Na međunarodnoj konferenciji o industriji nekretnina u Hrvatskoj i regiji pod nazivom »RE:D/Real Estate: Development/«, koja će biti održana 28. i 29. veljače u Zagrebu u organizaciji tvrtke HESA Group, raspravljat će se i o nekretninskom biznisu u turizmu kao značajnom dijelu nekretninskog tržišta u Hrvatskoj.

S direktoricom HESA Group Marinom Franolić razgovarali smo o trenutačnom stanju i budućnosti smještajnih kapaciteta na hrvatskoj obali i njihovog utjecaja na hrvatski turizam.

Ključni nedostaci

Upozoravate na nekontrolirani rast nekretninskog biznisa u turizmu. U čemu se očituje taj rast i kakav je njegov utjecaj na kvalitetu turističke ponude u Hrvatskoj?

– Sama činjenica da se broj smještajnih kapaciteta u Hrvatskoj u privatnom smještaju u posljednjih pet godina povećao za impresivnih 136 posto, dok se u hotelskom segmentu taj porast ograničio na samo 5 posto, jasno ukazuje na snažan fokus i ulaganje u privatni sektor smještaja.

Nekoliko ključnih nedostataka u ovakvom razvoju su: cijene smještaja na platformi Booking.com u Splitu, na popularnoj lokaciji Bačvice, za period od 20. do 27. srpnja ove godine za obitelj od četiri osobe (dvije odrasle osobe i dvoje maloljetne djece), pokazuju da je prosječna cijena u hotelu s 4 zvjezdice čak 100 posto viša u usporedbi s privatnim smještajem iste kategorije.

Slična situacija primjetna je i kod smještaja za dvije osobe, gdje je razlika u cijeni približno 70 posto u korist hotelskog smještaja; nadalje, gosti koji borave u hotelskom smještaju dnevno troše oko 70 posto više u usporedbi s gostima u privatnom smještaju; hoteli osiguravaju radna mjesta, plaćaju doprinose i poreze te pružaju dodatne doživljaje, dok privatni iznajmljivači nisu opterećeni takvim obvezama, a prema studiji tvrtke HDC o održivosti Istarske županije, porezno opterećenje privatnog smještaja do 1. siječnja 2024. bilo je čak 10 puta manje u usporedbi s hotelskim sektorom.

Nekretninska komponenta turizma izaziva značajan pritisak na prostor i infrastrukturu, a istovremeno ima daleko manje porezno opterećenje i ekonomski doprinos od smještaja u kampovima i hotelima, što pokazuje i satelitska bilanca iz 2016. godine – koja je pokazala da kolektivni smještaj (hoteli) ima 6 puta veći doprinos gospodarstvu od ukupne nekretninske komponente.

Privatni smještaj je do prije nekoliko godina prvenstveno bio dio socijalne politike. Međutim, danas je postao značajna gospodarska grana koja nekontrolirano raste. Činjenica da imamo preko 600.000 kreveta u privatnom smještaju naspram 179.000 u hotelskom segmentu jasno ukazuje na izazove s kojima se suočavamo. Ono što su zapadne zemlje u posljednjih 4-5 godina nazivale »AirBnb« problemom, mi možemo reći da je Hrvatska bila preteča tog trenda.

Što se tiče turističke ponude, ponovo ću uzeti primjer s kojim je jednostavno stvari staviti u perspektivu: Hrvatska ima 3,871 milijuna stanovnika, godišnje dođe 15,3 milijuna turista (4 puta više nego stanovnika!); i ima samo 89 restorana s Michelinovom zvjezdicom ili preporukom.

Španjolska ima 48 milijuna stanovnika, godišnje im dođe malo manje od 72 milijuna turista, a imaju 1.262 restorana s Michelinovom zvjezdicom ili preporukom. Italija slično kao Španjolska ima 59 milijuna stanovnika, 50 milijuna turista i 1993 Michelin restorana.

Nisu Michelinove zvjezdice i preporuke fiksno mjerilo kvalitete. Ove brojke govore samo da svaka vrsta smještaja traži svoju popratnu ponudu. Gospodarstvo se, u svakom obliku, razvija u skladu s potražnjom. Jednak tretman svih aktera, a potom i planiranje razvoja turizma su apsolutno nužni kako bismo prestali pričati samo o broju noćenja i broju gostiju koji nam dolaze i počeli kvantificirati utjecaj na prostor, društvo, okoliš i ekonomski razvoj države.

U posljednje vrijeme puno se govori o porezu na kuće za odmor kao prihodu lokalne zajednice. Hoće li takav namet uvesti kontrolu u nekretninskom biznisu u Hrvatskoj?

– Naravno da hoće. Svaka gospodarska grana trebala bi biti podložna odgovarajućim porezima koji odražavaju njezinu veličinu i utjecaj. U Hrvatskoj, porezni tretman privatnih iznajmljivača trenutno je uvjerljivo najniži na europskom dijelu Mediterana.

Razmotrimo jedan aspekt – postoji dugotrajni poticaj prenamjene apartmanskih zgrada i pojedinačnih apartmana u hotele ili difuzne hotele.

Međutim, postavlja se pitanje: Imaju li vlasnici stvarni interes za takvu prenamjenu? Ako trenutno plaćaju fiksni minimalni paušalni iznos poreza i nemaju zakonsku obvezu zapošljavanja, zašto bi se odlučili odreći tih pogodnosti i ući u sustav koji je strogo reguliran, ima niz zahtjeva i podložan je porezu prema prihodu ili dobiti?

Spektar sivih zona

Kako bi se zaustavila apartmanizacija obale, gradonačelnik Dubrovnika Mato Franković predlaže porezno razlikovanje obiteljskog smještaja i apartmana, pri čemu bi se apartmanima uveo porez, a obiteljskom smještaju paušal. Je li to po vama dobro rješenje?

– Razmatrajući privatnu kuću s 4 apartmana, postavlja se pitanje kako bi se takav smještaj trebao klasificirati – kao obiteljski smještaj ili apartmani.

Ova opcija otvara širok spektar sivih zona koje će biti izazovne za standardizaciju, a svaka lokalna uprava mogla bi imati svoje tumačenje.

U stručnim krugovima postoji prijedlog da se porezi definiraju prema visini prihoda. Prema tom prijedlogu, vlasnici privatnog smještaja koji ostvare godišnji prihod do određenog iznosa, recimo 8.000 ili 10.000 eura, plaćali bi samo fiksni paušalni iznos.

Međutim, ako prihod premaši navedeni iznos, tada bi se smatralo gospodarskom djelatnošću podložnom oporezivanju dohotka ili dobiti.

Ovaj model sličan je onome primijenjenom na paušalnim obrtima koji ulaze u sustav PDV-a kada premaše maksimalni godišnji prag.

Iako je prijedlog zanimljiv, postoji rizik od zloupotrebe sustava, poput dijeljenja nekretnina među članovima obitelji kako bi se izbjeglo oporezivanje.

Nedavni primjeri iz medija, poput situacije u Dubrovniku gdje su vlasnici nekretnina počeli masovno podnositi zahtjeve za kategorizaciju smještaja zbog najavljenih ograničenja privatnog smještaja, ukazuju na hitnu potrebu za regulacijom i rješavanjem ovog pitanja.

Važno je pronaći ravnotežu između poticanja turizma i osiguravanja fer uvjeta za sve sudionike, uključujući vlasnike privatnog smještaja i hotelski sektor, te osigurati da porezni sustav bude pravedan i učinkovit.

Ovaj prijedlog može biti korak prema tom cilju, no potrebna je pažljiva analiza kako bi se osigurala pravednost i učinkovitost sustava.

Trebamo li se zabrinuti zbog činjenice da su 80 posto nekretnina na obali kupili stranci? Hoće li nekretninski biznis u hrvatskom turizmu preuzeti strani državljani?

– Sasvim ste u pravu. Brojka od 80 posto možda se čini visokom na prvi pogled, ali važno je imati na umu kontekst u kojem se ta statistika pojavljuje.

Ulaskom Hrvatske u Europsku uniju 2013. godine, zemlja je postala sigurnija i privlačnija kao turistička i investicijska destinacija.

Također, ulazak u šengenski prostor i preuzimanje eura kao valute prošle godine dodatno su olakšali pristup zemlji, dok prekrasna obala i lakoća pristupa cestovnim putem iz središnje Europe čine Hrvatsku primamljivom destinacijom. Prirodno je da strani investitori pokazuju interes za kupnju nekretnina u Hrvatskoj.

Međutim, važno je obratiti pozornost na to da stranci često spremno plaćaju veće iznose po kvadratnom metru. S obzirom na mogućnost povrata investicije kroz iznajmljivanje nekretnina, cijene kvadrata rapidno rastu, posebno u gradskim turističkim središtima.

Ova situacija dovodi do toga da si lokalno stanovništvo, posebno mlađe generacije, ne mogu priuštiti stanovanje u gradskim središtima te se sele na rubove grada.

To, pak, može dovesti do odumiranja gradskih središta izvan turističke sezone. Važno je izvući lekciju iz iskustva drugih gradova, poput Firence, koji su se s ovim problemima suočavali prije više od 20 godina.

Potrebno je pronaći održiva rješenja koja će osigurati ravnotežu između turizma, investicija i stanovanja lokalnog stanovništva kako bi gradovi ostali živi i prosperitetni tijekom cijele godine.

Ističete da je 60 posto turističkog smještaja u Hrvatskoj u privatnim kapacitetima, a samo 15 posto u hotelima, s tim da privatni smještaj buja – u pet godina kapaciteti su povećani za 136 posto. Kako po tom pitanju stojimo u usporedbi s mediteranskom konkurencijom?

– Kad se usporede podaci o smještajnim kapacitetima Hrvatske s drugim popularnim turističkim destinacijama poput Španjolske, Italije i Grčke, postaje očito da Hrvatska ima znatno veći udio privatnog smještaja u ukupnoj ponudi.

Hrvatska ima 179.400 kreveta u hotelskom smještaju i kampovima (22 posto) i 636.000 u privatnom (78 posto), Španjolska ima 1.252.000 kreveta u hotelima (63 posto) i 748.000 u privatnom smještaju (37 posto); Italija ima 1.080.000 kreveta u hotelima (48 posto) i 1.162.000 kreveta u privatnom smještaju (52 posto), a Grčka 885.000 kreveta u hotelima (48 posto kao Italija) te 939.000 u privatnom smještaju (52 posto).

Rekla bih da stojimo loše ili kako se kaže, imamo puno mjesta za napredak.

Individualni investitor

Kao jedno od rješenja povećanja kvalitete turističke ponude spominju se tzv. mixed-use resorti, odnosno kombinacija kvalitetne ponude hotela i ulaganja privatnih investitora u turističku nekretninu. Koliko je takav trend zaživio u Hrvatskoj, možete li nam navesti neke primjere mixed-use resorta?

– Ovdje je za početak potrebno usporediti građevinske zone i gospodarske djelatnosti u hrvatskom turizmu. Svaka turistička zona u Hrvatskoj ima definiran maksimalan broj turističkih ležaja.

U mixed-use resortima investitori ulažu u gradnju hotela, apartmana i popratnih sadržaja. Apartmane prodaju najčešće individualnim investitorima po modelu »sale and leaseback«, unutar kojeg individualni vlasnik ima pravo koristiti svoju nekretninu određeni broj dana u godini, a tijekom preostalog razdoblja hotelska kompanija taj apartman iznajmljuje turistima.

Tako individualni investitor dobiva sigurnost investicije i istovremeno vlastitu nekretninu. Gosti ovakvih objekata imaju sigurnost kvalitete usluge zbog hotelskog brenda kao i veliki izbor dodatne ponude u sklopu samog resorta.

Hotelski menadžment upravlja smještajem i prostorom, kontinuirano održava te dodatno ulaže u standard resorta. Zbog ovakvih resorta i percepcija kvaliteta destinacije se podiže, no ne utječe znatno na cijene nekretnina u samom gradu s obzirom na to da su ovakve turističke zone smještene uvijek izvan gradskih središta.

S druge strane, u gradskim središtima imamo stambene zone u kojima se grade prostori za stanovanje. No, u obalnim gradovima Hrvatske te prostore za stanovanje u posljednje vrijeme kupuju najviše stranci koji u njima ne žive već povremeno borave.

E sad, tu imamo dva glavna izazova: cijene kvadrata rastu jer su stranci očito spremni platiti više i rezultat je da si lokalno stanovništvo, posebice mladi, ne mogu priuštiti kupiti stan u centru grada.

Ti isti vlasnici nekretnine daju u najam za vrijeme ljetnih mjeseci što im isto vraća investiciju, ali pod znatno boljim uvjetima u odnosu na investitore u mixed-use resorte (troškovi održavanja mixed-use resorta su znatno veći).

Gradska središta izvan ljetnih mjeseci postaju gradovi duhova. Stanovi kojima su stranci vlasnici su većinom prazni i »grad« prestaje postojati. U nekim mjestima na hrvatskoj obali postoje cijeli kompleksi stambenih zgrada koje većinu godine zjape prazni.

U ovom trenutku mi više ne pričamo samo o problematici privatnog smještaja već o stambenoj politici. O tome kakvu kvalitetu života želimo imati u svojim gradovima.

Trend mix-use resorta je u Hrvatskoj zaista još u povojima. Prvi resort koji je ovaj princip htio uvesti bio je Sun Gardens u Dubrovniku prije više od 10 godina.

Sada su možda najistaknutiji Falkensteiner Punta Scala kod Zadra te Kempinski u Savudriji, s obzirom na to da njima upravljaju međunarodni hotelski brendovi.

To su kompleksi koji su otvoreni cijelu godinu i koji zaista stvaraju dodanu vrijednost gradu u kojem se nalaze. To će uskoro, nadamo se, biti i Hyatt u Šibeniku.

Kako produžiti sezonu u privatnom smještaju, koja traje u prosjeku 80 dana, a u hotelima 150 dana?

– Boljka o kojoj pričamo već više od 25 godina! Prvenstveno imamo tri glavna elementa koja produžuju sezonu: povezanost destinacije, događanja i ponuda u destinaciji.

I onda ide pitanje, je li prvo kokoš ili jaje. Avioni neće letjeti dok nema interesa putnika za nekom destinacijom, a putnici nemaju interes dok nema aktivnosti i dok nema direktnih letova.

Moje je mišljenje da ne može svaka destinacija živjeti 150 dana i da to trebamo prvo prihvatiti. Mislimo li da svako turističko mjesto na hrvatskoj obali može i treba produžiti sezonu?

Ja sam mišljenja da ne treba. Pa ni grčki otoci ni Lloret de Mar u Španjolskoj (poznata destinacija naših maturanata) ne »žive« cijelu godinu. Ali, da postoje destinacije koje to moraju – to svakako.

Sagledajmo prvi element koji je potreban za produženje sezone, a to je dostupnost. Koliko su i koje hrvatske destinacije dostupne izvan ljetnih 90 dana?

Sustav autocesta nam je iznimno kvalitetno razvijen no netko tko dolazi iz Münchena, ne želi putovati više od 10 sati do odredišta za vikend odmor.

Aviolinije su nedovoljno razvijene (nedjelja, 18. veljače u splitsku zračnu luku slijeće 7 aviona, od čega su 2 iz Zagreba). Ono što nam neizmjerno nedostaje je razvoj željezničke infrastrukture. Europa je iznimno kvalitetno povezana brzim vlakovima i na taj način turisti u velikom broju odlaze na vikend putovanja.

Evo usporedbe željezničkog prijevoza: od Milana do Firence autom treba 3,30 sati, vlakom 2 sata. Slična udaljenost je autom od Zagreba do Šibenika, s tim da vlakom treba 4,30 sati. Povezanost s europskim gradovima ne treba niti spominjati, jer su brojke poražavajuće.

Drugi temelj produženja sezone je sadržaj. Vratimo se na tezu da ne treba svaka destinacija živjeti cijelu godinu, ali neke svakako mogu i moraju. Jedan sjajan primjer je Cannes u Francuskoj.

Cannes ima kongresni kapacitet od 35.000 m2. Tamo se održavaju veliki sajmovi, kongresi i druga događanja. Smještajni kapaciteti u Cannesu i nekim okolnim mjestima su otvoreni cijelu godinu, a najvišu dnevnu cijenu hoteli postižu izvan glavne turističke sezone i to za vrijeme održavanja filmskog festivala (svibanj) te sajma MIPIM (ožujak). Treba planski izgraditi infrastrukturu i osmisliti sadržaj koji će privući goste.

Što se tiče sadržaja, Istra se tu kao regija jako dobro profilirala i u Istri svaki vikend tijekom proljeća i jeseni imate nekoliko događanja koja privuku domaće i inozemne turiste.

Zagrebački advent i srednjovjekovni festival u Svetvinčentu su sjajni primjeri kako se događanjem mogu privući turisti. Stoga, na akterima u destinacijama je da se pobrinu i osmisle, a naravno onda i promoviraju inovativne proizvode i aktivnosti koje će privući turiste.

Na hotelskim kompanijama je da svoje kapacitete i ponudu prilagode potrebama tržišta i onda ono najzahtjevnije, svima zajedno u suradnji da se okrenu tržištima koja su im najdostupnija i da svoje koncepte i proizvode plasiraju.

Zvuči jednostavno, no obzirom na to da o tome pričamo već 25 godina, možda ipak nije.

Ujednačiti poreznu politiku dugoročnog i kratkoročnog najma stanova

Mnogi europski gradovi su uveli ograničenja iznajmljivanja privatnim iznajmljivačima, u Hrvatskoj to je napravio Dubrovnik. Hoće li taj potez riješiti problem »prekomjernog turizma«?

– Planiranje je ključno u rješavanju problema prekomjernog turizma. Bez obzira na to jesu li to megahoteli ili masovni privatni smještaj, koncentrirani turistički kapaciteti mogu dovesti do preopterećenja infrastrukture, degradacije okoliša i gubitka autentičnosti destinacije. Ograničenja koja se uvode trebaju se fokusirati na širu sliku, uključujući stambenu politiku. Praksa gomilanja stanova za kratkoročni najam može imati ozbiljne posljedice na lokalnu zajednicu, dovodeći do povećanja cijena stanovanja, smanjenja dugoročnog stanovništva i transformacije gradova u »gradove duhova«. Ujednačavanje porezne politike dugoročnog i kratkoročnog najma stanova može biti ključno rješenje. To ne samo da bi smanjilo pritisak na stanove koji se koriste za kratkoročni najam, već bi također oživilo lokalnu zajednicu, promoviralo održivi razvoj i očuvalo autentičnost gradskog života. Stambena politika, zajedno s drugim aspektima urbanog planiranja, trebala bi biti usmjerena na stvaranje uravnotežene i održive sredine koja odgovara potrebama stanovnika, ali i turista, čime bi se osiguralo dugoročno blagostanje destinacija.