Ne mislim da će doći do pada cijena nekretnina u 2025., eventualno će doći do zaustavljanja rasta, i to samo za nekretnine koje nisu toliko atraktivne, niti su na toliko atraktivnim lokacijama.

Segment gdje će još doći i do rasta cijena su novogradnje, i to upravo zbog Vladine mjere da se prilikom kupnje prve nekretnine vraća dio PDV-a.

Već sada bilježimo pojačani interes za takve nekretnine i sukladno zakonu ponude i potražnje očekujemo da će tu doći do određenog rasta cijena.

Cijene će općenito biti stabilne, odnosno rast će cijene kvalitetnih nekretnina na kvalitetnim lokacijama. Kao i Zagreb, i Rijeka je sad tu negdje na prosječnih 2.800 eura po kvadratu, rekao je Branko Papeš, vlasnik agencije Dogma nekretnine, na konferenciji “Tržište nekretnina – očekivanja i izazovi u 2025.” koja se održala u Zagrebu.

Balona nema

Boro Vujović iz agencije Opereta – najavljen da će govoriti je li tržišni balon pred pucanjem – zaključio je da balona nema. A to znači ni pada cijena.

– Balona na tržištu nekretnina nema. Tržište je stabilno, imamo relativno mali broj transakcija, imamo malu ponudu i potražnja je još uvijek puno veća nego ima nekretnina na tržištu, pogotovo kad pričamo o novim nekretninama.

Imamo u ovom periodu nešto manje transakcija no lani, ali minimalno manje, a i dalje imamo rast cijena. Naravno teško je prognozirati u slučaju npr. eskalacije nekih sukoba, svašta se može dogoditi, ali ako gledamo sve one parametre koji nam sad utječu na tržište: do neke velike promjene ne bi trebalo doći.

Dakle, ne očekujem da bi cijene generalno mogle padati, možda je realno da će rast usporiti ili ga možda ne bi trebalo biti. Što se tiče mjera države, to će imati svoj učinak, ali na duži period.

Nije realno očekivati da se nešto posebno dogodi sad s 1.1. Iza sljedeće turističke sezone, kad vidimo kako će taj paket funkcionirati, mogli bi se osjetiti pomaci, kaže Vujović.

Rekorder Viškovo

Na panelu “Što očekujemo od tržišta nekretnina u 2025., što će biti top, a što flop?”, sudjelovale su i Vedrana Likan, direktorica Colliersa, te Ivana Rašić, v.d. ravnatelja i znanstvena savjetnica Ekonomskog instituta Zagreb.

Rašić je rekla da je u 2023. zabilježen pad kuporodaja, ali je ukupna vrijednost prodaje nekretnina rasla 6 posto jer je kod svih kategorija zabilježen rast cijena, a najviše kod poljoprivrednog zemljišta: čak 56 posto.

Ukupna vrijednost kupoprodaja nekretnina čini 12 posto BDP-a. Na panelu je spomenuto da cijene nekretnina u okolici velikih gradova, naravno zbog blizine tih gradova, a inicijalno nižih cijena, pri čemu je rekorder Viškovo, gdje je u 2023. zabilježen rast cijene od 29 posto.

Razlika između kvadrata u Rijeci i Viškovu je oko 14 posto. Potom su tu Dugo Selo, Solin… Na pitanje što će dakle biti “pop”, a što “flop” u 2025.

Situacija u Gorskom kotaru i Lici

Papeš je rekao da su u Gorskom kotaru cijene nakon korone porasle pet puta, i to očekuje da će se desiti u Lici. Spomenuo je u kontekstu rasta cijena i Osijek.

– Cijene nekretnina uvijek rastu, one nikad ne padaju. Dođe do kratkoročne korekcije, pa onda opet idu gore. Za pet godina cijena će sigurno biti viša.

Sada kratkoročno, ovih 500 do 600 tisuća vlasnika praznih stanova će morati odlučiti što će s njima, trećina će ih možda dati u najam, trećina će plaćati porez, a trećina odlučiti da ide na prodaju, i kad se to pojavi, sigurno će neke korekcije biti, ali ne kod svih.

Atraktivne nekretnine sigurno neće pasti, a potencijalno dobra niša su novogradnje. Već sad vidimo pojačani interes za kapariranjem, a povrat PDV-a će stimulirati kupce da idu prema novogradnjama, vjeruje Papeš.

Bez bojazni, osim “ako ne bude neke petarde”

Likan kaže da se sljedeće godine u smislu da će cijene pasti se ne trebamo bojati, osim, kaže, “ako ne bude neke petarde da nam pukne za vrijeme sezone ili da se desi neka treća epizoda sukoba svjetskog razmjera, a nismo daleko”.

– Hrvatska će profitirati jer je mala, nebitna, sigurna, dinamična i jer je novac dostupan, a i dio smo EU-a. Stanovi će i dalje biti top, odnosno stanogradnja.

Plaće rastu, banke moraju plasirati svoj novac. Dio dijaspore se gleda vratiti, stanovi su u fokusu. Veselim se ulasku međunarodnih ‘developera’, a za ostale segmente stavila bih žeton na turizam, ali ne u rentijerstvu, čak ne ni domaćina jer smo preplavljeni time, nego turizam u niši “četiri i pet zvjezdica”.

Biznis će se i dalje razvijati, logistika, investicije, Slavonija je u fokusu, opisala je Likan.

Vujović je kao budućnost istaknuo i kvalitetan smještaj za strane radnike, jer smo, kaže, realno primorani na uvoz dodatne radne snage i ima naznaka da će to dobro za investiranje.

Trst nije kao Rijeka

Papeš je na panelu govorio o odnosu cijena nekretnina u Rijeci i Trstu. Kaže da je cijena nekretnina u Trstu 30 posto niža nego u Rijeci, a kad su svojevremeno otišli u Trst pa se raspitali, vidjeli su, ispričao je, da se u agencijama koje su obišli na desetak agenata nudi tek po nekoliko desetaka stanova.

– To nije kao u Hrvatskoj. U Italiji mlada osoba kupi mali stan, sa 40 ili 50 godina veliki, i to je to. Oni ne ulažu u nekretnine. U Italiji čovjek kad ima viška novca putuje, ulaže u sebe, kupuje garderobu, hranu, a kod nas je jedan od najbitnijih ciljeva kupiti nekoliko nekretnina pa ostaviti djeci, tako da djeca ona nemaju što raditi.

Mi sami smo faktor rasta cijena, jer kupujemo. To je san svakog Hrvata, da kupi nekretninu, više njih, a država je to i poticala i stvorila poreznu oazu, kaže Papeš.

No, veli, uvijek je i taj utjecaj stranaca, koji su mahom dijaspora. Stranaca će, kaže, općenito, biti i dalje, jer iako smo mali, gravitiraju nam ljudi iz cijele Europe.

Što se tiče države i mjenih mjera, kaže da je ovo tržišna ekonomija, gdje država ne može ili ne bi trebala previše utjecati, osim u segmentu socijalnog i stanovanja za mlade, gdje misli da se ide u dobrom smjeru.