RIJEKA – Cijene stambenih nekretnina nastavile su snažno rasti i u 2021., premda po nešto nižim stopama, pa je ukupan porast cijena u pet godina dosegnuo 40 posto, što je mnogo snažnije od rasta dohodaka, a što dodatno pogoršava već ionako slabu priuštivost nekretnina – zaključak je ovotjedne, 17. po redu, sjednice Vijeća za financijsku stabilnost, međuinstitucionalnog tijela koje oblikuje makrobonitetnu politiku RH, a na kojoj se raspravljalo o srednjoročnim rizicima na tržištu stambenih nekretnina u Hrvatskoj. Sjednica je održana pod predsjedanjem guvernera Hrvatske narodne banke (HNB) Borisa Vujčića, uz sudjelovanje predsjednika Upravnog vijeća Hrvatske agencije za nadzor financijskih usluga Ante Žigmana (Hanfa), pomoćnika ministra financija Hrvoja Radovanića i drugih. Vijeće ističe da porast cijena nekretnina potiču obilje likvidnosti na financijskim tržištima i pad kamatnih stopa koje dosežu povijesno najniže razine, kao i potražnja nerezidenata.

– Stambeno kreditiranje i rast cijena podupire i državni program subvencioniranja stambenih kredita. Na rast cijena djeluju i čimbenici na strani ponude, kao što je porast troškova gradnje, stoji u priopćenju sa sjednice, te se navodi da su članovi Vijeća raspravljali o različitim vrstama ekonomskih politika kojima se može utjecati na smanjenje ranjivosti i rizika povezanih s tržištem stambenih nekretnina, no ne navodi se kakve bi to točno politike bile.

Stoga smo za komentar cijele ove situacije zamolili Damira Novotnyja, ekonomskog analitičara, koji se u svojim istupima često osvrće na tržište nekretnina.

Ekonomija iz sjene

– Ono što do sad znamo, iako se o tome još ne govori, jest da kreditima koji su poticani od strane države, raste »default«, odnosno kvari im se naplata. Nije stvar u kamatama, nego u glavnici, jer kad prođe ovaj period »medenog mjeseca« (pet, šest godina subvencije, op.a.), ljudi dolaze u probleme vraćanja glavnice. Nije to zasad ništa dramatično, ali se događa. Radi se o tome da su cijene tako kupljenih nekretnina nekima od tih kupaca, s obzirom na njihov dohodak, zapravo bile nepriuštive, i onda ih je Vlada »utjerala« u taj program, što je valjda jedinstvena naša politika, da potičemo potražnju. Svi veći gradovi, Berlin, München, Beč i drugi, nastoje utjecati na ponudu subvencioniranjem najamnina, da ljudima stambeni prostor učine dostupnijim, a na taj način i utječu na pad cijena. Evo, recimo, Berlin je otkupio od privatne kompanije 30 do 40 tisuća stanova pa će ih na svoj teret, iz gradskih prihoda, jeftinije iznajmljivati, sufinancirati najamnine, kako bi smirio potražnju. Ovo kod nas, da ih se potiče da kupuju, i to još na ovako visokoj razini cijena, pogrešan je smjer.

Možemo očekivati još »defaulta«, rast nenaplativosti tih kredita, te moguće dodatne probleme, smatra Novotny. Veli da se banke zasad s tim nose jer s aspekta sustava, kaže, to nije ništa dramatično, no za građane bi bilo bolje da ih se u tako velike kredite ne tjera, već da im se pomogne sa strane ponude, na opisani način, kako to rade ovi veliki gradovi. Novotny veli da nekog naglog ispuhivanja nekretninskog balona neće biti, može se očekivati neki pad transakcijskih cijena, iako sve ovisi o lokaciji i tipu nekretnine. Pa i ovaj rast od 40 posto de facto je prosjek, jer negdje je on bio puno niži, a negdje i višestruko viši, kaže. Međutim, da se to i desi, ne bi trebalo izazvati makroekonomske poremećaje, pa i stoga što se velik broj nekretnina uopće ne kupuje kreditom, nego u »kešu«.

– Drugi segment potražnje kreira se iz sive ili, bolje rečeno, iz ekonomije iz sjene (shadow economy), koja nije nužno ili u potpunosti izbjegla porez, ali ipak nešto u toj priči nedostaje. Znamo da se na tržištu nekretnina akumulira kapital koji se zbog niskih kamata na štednju prelijeva u nekretnine potican rastom cijena. No, rast štednje nije posljedica rasta ukupnog blagostanja, jer plaće su rasle, ali su štedni depoziti rasli brže, pa nešto tu mora biti što nije odmah vidljivo, a pogotovo ako se gleda koliki je prirast u jadranskoj Hrvatskoj, osobito u županijama koje po pitanju BDP-a i ne stoje najbolje, a akumulira se veliki kapital koji se seli prema nekretninama. Dio potražnje, odnosno kapitala, dolazi, naravno, i iz inozemstva, i to ne samo za zapada, nego i s istoka, odnosno s prostora bivše Jugoslavije, opisuje Novotny. Dakle, taj se balon napuhuje, no možda neće eksplodirati jer se većina tih novih stanova, veli, financira iz keš-pozicije.

Nema poreza

– Problem je i što mi do sada nismo imali ambicije te nekretnine uključiti u porezni sustav. Gotovo sve europske zemlje oporezuju nekretnine, jer je to i instrument hlađenja tržišta, a što se pokušava i opisanim utjecajem na ponudu. Bilo bi bolje, umjesto da se subvencionira kredit za kupnju, graditi socijalne stanove. Beč, primjerice, svake godine izgradi vlastitih komunalnih stanova od 10 do 12 tisuća. To se sustavno radi, pri čemu to nisu getoizirani, nego stanovi interpolirani u gradska naselja, ističe Novotny. U svakom slučaju, ne očekujem neki poremećaj koji bi značajno uzdrmao bankarski sustav jer se većina potražnje financira iz oblika štednje, a ni eventualni pad transakcijskih cijena neće izazvati makroporemećaje jer će ljudi »zamrznuti« to u tim stanovima, čekati desetak godina ako treba, ne bi li cijene opet porasle. A budući da poreza nema, nema ni žurbe.