Cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle su i u drugom kvartalu ove godine, i to za 10 posto na godišnjoj razini, čime se domaće tržište nekretnina i dalje izdvaja iz europskog, mahom opadajućeg trenda cijena nekretnina.

No, razdoblje je to prije nego se znalo za relativno opsežne zakonske promjene koje hrvatske građane, vlasnike nekretnina, najvjerojatnije čekaju od Nove godine, od poreza na nekretnine do zabrane iznajmljivanja stanova u zgradama bez suglasnosti većine stanara.

Istovremeno se porezno potiče dugoročni najam te se očekuje da bi sve skupa moglo utjecati na povećanje ponude stanova na tržištu, odnosno dati poticaj da se počnu koristiti prazne nekretnine, čime bi se utjecalo na cijenu stambenih kvadrata i najma.

Cilj je zaustaviti divljanje cijena i povećati priuštivost krova nad glavom. Promjena regulative zasigurno će izazvati komešanje na tržištu jer bi se mogla povećati ponuda starih stanova, ali i smanjiti potražnja, s obzirom na ograničen obim upotrebe, posebno u turističke svrhe.

Investiranje u nekretnine bez jasne namjene moglo bi se smanjiti, s obzirom na porez. S druge strane, rast BDP-a u Hrvatskoj i dalje je snažan, domaća potražnja i dalje postoji, dok je inozemna znatno oslabjela, s obzirom na niske stope rasta u eurozoni.

Svi se pitaju kako će se sve to skupa prelomiti na domaće tržište nekretnina u 2025. i hoće li cijene konačno pasti. Analitičari Raiffeisen banke misle da će doći do – usporavanja njihovog rasta.

Porezne izmjene

U analizi o kretanju cijena stambenih nekretnina koju potpisuje njihova ekonomistica Elizabeta Sabolek Resanović navodi se između ostalog da »porezne izmjene od 1. siječnja 2025. upravo za jedan od ciljeva imaju povećanje ponude nekretnina za stanovanje na tržištu koja bi trebala utjecati na stabilizaciju ili eventualni pad cijena te na taj način povećati priuštivost«.

Naime, podsjećaju u RBA-u, iako je zaduženost kućanstava u odnosu na BDP u Hrvatskoj u odnosu na usporediva tržišta niža, što bi moglo upućivati na potencijale rasta, rast cijena i rast kamatnih stopa koji se nastavio tijekom 2023. i na početku 2024. pogoršava priuštivost kupnje nekretnine putem kredita.

– S druge strane, inozemna potražnja već prošle godine spustila se na razine iz 2019. i ostat će umjerena tijekom 2024. Dijelom je to posljedica činjenice da su cijene u Hrvatskoj konvergirale prema njihovim domicilnim tržištima, da povišene kamatne stope i drugi oblici investiranja nude atraktivne povrate, ali i same ekonomske situacije i izgleda tržišta iz kojih kupci dolaze (EU). Stoga, predviđamo da će dinamika rasta ostati i dalje zamjetno iznad prosjeka EU-a i europodručja, ali uz izgledno usporavanje rasta cijena, osobito tijekom 2025., zaključuje Sabolek Resanović.

Jasno je da domaće tržište dolazi do svojih limita, a zato se između ostalog i potiče povećanje priuštivosti, posebno za mlade obitelji koje teško mogu do stana. Ipak, potražnja građana za kreditima, pa i stambenim, bez obzira na rast kamatnih stopa, ove je godine donekle iznenadila.

Bez obzira na izostanak APN-a, stambeni krediti su uz gotovinske zadržali solidnu potražnju. Tko ima mogućnost, u uvjetima rasta plaća, i dalje želi kupiti nekretninu, bez obzira i na relativno visoke kamate, očekujući vjerojatno da će manje povoljan kredit moći refinancirati povoljnijim u budućnosti. Međutim, iako je u eurozoni potražnja prigušena, u idućoj godini najavljuju promjenu trenda, zbog pada kamata, što bi moglo utjecati na inopotražnju.

Pad kamata

Naime, Europska središnja banka počela je snižavati ključne kamatne stope i taj se pad već osjeti u eurozoni. Ciklus pada kamata u eurozoni je krenuo i očekuje se da će se nastaviti, s obzirom na potrebu poticanja rasta.

Dakle, bez obzira na uvjete na malom domaćem tržištu, ograničenom prije svega niskom ponudom, pa se sada »karte bacaju« na prazne i neiskorištene stanove, značajan će utjecaj na tržište nekretnina i u budućnosti imati inozemna potražnja, pogotovo potražnja iz eurozone.

Ona je trenutno smanjena, uslijed ekonomske stagnacije u eurozoni. Posljedica je i pad broja transakcija u Hrvatskoj – ali još uvijek bez pada cijena. No, toj se potražnji u eurozoni sada opet predviđa oporavak i novi ciklus rasta.

Naravno, sve opet ovisi o geopolitičkim uvjetima i kretanjima. Kako ECB navodi u svom najnovijem Ekonomskom biltenu, koji je objavila i Hrvatska narodna banka, pad ulaganja u stambene nekretnine vjerojatno će se usporiti.

Prema anketi Komisije, kažu, »namjera kućanstava da u kratkoročnom razdoblju renoviraju i kupe ili sagrade stambenu nekretninu dodatno se povećala u trećem tromjesečju 2024.«

– Istodobno, ECB-ova anketa o očekivanjima potrošača pokazuje da se udio kućanstava koji smatra stambene nekretnine dobrom investicijom nastavio povećavati u srpnju u uvjetima stabilnijih očekivanja u vezi s kamatnim stopama.

Štoviše, prema srpanjskoj anketi ECB-a o kreditnoj aktivnosti banaka, banke očekuju daljnje povećanje potražnje za stambenim kreditima u trećem tromjesečju ove godine. Sve to upućuje na postupno poboljšanje potražnje za stambenim nekretninama, što bi s vremenom trebalo utjecati na to da ulaganja u stambene nekretnine počnu rasti s najniže razine, zaključuje se u biltenu ECB-a.