Često nam se postavlja pitanje, je li sada pravo vrijeme za kupiti stan ili da čekamo hoće li cijene pasti? Cijene neće pasti: ništa što smo kupili jučer ili danas nije pojeftinilo u odnosu na period prije toga, tako da ni cijene stambenih kvadrata neće padati, barem ne na način kako bismo to očekivali ili priželjkivali. I naravno nikad neće biti na starim razinama gdje su bile prije pet ili sedam godina. Doći će do postepenog usporavanja rasta cijena i diverzifikacije proizvoda, imamo i pritisak akumulirane potražnje, pri čemu i organska potražnja raste, ali će se i dodatno cijene gibati u tom smjeru, s obzirom na pritisak sa stranih tržišta. Fokus će ostati na velikim, sveučilišnim gradovima, rekla je Vedrana Likan, regionalna direktorica Colliersa, tvrtke za savjetovanje i usluge posredovanja komercijalnim nekretninama, na uvodnom predavanju pod nazivom Investicijski i razvojni trendovi, koje je održala na specijaliziranom sajmu nekretnina i projekata Adriatic Expo, koji je danas počeo u Opatiji.

Otvorene rane

Tijekom dvodnevnog sajma održava se i konferencija Real estate trendovi. U zanimljivom predavanju, u kojem se dotakla niza aspekata tržišta nekretnina, Likan je opisala kako su se već i “samom najavom ulaska Hrvatske u Schengen i eurozonu za Hrvatsku krenuli zanimati investitori koji je do tada možda nisu znali pokazati ni na karti”.

– Lani smo imali ulazak dva multimilijunska investicijska fonda na naše tržište, koji gledaju kupovati velike portfelje biznisa i nekretnina, i taj trend će se nastaviti. Turizam je dominantan u našem BDP-u, sa 25 posto udjela, no napokon je dobio i protutežu, jer se u BDP-u sve više vidi prisutnost IT tehnologija. No, time segment turizma i nekretnina ne postaje manje atraktivan, upravo suprotno: i strani investitori iz tih djelatnosti vide turizam i ‘real estate’ kao djelatnosti u koje je u Hrvatskoj lukrativno investirati. No, imamo i neke otvorene rane i probleme. Potkapacitiran je segment hotelskog smještaja, samo 15,6 posto ukupnog smještaja u Hrvatskoj pripada hotelskom smještaju, a sve ostalo su u manjem dijelu kampovi, a u puno većem privatni smještaj. Cijela nam se ekonomija bazira na tom rentijerstvu. K tome, u tih 15,6 posto i dalje su dominantni hoteli s dvije ili tri zvjezdice, opisala je Likan. Kaže da je na djelu decentralizacija, osnaživanje velikih, sveučilišnih gradova u Hrvatskoj. Investicijski se budi i istočna Hrvatska.

S druge strane, navodi, strana radna snaga i digitalni nomadi u potpunosti mijenjaju našu demografsku sliku: u svakom trenutku u Hrvatskoj radi više od 6.000 digitalnih nomada, a to su, kaže Likan, ljudi koji ovdje jedu, piju, negdje se smjeste i – vole Hrvatsku, žele se ponovno vratiti.

Priuštivo stanovanje

Istraživanja pokazuju da od 10 posjetitelja, njih sedam želi ponovo doći, a njih šest investirati u nekretnine. Veli da je lanjska godina bila u investicijskom pogledu slabija u odnosu na 2021., ali ne zato što nema novca, niti ne zato što nemamo zainteresirane strane investitore. Razlog je, veli, to što je ponuda u svim segmentima nedostatna u odnosu na potražnju, a onda i cijene automatski rastu, što vidimo naročito u stanogradnji.

– Biznisi u svim segmentima snažno rastu, svaki treći ključ u Hrvatskoj kupuje stranac, a ulaskom u eurozonu i Schengen ta će potražnja još i više rasti. I sad, gdje smo po pitanju stambenog tržišta? Prosječna cijena stambenog kvadrata u Zagrebu od 2.400 eura djeluje malo, i čini se da ćemo se, ako danas nađemo takav stan, vjerojatno “potući” na ulazu, ali to je uprosječena cijena. Zagreb je pak prvi put u povijesti na nižoj prosječnoj cijeni kvadrata u odnosu na obalne kvadrate, kaže Likan, dodajući da su “dominantno iznad Rovinj, Dubrovnik, Split, a tendencija daljnjeg rasta postoji”.

Turizam – zvijezda

Opisala je kako je uredska zgrada kao investicijski proizvod postala tako atraktivna da se te zgrade prodaju i bez da uopće izađu na tržište, već se kupoprodaje dogovaraju “u tišini”, legalno, ali u tišini, jer se tako želi spriječiti “pripetavanje” u cijeni, rekla je. Kad je zaživjela online kupovina, bojali smo se da će nestati retail prostori, no desilo se skroz suprotno, oni su i dalje u ekspanziji, osvrnula se Likan i na taj segment.

– Turizam je pak naša zvijezda perjanica, mi smo zvijezda Mediterana, lani smo izašli s gotovo premašenim rekordom iz 2019., a ova će godina biti najbolja u Hrvatskoj što se tiče turizma. Već sada sve na to ukazuje, i ako ne bude nekog armagedona ili katastrofe širih razmjera, ne postoji razlog da Hrvatska zaista ne zasjaji i ne bude opet zvijezda Mediterana, ako ne i šire i dalje… Kao zaključak: nikada ponovno nećemo imati toliko sredstava od nacionalnih programa i EU fondova, i to daje dodatni vjetar u leđa. Onaj tko je dovoljno agilan to će iskoristiti. Ključno je potaknuti razvoj greenfield projekata, a rentijerstvo je problem, i ako ne dođe do regulacije u tom segmentu, nema svijetle perspektive. Važan je razvoj, partnerstvo, interdisciplinarni pristup, zeleni aspekti, a važna je i vizija lokalne samouprave, kao i to da svima pojam rada, zalaganja i truda postane puno važniji od one “hajmo zaraditi na brzinu”, jer to već odavno ne prolazi, zaključila je Likan.

Poslodavci grade stanove za zaposlenike

Potražnja za luksuzom je najveća, Europa nam se u potpunosti otvorila, pomalo postajemo “Florida Europe”, ali ta strana potražnja naravno diže cijene nekretnina, pa se za domaće ljude, za prvi stan, treba pobrinuti lokalna samouprava, ali sve više to čine i poslodavci, opisao je Adriano Požarić, direktor sajma, dodatno se osvrnuvši baš na taj novi trend da dakle tvrtke, poslodavci, sve više grade stanove za svoje djelatnike. Dao je primjer iz Makarske, gdje su po tom principu izgrađene dvije zgrade sa stanovima po 900 eura kvadrat za djelatnike tvrtke, a ima, naveo je, takvih primjera i bliže, u Istri, gdje to rade neke hotelske i druge kompanije. Potvrdio je da se neće desiti pad cijena nekretnina, ali će se, kaže, vratiti način osiguravanja prvih nekretnina za djelatnike u kompanijama u turizmu i drugih industrija, od strane poslodavaca.