Mnogi stanari u stambenim zgradama s nestrpljenjem očekuju Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je rezultat inicijative Hrvatske udruge stanara.

Predsjednik Udruge, prof. dr. Dejan Bodul s Pravnog fakulteta u Rijeci, član Povjerenstva za pripremu Zakona, kaže da je problematika stanovanja do 1990-ih bila uvjetovana stambenom politikom bivše države u kojoj su stambene potrebe tretirane kao društvene potrebe.

Prekretnicu je činio Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji je stupio na snagu 1. siječnja 1997. godine.

– Dakle, nakon 27 godina dobivamo moderan stambeni zakon, kaže Bodul, a na pitanje hoćemo li dobiti kvalitetnije stanovanje odgovara.

– Treba biti realan i reći da će trebati vremena da Zakon zaživi i da vidimo koji su njegovi učinci te što u njemu treba mijenjati.

Naime, više od dva milijuna ljudi živi u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama i nije realno očekivati promjene preko noći. Ipak, jedno je sigurno, nema jeftinog a kvalitetnog stanovanja, napominje Bodul.

Kućni red

U novom je zakonu mnogo novina. Redefinirana su pitanja određivanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i njihovog održavanja, regulirana je dodjela osobnog identifikacijskog broja (OIB) zajednici suvlasnika i osnivanje Registra zajednica suvlasnika i Registra upravitelja zgrada, kao i određivanje zajedničke pričuve te njezin minimalni iznos i način plaćanja.

Tu su i obveze donošenja i pridržavanja kućnog reda, pitanja vezana uz upravitelja zgrade i obavljanje predmetne djelatnosti, njegova prava, obveze i odgovornosti, kao i obveza suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stana, prekršajne kazne za upravitelja zgrade i suvlasnika te mnoge druge.

– Vrlo teško se napušta tradicionalni pristup, prema kojem upravljanje višestambenim objektima ulazi u djelatnost predstavnika suvlasnika, a ne upravitelja.

Čini se da je ključ prevladavanja ove predrasude u profesionalizaciji službe upravitelja, a naročito njenom pravilnom tumačenju te ukidanju instituta predstavnika suvlasnika.

U tom kontekstu bi takva profesionalna udruženja kontrolirala ulazak na tržište postavljanjem uvjeta za obavljanje profesije i članstva u profesiji.

Pri tome su tri glavna oblika javnih ovlasti kojima se ograničava ulazak u profesiju: licenciranje, certificiranje i registriranje.

Naime, bez stručnog osposobljenog udruženja, nema ni uspješne inicijative, niti pravovremenog izvršenja ciljeva postavljenih od strane upravljačkih tijela udruženja, objašnjava Bodul.

Visoke kazne

Danas se mnogi žale na predstavnike suvlasnika, s čime je prof. Bodul dobro upoznat jer je voditelj Pravne klinike Pravnog fakulteta u Rijeci.

– O njegovom imenovanju i smjeni odlučuju isključivo suvlasnici većinom glasova. Iz dosadašnje prakse upravljanja višestambenim objektima anegdotski dokazi upućuju da predstavnik suvlasnika nerijetko ne ispunjava ulogu koju mu određuje međuvlasnički ugovor.

Ja sam svojevremeno napravio istraživanje kojim sam želi odgovoriti na pitanja: Koliko predstavnici suvlasnika poznaju pravne propise kojima se uređuju upravljanje stambenim zgradama te postoje li među ispitanicima/predstavnicima suvlasnika razlike u pokazanom znanju o pravnim propisima s obzirom na neke karakteristike ispitanika (primjerice, radno iskustvo)?

Rezultat je pokazao kako je nerealno očekivati da će predstavnik suvlasnika poznavati problematiku stambenog prava koju čini preko 20 propisa i postupati po istoj.

Štoviše, analizom sudske prakse također možemo izvesti zaključak o nepoznavanju zakonskih rješenja i nepostupanju po istima od strane predstavnika suvlasnika.

Prikupljeni podaci ukazuju i na praktične probleme, pogotovo jer se primjećuje kako veliki broj zgrada nema predstavnika suvlasnika, odnosno da su predstavnici suvlasnika nerijetko osobe koji nisu suvlasnici određene stambene zgrade, a to ne smiju biti.

Tu novi prijedlog Zakona radi neke novine, kaže Bodul.

Novi zakon predviđa i visoke novčane kazne.

– Radi se o dosta visokim novčanim kaznama, pa i do 10.000 eura. Naime, komunalni redari imaju ovlast obavljanja nadzora nad provedbom odredbi Zakona, te će imati mogućnost kao ovlašteni tužitelji podnositi optužne prijedloge, bilo protiv upravitelja, suvlasnika ili izvođača nezakonitih radova.

Ipak, s obzirom na postojeću organizaciju službe te znatan broj propisa koje moraju primjenjivati, nije realno očekivati rezultate, objašnjava Bodul.

Kratkoročni najam

Kada je riječ o kratkoročnom najmu, novi zakon podigao je »dosta prašine« u javnosti.

– Nacrt Zakona uređuje pitanje suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stanova te određuje pojam kratkoročnog najma. Prema judikaturi Ustavnog suda i Europskog suda za ljudska prava, bilo kakvo ograničavanje prava vlasništva mora biti zakonito, u javnom interesu i razmjerno legitimnom cilju.

Okvir u kojemu se poduzetnička sloboda može ograničiti jednak je okviru mogućih ograničenja vlasničkih prava. Također, veliki broj predmeta koji se odnose na pitanje stanova i stanovanja istovremeno je vezan i za čl. 8. (pravo na dom) i za čl. 1. Protokola broj 1. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (pravo na vlasništvo).

Je li zakonsko rješenje sporno, mišljenja sam da nije, zaključuje Bodul.