Kratkoročni najam nekretnina turistima po cijeloj je Europi pod povećalom, a sve više i pod nastojanjima vlasti turističkih zemalja da obuzdaju bujanje ovog turističkog segmenta.

Hrvatska je vlada lani donijela niz propisa kojima se ograničava iznajmljivanje, ali po mnogočemu na vrlo nesuvisao način pa će tako netko tko u svojoj županiji iznajmljuje pet vila s bazenom ili ima apartmansku zgradu biti i dalje domaćin, a tko renta turistima stan u zgradi automatski rentijer. Ako uopće skupi potrebnih 66 posto suglasnosti ostalih stanara u zgradi.

I druge turističke zemlje suočavaju se sa sličnim problemima rasta privatnog smještaja i svaka ima neki svoj sistem kojim nastoji ovaj segment staviti pod kontrolu.

Stroge specifikacije

Trenutno je, primjerice, privatni smještaj u fokusu u Grčkoj gdje je u tijeku donošenje novog zakona kojim će se ograničiti najam turistima.

U proceduri je zakon prema kojem će nekretnine koje nisu klasificirane kao primarna rezidencija, uključujući skladišta, podrume i bivše industrijske ili obrtničke zgrade, biti uklonjene s platformi za iznajmljivanje.

Jasno je da vlasnici nekretnina koje će sada biti isključene s tržišta kratkoročnog najma, negoduju jer su neki uložili značajne iznose u uređenje tih nekretnina i održivost tih ulaganja dolazi u pitanje. Prijedlog zakona također uvodi stroge specifikacije za nekretnine koje mogu koristiti za kratkoročni najam.

To uključuje obavezu da nekretnine imaju prirodno osvjetljenje, odgovarajuću ventilaciju, iznajmljivač mora uplatiti osiguranje od odgovornosti, a tu su i atesti, odnosno obavezne potvrde o sigurnosti električnih instalacija i infrastrukture za gašenje požara. Osim toga, prostorije moraju biti podvrgnute certificiranoj kontroli štetočina te moraju biti opremljene osnovnim priborom za prvu pomoć.

Prijedlog zakona također definira nadzor i kazne. Inspekcije će provoditi mješoviti timovi zaposlenika Ministarstva turizma i inspektora Grčke neovisne uprave za javne prihode (AADE). Zanimljivo je da će, kako sada stvari stoje, iznajmljivači o nadzoru biti obaviješteni deset dana prije, čime će im biti ostavljeno vrijeme da pripreme potrebnu dokumentaciju. O čemu hrvatski iznajmljivači mogu samo sanjati.

Godišnji prihod

U Grčkoj su lani definirali da vlasnici koji imaju tri ili više nekretnina automatski ulaze u sustav PDV-a, dok su izvan toga samo oni s jednom ili dvije nekretnine u najmu. U Hrvatskoj to ovisi o godišnjem prihodu te je od ove godine granica dignuta na 60 tisuća eura.

Dok Grci na ovaj način uvode koliko-toliko reda u iznajmljivanje, neki su se odlučili na moratorij. U Barceloni su lani najavili kako do 2028. zabranjuju iznajmljivanje što znači i ukidanje oko 10 tisuća licenci stanovima koji se već iznajmljuju.

Isto tako, španjolski premijer Pedro Sanchez početkom je ovog mjeseca najavio da španjolska vlada planira podići oporezivanje privatnog smještaja, kako bi se porezni teret izjednačio s hotelima. Španjolci su se uhvatili u koštac i s iznajmljivanjem na crno pa su vlasti pokrenule istragu protiv OTA-platformi za buking poput Airbnba jer, kako tvrde, nisu sa stranica uklonili tisuće ilegalnih apartmana.

A što kažu platforme? Krajem godine Airbnb je objavio istraživanje koje su naručili od konzultantske kuće Oxford Economics. U njemu se, uz ostalo, navodi kako su putnici koji su boravili u apartmanima po Europi ostvarili 149 milijardi eura ekonomske koristi, podržali 2,1 milijun radnih mjesta i generirali 40 milijardi eura ukupnih poreznih prihoda u 2023.

Kratkoročni najam, kažu u izvješću, omogućuje običnim ljudima pristupačno putovati Europom, posebno tijekom velikih manifestacija. Prema Oxford Economicsu, platforme poput Airbnba smanjile su prosječnu cijenu noćenja, bilo u hotelima ili privatnom smještaju, za 7 eura u glavnim europskim odredištima u 2023.

Pogrešne predodžbe

U Europskoj uniji 67 posto noćenja u privatnom smještaju ostvarili su Europljani, a obitelji s djecom činile su gotovo četiri od deset rezervacija.

Dok je kratkoročni najam donio značajne koristi putnicima, obiteljima i tvrtkama iz EU-a, studija dovodi u pitanje, kako tvrde, pogrešne predodžbe o utjecaju kratkoročnog turističkog smještaja na dostupnost stanova i problem prekomjernog turizma u urbanim središtima. Prema Oxford Economicsu, oglašeni privatni smještaj dostupan na Airbnbu u Lisabonu, Barceloni, Madridu, Parizu, Berlinu i Amsterdamu ne prelazi 0,5 posto lokalne ponude stanova. Studija procjenjuje da bi, kad bi se sve nekretnine oglašene na Airbnb-iju vratile na stambeno tržište, cijene nekretnina pale za manje od 0,7 posto.

Dok Oxford Economics smatra da je utjecaj kratkoročnog najma na stanovanje minimalan i ograničen na određene četvrti, očekivano su ukazali i kako propisi kojima se u nekim europskim gradovima pokušali obuzdati apartmanizaciju, ne uspijevaju u postavljenim ciljevima.

Tvrde kako, primjerice, u Parizu zabrana kratkoročnog najma druge nekretnine nije uspjela spriječiti povećanje prosječnih najamnina i cijena nekretnina, koje su porasle za 21 posto, odnosno 15 posto otkako su prije šest godina pravila uvedena. Doduše ne navode utjecaj inflacije ni očekivani rast cijena bez ove zabrane. Kažu, međutim, kako je u francuskoj metropoli prosječna cijena hotelskog noćenja u tom periodu porasla za 77 posto, unatoč stavljanju na tržište gotovo četiri tisuće novih hotelskih soba.