Prosječna cijena četvornog metra novoga stana u Hrvatskoj je lani iznosila 2.246 eura, što je 2,7 posto više nego u 2022. godini, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku. Pri tom je prosječna cijena četvornog metra novog stana u Zagrebu iznosila 2.684 eura, što je 4,1 posto više nego godinu prije, a u ostalim gradovima 1.940 eura ili 3,7 posto više nego 2022. Za analitičare nekretninskog tržišta podaci DZS-a su očekivani.

– Mala je ponuda nekretnina, a tržište je tijekom 2023. godine još uvijek bilo fluidno – broj transakcija je bio daleko veći nego danas, što znači da se pad cijena nije mogao desiti, već samo rast, što i pokazuju najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku, pojašnjava analitičar Filip Brkan i ističe da se radi o prosječnim cijenama, što znači da su cijene od 10 tisuća eura po četvornom metru, koje su se mogle naći u oglasima, više iznimka nego pravilo te ne kvare statistiku prosječne cijene.

»Pogrešni« ugovori

– Prema analizama koje periodično provodimo rekao bih da je prosječna cijena po četvornom metru u Zagrebu realna i da je rast realan, no upitne su cijene na priobalnim područjima koje su puno veće od službene statistike. Naime, na određenim dijelovima Jadrana imamo oglašene nekretnine po cijeni od 5 tisuća eura po metru četvornom dok primjerice u realiziranoj cijeni one iznose oko 2.700 eura. Ne bih rekao da se tu radi o korekciji cijene već bih rekao da se radi o nečemu drugome«, navodi Brkan. Pretpostavlja se da ljudi unose pogrešne iznose u ugovore, dio plate u gotovini, a ostatak prikažu Poreznoj upravi što ne daje realnu sliku »kvadrata« na obali.

Prema analizi agencije Imperium Immobiliare, prosječna razlika između traženih cijena na oglasnicima i realiziranih cijena na eNekretninama za sve kategorije kvadrature rabljenih stanova u Rijeci u prva dva mjeseca ove godine iznosila je oko 17 posto, dok je u Zagrebu razlika između tražene i prodajne cijene stana lani iznosila čak 22,75 posto, a za nekretnine veličine od 90 do 120 »kvadrata« razlika iznosi više od trećine cijene stana. To pak sugerira na potrebu za realnijim postavljanjem cijena kako bi se izbjegle velike razlike između očekivanja prodavatelja i stvarnih tržišnih vrijednosti, kaže Brkan.

– Zaključak je da postoji konzistentna razlika između traženih i realiziranih cijena nekretnina na svim lokacijama. To sugerira da prodavatelji u oglasnicima često postavljaju više cijene od onih po kojima se nekretnine u konačnici prodaju, a realizirane cijene na eNekretninama bliže su stvarnim tržišnim vrijednostima, kaže Brkan. Opće je poznato na tržištu da prodavatelji znaju nekretnine prodavati mjesecima, pa i godinama, a ova analiza, kaže, jasno ukazuje zašto je to tako.

Subvencije i PDV

»Što se tiče i Zagreba i Hrvatske u ovoj godini ne očekujemo rast cijena kao 2022./2023. upravo zbog manjeg broja realizacija, odnosno prodanih stanova, koji je očigledan. Sumnjam da će cijene rasti, a tek smo na početku godine te zakonodavac još stigne tržište poduprijeti određenim mjerama kao što je to bilo 2023. godine, poput subvencija, smanjivanjem poreza PDV-a u građevinarstvu, uglavnom nešto stimulativno što će potaknuti građane da se odluče na kupnju stana«, navodi Brkan. Dodaje da je zakonodavac nakon ukidanja APN-a ipak morao nešto poduzeti kako bi se tržište nekretnina održalo na životu.

– Rekordno niske kamatne stope i APN krediti upogonili su tržište i kupovalo se šakom i kapom. Čak i oni koji su imali novca (svima znan kao »keš«) nisu ga trošili, već su dizali kredite kako bi gotovinu ostavili za crne dane. Kada su kamatne stope polako krenule rasti, ušli smo u eurozonu i dobili novu valutu, euro, pa su građani krenuli s »viškom kuna« kupovati nekretnine. Tržište je počelo s usporavanjem već krajem prošle godine, pogotovo nakon što su kupci vidjeli i doživjeli nerealna očekivanja prodavatelja. S obzirom na to da su kamatne stope skočile, kupcima se više ne žuri kao prije. Kupac koji ima novac na računu, »keš«, razmišlja o prinosu, ulaganjima i trudu oko nekretnine te se neki radije odlučuju na oročenje svog novca, pojasnio je Brkan trenutnu situaciju na tržištu nekretnina.

POS-ovi stanovi lani 6,8 posto skuplji nego 2022.

U Hrvatskoj je prošle godine prodano 4.370 novih stanova, od čega 1.772 u Zagrebu i 2.598 u drugim naseljima. Od ukupnog broja prodanih stanova, njih 397 su POS-ovi, a 3.973 prodala su trgovačka društva i druge pravne osobe. Pri tom je prosječna cijena četvornog metra POS-ovih stanova lani iznosila 1.295 eura i bila je 6,8 posto viša u odnosu na godinu prije. U Zagrebu je iznosila 1.005 eura, što je pad od 1,2 posto, dok je u ostalim naseljima porasla 6,2 posto, na 1.300 eura.