Činjenica je da je ova turistička sezona »rahla« te da i u špici ima kapaciteta koji se nisu uspjeli popuniti. Jedni će reći da je razlog tome vraćanje konkurencije, skupoća hrvatske ponude, štednja naših gostiju kod kojih je i dalje inflacija pa svaki euro okrenu dvaput.

Drugi će reći, krivo je bujanje kapaciteta i to prvenstveno apartmanskih. Istina je negdje u sredini jer se, nažalost, Hrvatska našla u procijepu »normalnog« turističkog razvoja i nepresušne potrebe kapitala da se vrti i oplođuje, a to najbrže i najsigurnije ide kroz gradnju i raubanje prostora.

U Hrvatskoj udruzi turizma lani su javno pozvali na hitno zaustavljanje apartmanizacije navodeći da je samo u godinu dana u takvom vidu smještaja na tržište stavljeno 60.000 novih kreveta. A udio hotelskog smještaja pao je ispod 10 posto te je najniži na Mediteranu.

Problem je, doduše, mnogo širi. Osim samih apartmana, problematične su i one nekretnine na moru koje su namijenjene čistoj kupoprodaji pa nakon što se stan proda, vlasnici se ni ne prijave kao legalni iznajmljivači.

Sivo-bijele kocke s luksuznim stanovima te vile po obali niču kao gljive poslije kiše, prostor se nepovratno uništava, a prosječan stanovnik nekog primorskog mjesta može samo sjesti i plakati nad cijenama kvadrata i činjenicom da je uz prosječnu hrvatsku plaću san o rješavanju stambenog pitanja nemoguća misija. Osim ako se ne pristaje na preseljenje dalje od famozne morske obale. I nije Hrvatska u tome jedina.

U većini mediteranskih zemalja svako se toliko demonstrira protiv turističkog najma koji poskupljuje kvadrate i čini misiju osiguravanja krova nad glavom lokalnom stanovništva nemogućom.

Što kažu podaci?

Podataka o tome što se gradi s namjerom stavljanja na turističko tržište u vidu apartmana, a što radi čiste prodaje, nema, no jasno je da se bez restriktivnije prostorno-planske regulative neće puno napraviti. Obol stavljanju ove pošasti pod kontrolu trebao bi dati i novi Zakon o turizmu za koji se uskoro očekuje javna rasprava o tri prateća pravilnika.

Hrvatski nekretninski eldorado zanimljiv je i strancima, osobito od ulaska Hrvatske u članstvo EU-a, iako se procjenjuje da su i prije toga, primjerice, slovenski državljani na Jadranu imali 100.000 vikendica. Koliko stranci kupuju nekretnina te koliko ih je prijavljeno da iznajmljuju, pokušali smo doznati u Poreznoj upravi s obzirom na to da za kupoprodaje nekretnina koje su im prijavljene utvrđuju poreznu osnovicu.

Prema ovim podacima, samo lani su strani državljani u Hrvatskoj kupili 12.300 nekretnina. Za očekivati je – većinu uz more. S tim da je lani u Hrvatskoj porez razrezan za oko 137.000 kupoprodaja nekretnina. U 2022. su od ukupno 137.000 kupoprodaja, stranci kupili rekordnih 13.300 nekretnina, a godinu ranije od ukupno 123.000 kupoprodaja, na strance otpada njih 9.500.

I u prvoj godini pandemije, 2020., bez obzira na sve restrikcije ostvareno je ukupno 103.000 kupoprodaja nekretnina, od čega su stranci kupili 6.200. Pa tako gruba računica kaže da su u posljednje četiri godine strani državljani u Hrvatskoj kupili više od 41.300 nekretnina. Za usporedbu, od 2013. do 2020. kupili su oko 5.000 nekretnina.

U Poreznoj ističu i da Porezna uprava nije nadležna za utvrđivanje vlasništva nad nekretninama i ne raspolaže službenim podacima o vlasnicima nekretnina na području RH.

Koliko je toga legalno stavljeno na tržište? Simboličan broj. Doduše, podatke treba uzeti s malom rezervom jer obuhvaćaju kupoprodaje svih nekretnina i, primjerice, grobnih mjesta, građevinskog i negrađevinskog zemljišta i ostalog.

U Poreznoj upravi, navodeći da im je temeljna zadaća utvrđivanje i naplata poreza, doprinosa i ostalih javnih davanja te da su evidencije Porezne uprave ustrojene sukladno potrebama navedenih poslova, odgovorili su da su u informacijskom sustavu Porezne uprave, sa stanjem na dan 16. srpnja ove godine, evidentirana ukupno 4.942 strana obveznika koji ostvaruju dohodak od imov​​ine s osnove iznajmljivanja i organiziranja smještaja u turizmu, a oporezuju se paušalno, i ukupno 349 stranih obveznika koji obavljaju djelatnost iznajmljivanja i organiziranja smještaja u turizmu, a koji vode poslovne knjige.

Lani početkom godine je, pak, evidentirano ukupno 5.050 nerezidenata – obveznika dohotka od imovine s osnove iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organiziranja kampova. Brojka se, dakle, bitno ne mijenja, iako se godišnje strancima proda više od 10.000 nekretnina.

Alarmantno u Istri

Zanimljiva je i slika prostorne raspodjele kupoprodaje nekretnina u Hrvatskoj. Lani su županije s najviše kupoprodaja bile kao prvi očekivano Grad Zagreb, a slijede Istarska, Primorsko-goranska, Splitsko-dalmatinska te Zadarska županija.

O situaciji u Istri tako su se ovog tjedna oglasili iz stranke Možemo! osvrnuvši se na podatke nove studije Ocjena stanja i trendova održivosti turizma u Istarskoj županiji. Prema podacima iz studije godišnje se izdaje više od 2.000 građevinskih dozvola.

– Ako se taj trend nastavi, u sljedećih pet godina možemo očekivati izgradnju oko 10.000 novih zgrada, kojima namjera nije stanovanje po građanima priuštivim cijenama, poručili su saborska zastupnica Dušica Radojčić i županijski vijećnik Slaven Boljun.

Prezentirani podaci pokazuju i da se površina izgrađenog dijela građevinskih područja u naseljima od 2012. do danas povećala za 1.300 hektara.

Broj stalnih stanovnika Istre prema popisu stanovništva iz 2021. iznosi 195.237, što je pad za 6,2 posto u odnosu na 2011., a broj postojećih kreveta za goste trenutno iznosi 487.732. Zaključno, danas Istra ima oko pola milijuna turističkih kreveta što je, dakle, dva i pol puta više nego stanovnika.

Apartmanizacija juga

Na alarmantne podatke osvrnuli su se i na samom jugu. Na sastanku Sekcije hotelijera pri Županijskoj komori Dubrovnik istaknuto je da prema analizi smještajnih kapaciteta od 2017. do 2023. godine, u oko upada podatak o dramatično velikom povećanju broja kreveta u nekomercijalnom smještaju.

U šest promatranih godina ta vrsta smještaja je na razini ove županije porasla za 53 posto ili 14.653 postelje, a na razini grada Dubrovnika za čak 70 posto ili 4.219 postelja.

– Zabrinjavajuća je činjenica da ova vrsta smještaja na razini Županije ima dvostruko veći broj kreveta, točnije više od 42.000 kreveta, nego hotelski smještaj, poručili su iz ŽK-a Dubrovnik uz zaključak da je teško vjerovati da se ovdje radi o rodbini i prijateljima koji ljetuju te da je nužno obavijestiti nadležne institucije da bi se što prije ustanovilo o čemu se konkretno radi.

S obzirom na broj inspektora, a i ograničene ovlasti nad ulaskom u objekte koji nisu registrirani za turističku djelatnost, teško je očekivati da će inspekcijski nadzor napraviti neku veću razliku. Korak naprijed, barem po pitanju najma nekomercijalnog smještaja, je direktiva kojom je Europska unija »stisnula« OTA platforme za booking da dostavljaju podatke o obveznicima PDV-a na proviziju.

No, bez sveobuhvatnog pristupa problem se ni približno neće riješiti, a svakome tko iole trezveno razmišlja, jasno je da stihija i raubanje vrijednog prostora iz kratkoročnih partikularnih interesa, dugoročno Hrvatskoj kao destinaciji ne donose ništa dobro.

Najviše kupuju Nijemci i Slovenci

Što se tiče zemalja iz kojih dolaze strani kupci, neko vrijeme na vrhu je bila Njemačka, odnosno njemački državljani. Oni su najviše kupovali 2020., 2021. i 2022. Prije dvije godine su tako, primjerice, kupili 3.600, a lani oko 3.000 nekretnina.

Prošle godine su ih pak pretekli Slovenci, inače dotad drugi po broju kupljenih nekretnina u Hrvatskoj. Slovenski su državljani samo lani u Hrvatskoj kupili 3.400 nekretnina.

Prošle godine, iza Slovenaca i Nijemaca, po broju kupoprodaja bili su Austrijanci, Česi, Slovaci, a slijede državljani Bosne i Hercegovine, Mađarske, Poljske, Italije, Nizozemske, Švedske…