Uz cijene nekretnina koje su odjetjele u nebo, pa tako i u gradovima i općinama u kojima je donedavno doseljavanje bilo masovno baš zbog jeftinih kvadrata, poput Kastva gdje danas četvorni metar stambenog prostora više ne vrijedi 1.400 eura nego čak 2.500 do 3.000 eura, postavlja se pitanje hoće li to biti jedna od dominantnih tema na idućim izborima, ma kad se oni održali.

Danas su primjerice stambeni kvadrati u Rijeci postali vredniji nego u Trstu, gdje se stan može naći i po cijeni od 1.300 eura po kvadratu, dok je u Rijeci minimum oko 1.700 eura i za starije stanove.

Naravno, cijene su skočile zbog ulaska u euro i šengensku zonu, gdje su tokovi roba, pa i novca olakšani te je na tržište ušlo puno strane gotovine, a s druge strane tema stanogradnje i stambene politike usko je povezana i s temom demografije, odnosno ostanka mladih obitelji u svojim lokalnim sredinama.

I dok HDZ i premijer Andrej Plenković najavljuju u zadnjoj godini ovog mandata, uz obnovu, i rješavanje demografske krize, pa se tako do izbora mogu očekivati i neki njihovi novi prijedlozi u tom smjeru, SDP se već pripremio za izlazak pred birače s temom stanogradnje.

Dapače to je bila jedna od dvije glavne teme na njihovom unutarstranačkom skupu u Zadru, gdje je model tzv. priuštivog stanovanja predstavio član Predsjedništva i gradonačelnik Kastva Matej Mostarac.

Prema SDP-ovcima, kvalitetan i sveobuhvatan alternativni model društvene stanogradnje, otkako su se u socijalizmu gradili društveni stanovi, nije do danas uspostavljen.

S druge pak strane, čak 30 posto nekretnina je prazno, a 20 posto je u povremenoj upotrebi. Veliki broj stanova je u najmu, a najamnine su sve više i često dosežu i iznos rate kredita, pa je na takav način ljudima nemoguće dodatno uštedjeti za kupnju stana.

Stoga, može se bez ikakve dvojbe zaključiti da u ovom trenutku u Hrvatskoj nema dovoljno priuštivih stanova. Cijene stanova su visoke, s tendencijom daljnjeg rasta, a APN model je isključiv i usmjeren isključivo na kreditno sposobne obitelji.

U ovom trenutku čak 90 posto stanovništva u Hrvatskoj nema pojedinačnu kreditnu sposobnost za kupnju stana, a više od milijun ljudi u Hrvatskoj plaća više od 40 posto svojih primanja za troškove stanovanja.

Zato je SDP, kako kažu, osmislio sveobuhvatni model koji predviđa nastavak gradnje po POS-u, koji se pokazao dobar, ali je ograničen na svega stotinjak od 500 jedinica lokalne samouporave.

Tu je potom i aktiviranje državne imovine uz najam državnih stanova s mogućnošću kupnje nakon nekog vremena, sve do nove stanogradnje, a sve s ciljem da se u 5 godina osigura oko 30.000 stambenih jedinica za, dakle, stotinjak tisuća ljudi koji bi živjeli u tim kućanstvima.

Izmjena zakona

Osnov je poznati bečki model socijalne stanogradnje, s limitiranim cijenama, a glavne ciljne grupe njihova programa su ljudi koji si financijski ne mogu priuštiti kupnju stana, u prvom redu mladi i mlade obitelji, potom svi najmoprimci i najmodavci s obzirom na to da su i jedni i drugi sada nedovoljno zaštićeni, a onda i starije osobe s potrebama asistiranog življenja, kao i ljudi u deficitarnim zanimanjima u određenim dijelovima zemlje, koji bi dobivali posebne pogodnosti, poput liječnika i slično.

Osnov svega bi bila izmjena zakona o najmu stanova s ciljem uvođenja reda, POS bi se proširio na više jedinica i državnu potporu, a za socijalno najugroženije građane predviđeni su stanovi primjereno subvencionirane stanarine.

Građanima i obiteljima s dohotkom manjim od prosječnog pitanje stanovanja bi uredili najmom adekvatno opremljenih i površinom zadovoljavajućih stanova.

– Radi se o ideji da se sva neiskorištena državna imovina, odnosno državni stanovi, stave u funkciju najma. Vjerojatno većini njih trebaju manja ulaganja da bi bila spremna za najam, a samo u ovom trenutku takvih je praznih stanova minimalno 600 u državnom vlasništvu, kaže Mostarac.

Pritom bi za mlade obitelji s dohotkom iznad prosječnog postojala mogućnost da apliciraju na dugoročni najam, do 20 ili 25 godina, s mogućnošću kupnje te državne nekretnine nakon tog razdoblja. Ideja je da se dio te državne imovine prebaci na lokalne jedinice, kako bi efikasnost, a i kontrola bila veća.

Obiteljima prosječnog i iznadprosječnog dohotka (npr. trenutno bez kreditne sposobnosti), ponudilo bi se uključivanje u poticanu stambenu shemu najma s opcijom vlasništva, što znači da bi se u određenom trenutku, recimo trenutkom stjecanja kreditne sposobnosti, i taj najam pretvorio u kupnju, uz priznavanje uplaćenih najamnina kao uplaćenog predujma.

Omogućavanje ovog mješovitog modela (najam ili kupovina) važno je i zbog socijalne uključivosti, odnosno za izbjegavanje getoizacije određenih društvenih skupina, ističe autor projekta.

– POS postoji, i kvalitetan je model, ali je dostupan samo dijelu jedinica, i sada ovisi o volji lokalne samouprave da aktivira, odnosno ustupi svoje gradsko zemljište.

Sad bi se to proširilo na cijelu državu, putem državne agencije koja bi upravljala državnim zemljištem za novu gradnju, objašnjava Matej Mostarac, a pri tome je cilj dodatno motivirati područja izvan urbanih sredina da se i ona uključe u POS, pogotovo za ljude koji rade u deficitarnim zanimanjima.

Model APN-a, dakle kreditnog subvencioniranja, bi također ostao moguć, u obliku u kojem je i sada, ali on je okrenut kreditno sposobnim osobama, kojih je relativno malo, a i doprinosi dizanju cijena nakretnina i do 30 posto u vrijeme raspisivanja tog natječaja, na proljeće, upozorava Mostarac.

Osnivanje fonda

U projektu se spominje i mogućnost javno-privatnog partnerstva.

– Ideja je da se poduzeća uključe kao dugoročni investitor u gradnju najamnih stanova prvenstveno za svoje zaposlenike, kaže Mostarac. Na kraju, tu je i model posebne gradnje za starije građane s potrebama asistiranog življenja.

– Pripremili smo model koji bi im pomogao lagodnijem životu i svakodnevnim aktivnostima starijih osoba, na način da su takvi stanovi posebno projektirani i adekvatno opremljeni te prilagođeni potrebama starijih osoba. Cilj je integracija starijih osoba i njihova deinstitucionalizacija, pojašnjava Mostarac.

Naravno, sve otvara pitanje cijene koštanja ovog modela u sveobuhvatnom smislu, a Mostarac misli da je ključ u aktiviranju imobilizirane imovine.

Naime, plan je osnivanje namjenskog fonda za gradnju i obnovu stanova koji bi za pet godina raspolagao s oko 1,4 milijarde eura.

– Nužno je osigurati fond za gradnju i revitalizaciju u proračunima, kroz određeni porezni prihod proračuna. Procjena potrebnih sredstva za izvršenje je približno 1 posto državnog proračuna na godišnjoj razini kroz šest godina.

Nakon tog razdoblja projekt postaje samoodrživ i neovisan o proračunskim sredstvima, kaže, ali jasno je da bi to značilo i određeno povećanje poreza na imovinu, odnosno nekretnine.

– Pritom je uvijek najvažnije da se radi o drugoj ili trećoj nekretnini, nikada prvoj, u kojoj netko živi. No ne možemo ne primijetiti trend da se gradi, a onda skoro pola stanova stoji neiskorišteno, jer ljudi u današnje vrijeme štede ulažući u nekretnine.

Čak ih i ne iznajmljuju nego su stanovi prazni, a istovremeno mlad čovjek mora imati najmanje 11.000 kuna prijavljene plaće da bi bio kreditno sposoban, po stopama koje propisuju banke.

Dakle, ključ je u tome da se trend rasta cijena preokrene, da stanova bude više, i da ljudi ne budu toliko kreditno preopterećeni.

Cilj je aktiviranje oko 15.000 postojećih stanova, te još toliko novoizgrađenih, prosječne površine od 65 četvornih metara i cijene izgradnje od oko 1.500 eura po kvadratu.

Želja nam je ljudima skinuti s vrata omču dužničkog ropstva i omogućiti im sigurno i kvalitetno življenje, mobilnost i emancipaciju, ističe Mostarac.

Početne postavke

Na nedavnom skupu koji je na ovu temu bio organiziran u Rijeci, zamjenik zagrebačkog gradonačelnika Luka Korlaet najavio je da Grad Zagreb namjerava napraviti značajne pomake u smislu priuštivog stanovanja.

– Želimo prestati s rasprodajom gradskih stanova, kojih ima oko sedam tisuća, što znači da samo 2,5 posto stanovnika živi u gradskim stanovima, i što je u usporedbi s Ljubljanom, a pogotovo s Bečom, nedovoljno.

Želimo taj postotak povećati gradnjom novih stanova za javni, socijalni najam. Želimo biti socijalno osviješteni grad koji će stanovanje naših sugrađana, pogotovo mladih obitelji, učiniti priuštivim, kaže u ime platformo Možemo! Korlaet.

Riječki gradonačelnik Marko Filipović kao SDP-ovac naravno podupire stranački projekt, podsjeća kako je Grad Rijeka putem svoje Agencije za poticanu stanogradnju izgradio više od 600 stanova, u što se ubraja i novih 90 stanova koji se po modelu POS-a upravo grade na Martinkovcu.

– Međutim, pokazuje se da to ne zadovoljava sve potrebe stanovnika Rijeke, kao što ne zadovoljava ni potrebe stanovnika u Ljubljani ili Berlinu, kazao je gradonačelnik Filipović.

Bivši, pak, ministar graditeljstva Radimir Čačić, koji je bio i autor modela POS-a koji se dosad pokazao jedinim doista učinkovitim modelom »društvene stanogradnje«, ističe da se taj projekt dosad uvelike izvitoperio, a treba ga vratiti na – početne postavke.

Upozorava kako je velik problem Hrvatske u tome da u 90 posto prevladava vlasništvo nad najmom, a to je loše demografski – onemogućuje mobilnost stanovništva, a čak i mladi nemaju praksu najma, nego teže imovini.

– Komparativne analize koje imamo pokazuju koliki je bio utjecaj POS-a na stabilizaciju i smanjenje cijena u tom trenutku kad se s tim ozbiljno krenulo.

POS ne može biti pitanje politike i demagogije, to je kompleksna stručna tema, projekt s jasno definiranim financijskim inputima, sustavan i s jasnim tehničkim standardima, zato ne bi trebao biti politički iskorištavan.

Na početku, ideja je bila da se gradnja stana omogući tako da prosječna cijena anuiteta bude jednaka prosječnoj cijeni najma, a u međuvremenu se to pretvorilo u brutalno korištenje helikopterskog novca.

– Svaka budala zna dijeliti tuđi novac, a pogotovo ako je budžetski, kaže Čačić, koji govori da je varijanta POS-a do koje je u međuvremenu došlo uvelike destruirala tržište i podigla cijene, što više nema veze sa bazičnim projektom od kojega se prije 20-ak godina krenulo.

– POS treba nastaviti postojati jer je dokazano dobar model, no treba ispraviti greške do kojih je u provedbi došlo. Bitno je omogućiti i opciju najma, ne samo kupovine stana, jer mnogi mladi ljudi ne mogu biti sigurni da imaju uvjete za kupnju, a možda ih tijekom 10 godina rada i steknu.

Također, važno je zadržati ulogu lokalne samouprave. Kad je riječ o najmu državnim stanova, to je beznačajno, jer ih je malo. Ali važno bi bilo aktivirati državna zemljišta za novu gradnju, kaže Čačić.

Bečki model kao uzor

Bečki model društveno priuštive stanogradnje, koji ima stogodišnju povijest, omogućio je da čak polovina stanovništva živi bilo u gradskim stanovima, bilo u stanovima koje uz subvencije grade poduzeća koja promoviraju javni interes.

Posljednjih godina u Beču se gradi oko 7.000 novih stanova godišnje, uglavnom putem subvencioniranja kooperativa, koje su neprofitne organizacije i koje su u stanju vrlo povoljno izgraditi stanove visoke kvalitete.

Cijena je oko 6 do 7 eura po kvadratu u tim stanovima, dok je na slobodnom tržištu od 10 do 13 eura po kvadratu, što omogućuje upravo mladim obiteljima da dođu do povoljnog stana.

Vlada nastavlja subvencionirati stambene kredite

HDZ-ov ministar graditeljstva Branko Bačić tek je izabran, i zasad se bavi obnovom – Vlada zasad nije dovela u pitanje postojeći projekt POS-a, i on funkcionira kao i dosad, a u nedavnom izvješću o stanju nacije premijer Andrej Plenković je rekao:

»Nastavljamo sa subvencioniranjem stambenih kredita. U provedbi te mjere od 2017. do danas odobreno je 27.800 zahtjeva, a od toga, u ovoj godini je odobreno preko 5.800 zahtjeva.