Na rast cijena nekretnina u Hrvatskoj uvelike utječe inozemna potražnja: svaku drugu ili treću nekretninu na moru u prosjeku kupi stranac, većinom državljanin EU-a, a općenito se svaka druga nekretnina kupuje u gotovini.

Na to u svojoj najnovijoj publikaciji Financijska stabilnost ukazuje i Hrvatska narodna banka koja kaže da je lani »u pojedinim županijama na obali udio vrijednosti transakcija nerezidenata doseže oko 40 posto«.

No, HNB sada upozorava i na jedan možda novi moment, a to je moguće slabljenje inozemne potražnje, kao glavnog pokretača rasta cijena nekretnina kod nas, uslijed recesije u eurozoni. To bi se onda naravno moglo ozbiljnije odraziti i na domaći promet i na domaće cijene nekretnina.

– Eventualno prelijevanje slabije potražnje nerezidenata zbog negativnih gospodarskih kretanja u njihovim zemljama predstavlja mogućnost hlađenja inozemne potražnje na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, tumače u središnjoj banci.

Kažu i da bi nastavak odstupanja cijena nekretnina od vlastitih fundamenata mogao dovesti do usporavanja na tržištu nekretnina, te do »povećanja vjerojatnosti materijalizacije rizika u obliku korekcije cijena, kao i intenziteta same korekcije«.

Upozoravaju naravno i na to da zatezanje monetarne politike (rast ključnih stopa ECB-a) poskupljuje novo zaduživanje, te bi moglo povećati teret otplate postojećeg duga.

Najbrži rast

Porast kamatnih stopa smanjuje kreditnu sposobnost, prijeti povećanjem nenaplativih kredita, a onda opet utječe na moguću korekciju cijena.

Uz navedeno, HNB upozorava i na to da je »za dio korisnika subvencioniranih kredita početkom ove godine isteklo razdoblje subvencije, što povećava trošak otplata, a time i njihovu ranjivost«.

– Moguće usporavanje na tržištu nekretnina rezultiralo bi umjerenom materijalizacijom rizika za financijsku stabilnost Republike Hrvatske, kažu u HNB-u.

U publikaciji se opisuje snažan lanjski rast cijena, ali uz pad broja kupoprodajnih transakcija, što vodi k zaključku o mogućem usporavanju tržišta.

Naime, rast cijena nekretnina u Hrvatskoj lani se bio i dodatno ubrzao zbog čega se, opisuje središnja banka, Hrvatska nalazi pri vrhu rasta cijena stambenih nekretnina među zemljama EU-a.

Lanjska stopa rasta cijena iznosila je 14,8 posto, što je znatno više u odnosu na 2021., kada su cijene porasle 7,3 posto.

– Porast je bio najsnažniji u Zagrebu, a onda u jadranskoj regiji i ostatku Hrvatske. Samo su u četiri zemlje članice EU-a (Estonija, Litva, Češka i Mađarska) cijene nekretnina u 2022. porasle snažnije nego u Hrvatskoj.

Rast traženih cijena nastavio se i početkom ove godine, te bi se mogao realizirati i u ostvarenim cijenama, kažu iz HNB-a, dodajući da je broj kupoprodaja počeo padati.

Promjena na Jadranu

Lani je tako broj transakcija pao za 7,1 posto, ali je njihova ukupna vrijednost porasla za 6,9 posto. Najveći pad broja transakcija odvio se na Jadranu.

– U posljednjem tromjesečju 2022. na području cijele Hrvatske pad broja transakcija bio je osobito intenzivan, što bi moglo upućivati na hlađenje aktivnosti na tržištu nekretnina, primjećuje HNB.

Domaću potražnju pogurao je i APN, kojeg vjerojatno više neće biti. Opisuju potom da se priuštivost nekretnina za naše građane nastavila smanjivati zbog rasta cijena, ali i kamata, te bržeg rasta cijena nekretnina od rasta nominalnih plaća.

No, broj izdanih građevinskih dozvola u 2022. bio je najviši još od 2008. HNB potom ipak spominje određene indikatore koji »upućuju na precijenjenost vrijednosti stambenih nekretnina na tržištu«, te upozorava, kako je navedeno, da bi se uslijed spomenutih faktora, rasta kamata i pada kupovne moći mogla smanjiti domaća potražnja, ali i inozemna koja je zapravo glavni pokretač rasta.

Turistima presudna cijena smještaja i namirnica

To što HNB navodi u dijelu u kojem analizira tržište nekretnina, zapravo je logičan zaključak šire priče pa teško da činjenica da je eurozona zagazila u recesiju, zasad tehničku, neće utjecati i na naše gospodarstvo.

Taj širi utjecaj prelijevanja hlađenja inopotražnje HNB ovdje ne analizira.

Očekivano je da bi se efekt recesije ili gospodarskog usporavanja na tržištima koja su nam najbliža mogao na nas odraziti, manje kroz sektor izvoza roba, naprosto zato što on nije toliko izražen, a više kroz sektor izvoza usluga, gdje smo puno jači, što je naravno turizam, te kroz spomenutu potražnju za nekretninama koju tradicionalno »pumpa« inozemstvo.

Sve su glasnija upozorenja da i druge europske turističke zemlje očekuju puno od ove sezone, no s obzirom upravo na pad kupovne moći potrošača na emitivnim tržištima vodit će se borba za svakoga gosta, pri čemu bi faktor cijene mogao prilikom odabira destinacije biti izraženiji nego se očekivalo.

Prvi pokazatelji su dobri, Hrvatska očekuje rekordnu sezonu, ali s cijenama, u uvjetima kada je većina europskih državljana već iscrpljena inflacijom, nije razborito pretjerivati.

Gosti iznimno visoke platežne moći neće naravno pitati za cijenu, no ipak mi još uvijek nismo pretežito luksuzna destinacija te valja sačuvati i gosta srednje klase.

A takvi će ipak računati koliko troše. Praksa da se cijene u sezoni podižu u nebo, što pokazuje primjer čak i nekih domaćih trgovačkih lanaca koji ovakvu priliku za zaradu obilato koriste, mogla bi biti kontraproduktivna.