Zakon o upravljanju i održavanju zgrada uzvitlao je prašinu mjesecima prije nego što je s prvim danom ove godine stupio na snagu. U javnosti je najviše pozornosti zadobio zbog novih regula i ograničenja u postavljanju klima uređaja na zgrade, kao i zatvaranja balkona i lođa, što je sada popraćeno i paprenim kaznama za prekršitelje koji se ne budu pridržavali novih pravila igre. Postavljanje klima uređaja, naime, i dosad se pokušavalo urediti odlukama o komunalnom redu, jednako kao što je dosad bilo zabranjeno i proizvoljno zatvaranje balkona, lođa, pogotovo njihova prenamjena, ali za to nisu bile propisane kazne.

Sive zone

Vlasnici stanova sada riskiraju kazne od 1.000 do 5.500 eura, dok izvođačima radova i montažerima prijete novčane sankcije i do 10.000 eura. Kontrola nad provedbom novih pravila povjerena je komunalnim redarima. Za razliku od nekih drugih gradova, primjerice Zagreba, gdje su već odaslani prvi optužni prijedlozi za prekršaje prema nadležnim sudovima, u Gradu Rijeci zasad nije bilo takvih postupanja. Kako doznajemo od voditelja Odsjeka za komunalno redarstvo Grada Rijeke Alena Razuma, od početka godine njihova je služba zaprimila jako puno poziva građana koji se raspituju o opcijama postavljanja vanjskih jedinica klima uređaja na svoje zgrade u nastojanju da izbjegnu žešći udar po džepu, ima čak i slučajeva gdje građani žele potvrdu da mogu montirati klimu u skladu s novim propisima, međutim, Odsjek za komunalno redarstvo definitivno nije ta adresa.

Dobro je dok radi, ali što kad se pokvari – klima uređaji na pročeljima / Snimila Ana Križanec

Zakon kaže kako se vanjske jedinice klima uređaja više ne smiju postavljati na pročelja zgrada koja su okrenuta prema javnim prostorima poput ulica, trgova i parkova. Dopušteno je njihovo postavljanje na bočne ili stražnje strane zgrada, balkone i terase, pod uvjetom da su uređaji manje vidljivi s javnih površina. Već i prije stupanja na snagu novog zakona, koji mnogi ocjenjuju nedovoljno jasnim, kompleksnim, a u pojedinim segmentima i nelogičnim, bilo je evidentno da će se u praksi pojavljivati »sive zone«, odnosno slučajevi gdje se ne može sa sigurnošću ustvrditi može li se na određenom dijelu zgrade postaviti klima ili ne, a naš sugovornik iz riječkog komunalnog redarstva napominje da je u takvim slučajevima najbolje zatražiti tumačenje i očitovanje resornog Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Tužibabe iz susjedstva

Novi zakon uvelike se oslanja na sociološki element, odnosno na dojave prekršitelja od strane susjeda, drugih suvlasnika u zgradi. Prva »cinkanja« susjeda krenula su i u Rijeci, pa su tako u Odsjeku za komunalno redarstvo zaprimili desetak takvih dojava slijedom kojih se izašlo na teren, međutim, utvrdilo se da nema razloga za daljnja prekršajna postupanja jer se utvrdilo da su klima uređaji montirani ili prije stupanja na snagu novog zakona ili je, pak, njihova pozicija takva da udovoljava novim zakonskim regulama, doznajemo u gradskom komunalnom redarstvu.

S obzirom na obim poslova koji su posljednjih godina prebačeni u djelokrug komunalnog redarstva, kao i specifikume novog zakona o upravljanju i održavanju zgrada, očito je da će se sve više-manje svesti na postupanja po dojavama susjeda. U Gradu Rijeci zaposleno je 17 komunalnih redara i nesumnjivo je da će njihov nadzor i provedba novih zakonskih regula oko postavljanja klima uređaja i raznih zahvata na balkonima, lođama i terasama najviše ovisiti o prijavama susjeda. Vjerojatnost da se komunalni redar zatekne na licu mjesta, u »trenutku zločina« dok se nepropisno montira novi klima uređaj je mala, moglo bi se reći čak i vrijedno rizika, međutim, znatiželjno oko »dragog« susjeda ili slučajnog prolaznika neka je sasvim druga priča zbog koje će svi debelo razmisliti prije nego što se upuste u kockanje od nekoliko tisuća eura kazne. Uključujući i one koji već imaju montirane klime. Novi zakon ne primjenjuje se, naime, retroaktivno, ali ukoliko i kada se ta od ranije postavljena klima pokvari, nije ju moguće zamijeniti novom ukoliko ta pozicija vanjske jedinice ne udovoljava aktualnom zakonskom propisu. Još manje rizicima bit će skloni montažeri i serviseri klima uređaja s obzirom na zapriječene im kazne koje se kreću od 2.000 do 10.000 eura i, čini se, da to postaje sve veći problem. Nakon prvih tjedana u kojima su se građani raspitivali o novim uvjetima za postavljanje klima, u Odsjeku za komunalno redarstvo Grada Rijeke posljednjih dana suočavaju se sa sve većim brojem poziva u kojima se građani žale da im montažeri odbijaju doći postaviti klimu.

Zgrade dobivaju OIB

Premda je pažnju javnosti ponajprije zadobio zbog najvidljivijeg segmenta koji uređuje, a to su pročelja stambenih zgrada, pa su tako u prvi plan izbila pitanja postavljanja klima uređaja i zatvaranja balkona i lođa, novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donosi čitav niz novina unutar samih suvlasničkih zajednica. Stambene zgrade s novim zakonom postaju pravni subjekti, dobivaju svoj OIB, a predstavnicima suvlasnika dodijeljene su mnogo šire ovlasti, ali i obveze. Upravo te, znatno veće odgovornosti predstavnika suvlasnika, koje za sobom povlače i mogućnost snošenja kazne za neostvareno, čini se da su »poljuljale« mnoge dosadašnje predstavnike suvlasnika koji su počeli davati ostavke na svoje dojučerašnje dužnosti.

Marko Tomljanović, voditelj riječke poslovnice Rumata, koji slovi za jednog od najvećih, ako ne i najvećeg privatnog upravitelja zgrada u Hrvatskoj, potvrdio je da se u zadnjih mjesec dana susreću s poplavom ostavki predstavnika stanara, a prvi slučajevi evidentirani su još i prije stupanja na snagu novog zakona.

– Ljudi jednostavno više ne žele obavljati taj posao i izlagati se mogućnosti da ga netko prijavi, da bude pod povećalom i izložen kažnjavanju i sve to za neki sitan iznos koji primaju kao naknadu za taj svoj rad ili, pak, besplatni angažman, pojašnjava Tomljanović te dodaje kako su se ove, novim zakonom inicirane ostavke predstavnika suvlasnika dogodile u pet do šest posto zgrada kojima oni upravljaju.

Ako se ima u vidu da Rumat na području Rijeke i Primorsko-goranske županije upravlja s više od 2.000 stambeno-poslovnih objekata, taj postotak nije nimalo bezazlen, naročito ako se ima u vidu da dodatnih 15 posto zgrada u njihovom upravljačkom portfelju nema predstavnika suvlasnika već jedno dulje vrijeme.

Nužne dopune zakona

U skladu s novom regulativom, Tomljanović navodi kako su sve te zgrade koje su ostale bez ovlaštenih predstavnika ili ga nemaju duže vrijeme obaviještene da u roku od 60 dana moraju izabrati novog predstavnika stanara. U protivnom, upravitelj zgrade, prema novom zakonu, mora postaviti prinudnog.

– I tu ćemo doći do jedne paradoksalne situacije jer će se pojaviti problem kako ispoštovati zakonsku odredbu o postavljanju prinudnog predstavnika suvlasnika s obzirom na uvjete koje isti, prema novom zakonu, mora udovoljavati. Taj prinudni predstavnik mora, naime, imati visoku stručnu spremu, dakle završen fakultet i mora imati prebivalište u mjestu u kojem se zgrada nalazi. Ilustracije radi, sve da i postoji netko tko posjeduje diplomu iz društvenih ili tehničkih znanosti i želi se baviti tim poslom, primjerice iz Kostrene, mi ga ne možemo angažirati za prinudnog upravitelja neke zgrade na Vežici premda ih dijeli samo Martinšćica i tamošnji »Viktor Lenac«. Zasigurno bi taj netko iz Kostrene prije došao do Vežice nego s drugog, zapadnog dijela Rijeke. Puno bi sretnije rješenje bilo da se zakonom to reguliralo na neki drugi način, primjerice, da se propisao radijus od 20 kilometara u kojem prinudni predstavnik suvlasnika zgrade može imati prebivalište ili boravište, sve u cilju da u nekom razumnom roku može stići na neki hitan poziv iz zgrade, pojašnjava Tomljanović koji očekuje da će tek zaživjeli Zakon o upravljanju i održavanju zgrada morati u neko skorije vrijeme proći kroz izmjene i dopune zbog podužeg niza nelogičnosti koje se sudaraju sa realnim životom i svakodnevnom praksom.

Definicija višestambenog

Između ostalog, u Rumatu smatraju kako je već sama zakonska definicija što je to višestambena zgrada problematična. Prema zakonskim odredbama, to je svaka zgrada s najmanje četiri stana, odnosno tri stana i jedan poslovni prostor.

– Mi smo se već prvog radnog dana u ovoj godini suočili s praktičnim problemom vezanim uz ovakvu zakonsku definiciju višestambenih zgrada. Primjerice, u Opatiji i na Biviju postoje luksuzne visoke gradnje s tri stana od po 120 četvornih metara, podzemnom garažom, ugrađenim dizalom, raspolažu s vlastitom plinskom kotlovnicom, riječ je, dakle, o objektima na tri ili četiri etaže, ali izostavljenih iz zakonskih regula o upravljanju zgradama, navodi primjere naš sugovornik iz Rumata.

Jedna od zamjerki jest i da nije stavljen dovoljan fokus na upravitelje zgrada u cilju veće profesionalizacije struke.

– Jedan određen broj upravitelja zgrada dominantno je i ciljano podređen obavljanju ove djelatnosti, međutim, imate i nemali broj primjera gdje se radi o naknadnoj doregistraciji tvrtki koje se primarno bave nekim drugim poslom, od usluga čišćenja, ribolova, kafića, prodaje hrane. Svakojakih primjera ima i trebalo bi razmišljati u pravcu uvođenja nacionalnog programa za licenciranje upravitelja zgrada kako bi se uvelo reda, smatra Tomljanović.

Samo u gradu Rijeci postoji, naime, više od 50 registriranih upravitelja zgrada. Od Tomljanovića doznajemo da se i u Rijeci pojavio prvi profesionalni predstavnik suvlasnika. Prema onom što čujemo, nove zakonske odredbe takvim pojedincima nisu limitirale broj zgrada, osim da se mora raditi o fizičkoj osobi što, dakle, podrazumijeva i obrt.

Snimila Ana Križanec

Registar suvlasnika

Za dobre primjere iz novog zakona u Rumatu, s njihove pozicije upravitelja, izdvajaju to što će svaka zgrada dobiti svoj OIB, što će im, pojašnjavaju, pojednostaviti poslovanje kroz sustav e-računa.

Za najveće izazove u predstojećoj primjeni zakona, voditelj riječke poslovnice Rumata Marko Tomljanović apostrofira punjenje Registra zajednica suvlasnika koji će do konca lipnja ove godine mora ustrojiti pri nadležnom uredu za katastar. Taj Registar morat će sadržavati adresu i OIB zgrade, imenovanog upravitelja, ovlaštenog predstavnika stanara, kao i popis samostalnih uporabnih cjelina, odnosno njihovih kvadratura za što će se morati priložiti grubi tlocrt svake etaže na kojem je vidljiv raspored privatnih i zajedničkih dijelova zgrade. Riječ je o nekakvom »light« etažiranju, ali što opet treba napraviti i što nešto i košta, kažu u Rumatu.

Jedna od zadaća upravitelja zgrada koje moraju odraditi do konca lipnja jest da u svim zgradama pod upravljanjem moraju dostaviti novi kućni red koji će se propisati temeljem podzakonskog akta koji do konca ožujka mora donijeti resorni ministar. Za razliku od dosadašnjih, koji su u najvećem broju slučajeva predstavljali tek uokvirena slova na papiru, osim u onim slučajevima gdje su ih stanari usvojili natpolovičnom većinom, sada će taj propisani kućni red imati puno veću pravnu »težinu«.

Sigurno da neće biti jednostavno ni jednoznačno ni sa zakonskom obvezom prema kojoj suvlasnici zgrade u roku od dvije godine, odnosno do konca 2026. godine, moraju sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom.