralima, hoće li ići »od vrata do vrata« i iznova procjenjivati već prodane nekretnine koje se još otplaćuju te tražiti od klijenata da plate razliku (ako sličnu klauzulu imaju u ugovoru), nije jasno, ali ako ugovor sadrži tu odredbu – moguće je.

Tipski ugovori

Poznavatelji tržišta kažu da je ipak teško da će se takvo nešto dogoditi, i jer bi u slučaju takvih korekcija nastao popriličan kaos, i to ne samo u naplati. No, garancije očito nema. Tim više što ne bi bilo prvi put da se aktivira ovako snažan sistemski rizik dugoročnih kredita u hrvatskom bankarskom sustavu.

Jasno je da su se banke i sada na svaki način htjele zaštititi, dok će regulator, ako eventualno dođe do aktivacije ovih klauzula, vjerojatno ponovo reći – da su građani trebali čitati ugovore.

Evo što točno kažu u HNB-u.

– Smanjenje broja transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj na godišnjoj razini, koje je započelo sredinom 2022., u uvjetima pogoršavanja uvjeta financiranja upućuje na mogućnost preokreta ciklusa na tržištu nekretnina, poručuju.

Dodaju da banke mogu nekretnine upotrebljavati kao priznati kolateral samo pod određenim uvjetima. Jedan je da učestalo prate vrijednost nekretnina, i to za poslovne nekretnine barem jednom godišnje, a za stambene nekretnine jednom u tri godine, te i češće ako su tržišni uvjeti podložni značajnim promjenama.

– Ako kreditna institucija na temelju praćenja utvrdi da bi moglo doći do znatnog smanjenja vrijednosti nekretnina u odnosu na uobičajene tržišne cijene, dužna je od neovisnog procjenitelja zatražiti provođenje ponovne procjene njihove vrijednosti. Inicijalna i te naknadne procjene vrijednosti nekretnina trebaju biti izrađene na način i od strane procjenitelja u skladu s odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i s njim vezanih propisa, otkriva HNB. Ako dakle kreditna institucija obavi ponovnu procjenu, a »revizijom« procjene ispostavi se da nekretnina uistinu manje vrijedi, što to znači za dužnike po kreditima?

Kapitalni zahtjevi

– Ako je riječ o obvezi ponovne procjene vrijednosti nekretnine za kreditne institucije po članku Uredbe EU-a, ona postoji kada kreditna institucija koristi nekretninu kao ublaživač rizika za potrebe izračuna kapitalnih zahtjeva za kreditni rizik.

Ukoliko rezultati takve procjene pokažu da nekretnina vrijedi manje nego ranije, kreditna institucija obvezna je vrijednost kolaterala umanjiti za rezultate dobivene praćenjem. To konkretno podrazumijeva da će kreditna institucija pri izračunu kapitalnih zahtjeva smanjiti dio izloženosti prema dužniku na koji primjenjuje povlašteni ponder rizika temeljem osiguranja nekretninom kako kolateralom, a povećat će se preostali dio izloženosti koji je ili osiguran drugim instrumentima osiguranja ili neosiguran.

Posljedično to može povećati zahtjev za kapitalom koji je kreditna institucija obavezna angažirati za pokriće kreditnog rizika kojem je izložena temeljem tog kredita. Ukoliko je riječ o procjeni propisanoj odredbama Odluke, kada se nekretnina koja je osiguranje kredita koristi za potrebe izračuna umanjenja vrijednosti po pojedinim izloženostima, smanjenje procijenjene vrijednosti nekretnine će povećati rezervacije za predmetni kredit, tumači HNB. Zaključuje potom s onim da to ne bi trebalo izravno utjecati na klijenta, osim u slučaju da ne piše u ugovoru.

HUB: Sve i da padnu cijene, nitko ne bi bio ugrožen

– Ključni pokazatelji kapitaliziranosti bankovnog sustava su na visokim razinama te je stopa ukupnoga kapitala bankovnog sustava iznosila 23,3% što bankarski sustav u Hrvatskoj čini izrazito stabilnim i otpornim na vanjske šokove.

Veliki dio stambenih kredita odobren je uz fiksne ili kombinirane kamatne stope te u trenutku snažnog podizanja ključnih kamatnih stopa ECB-a u Hrvatskoj bilježimo jedan od najblažih kamatnih prijenosa.

Svi navedeni faktori utječu na kontinuirano smanjenje neprihodujućih kredita, a što je također jedan od preduvjeta stabilnosti sustava. U takvim uvjetima, čak i ako bi došlo do korekcije cijena nekretnina, o čemu ne možemo spekulirati, niti dužnici niti kreditori ne bi bili ugroženi, osobito u uvjetima kada se očekuje nastavak gospodarskog rasta i rasta plaća, odgovorili su iz Hrvatske udruge banaka (HUB) na pitanje bi li u slučaju pada cijena nekretnina bile ugrožene bilance banaka.