Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji bi trebao na snagu stupiti već s prvim danom sljedeće godine, donijet će promjene koje bi trebale dovesti do poboljšanja stanja stambenog fonda u Hrvatskoj, što međutim za vlasnike, odnosno suvlasnike stanova, neizbježno donosi i rast troškova kroz znatno povećanje pričuve i cijena usluga upravljanja. Vlasnici stanova i strahuju da će im se troškovi pričuve i održavanja udvostručiti.

Konačni prijedlog ovog zakona Vlada je u saborsku proceduru poslala sa sjednice u četvrtak.

Činjenica jest da se zgrade, izgrađene krajem prošlog stoljeća, nalaze u prilično lošem stanju jer se nije ulagalo u održavanje već se uglavnom sve svodilo na saniranje nastalih šteta. Nije bilo kontinuiranog, organiziranog, i »pametnog« planiranja održavanja što se pak odrazilo na vanjski izgled ali i općenito loše stanje cjelokupne infrastrukture zgrada.

Nedorasli obavezama

Suvlasnici su za održavanje uglavnom izdvajali minimalne predviđene iznose koji su bili nedovoljni za dugoročno planiranje održavanja a predstavnici stanara najčešće nisu imali dovoljno znanja za vođenje zgrada i svoj su rad, premda su za to dobro plaćeni, svodili na pozivanje upravitelja da sanira štete, bilo da se radilo o kvaru lifta, saniranju instalacija grijanja ili vode pa čak i kada je trebalo promijeniti samo rasvjetna tijela na stubištu. Većina predstavnika suvlasnika nedorasla je obvezama koje su mogli i trebali obavljati i najčešće su svoj položaj iskorištavali za neke vlastite interese okružujući se istomišljenicima iz koristoljublja. Posebno je to bilo primjetno kod funkcioniranja velikih zgrada s više od stotinu stanova čiji su »proračuni« bili znatni a u pravilu loše ili nikako iskorišteni. Tamo gdje su predstavnici stanara znali što i kako raditi i u suradnji sa stanarima pravilno su usmjeravali financijska sredstva rezultati su i te kako vidljivi.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada više neće predstavnicima suvlasnika dozvoljavati da se samovoljno razbacuju novcem zajedničke pričuve zgrade, da bez organiziranja sastanaka i informiranja stanara donose odluke, da sastanci prolaze bez zapisnika, kao i čitav niz nepravilnosti koje su do sada radili. I to je dobra strana ovog zakona jer predstavnici stanara više neće moći samostalno i samovoljno odlučivati o trošenju novca, bit će podložni kritikama suvlasnika, moći će biti kažnjeni za nerad, a na koncu i smijenjeni.

Veća odgovornost

Za suvlasnike, zakon prvenstveno uvodi strože obaveze u vezi s održavanjem zajedničkih dijelova zgrade, poput fasada, krovišta, lifta, i instalacija. Povećava se odgovornost svakog suvlasnika u smislu sudjelovanja u financiranju nužnih popravaka i investicija. Dok su dosad mnogi suvlasnici mogli izbjegavati ulaganja u održavanje, novi zakon predviđa oštrije kazne za one koji ne sudjeluju u zajedničkim troškovima.

Suvlasnici će također morati više pažnje posvetiti izboru i kontroli upravitelja zgrade. Prema zakonu, svaki upravitelj će morati imati licencu za obavljanje tog posla, što znači da će kvaliteta upravljanja biti pod većim nadzorom. Osim toga, redovito održavanje zgrada postat će obvezno, s time da će se morati provoditi inspekcije i sastavljati detaljni planovi održavanja.

Za upravitelje pak, novi zakon donosi veće odgovornosti, ali i prilike. Licenciranje upravitelja uvodi profesionalizaciju sektora, što znači da će samo kvalificirane osobe i tvrtke moći obavljati te poslove. Oni će biti odgovorni za provođenje zakonskih standarda, te će morati raditi detaljne izvještaje o stanju zgrade i planovima za buduće radove.

Međutim, s povećanim odgovornostima dolazi i pritisak na upravitelje da održavaju viši standard usluga. Time se povećava potreba za dodatnim edukacijama i osiguranjem da zgrade zadovoljavaju sve tehničke i sigurnosne zahtjeve. Oni koji ne budu u skladu sa zakonskim obavezama mogu se suočiti s novčanim kaznama, pa čak i gubitkom licence.

Toga je svjestan i Dražen Despot, vlasnik osječke tvrtke za upravljanje zgradama Kućepazitelj, koji kaže kako bi bilo dobro da prođe barem godinu dana primjene tog zakona pa da se pokaže što je kvalificirani problem i da se mijenja ono što se ne pokaže dobrim. Smatra da se jedna kvalificirana tvrtka može kvalitetno upravljati s najviše 25 zgrada.

Hitni popravci

Ono s čime se u ovom prijedlogu zakona nikako ne slaže je stavak koji kaže da su upravitelji dužni osigurati hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka odnosno čim okolnosti dopuste.

– To u nekim slučajevima neće biti moguće uz ovaj manjak radnika u firmama koje se bave tim poslom. Gdje imate toliko vodoinstalatera koji su dostupni odmah da ga pošaljete na intervenciju. Jednostavno se to neće moći, a određene su i kazne upraviteljima za neosiguranje hitnog popravka u roku od tri sata od prijave potrebe popravka. Dobit će novčanu kaznu od 700 do 5500 eura, tvrdi Despot.

Drži da bi za primjenu toga stavka zakona trebalo odrediti neko razdoblje prilagodbe. Također ističe da je zakonodavac upravitelje trebao izjednačiti u pravima i obvezama s predstavnikom suvlasnika. Naime, u slučaju da nije moguće izabrati predstavnika suvlasnika među onima koji žive u zgradi to može biti i osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini u kojoj se nalazi zgrada. »Odluka o izboru predstavnika suvlasnika donosi se kvalificiranom većinom. Za nas profesionalce ne vrijedi 50 plus jedan glas nego mi moramo skupiti 80 posto od suvlasničke većine što je nemoguće. Moramo znati da 40 posto suvlasnika ne živi u stanovima da ih ili izdaju ili je teško do njih doći. Zašto firma koja se bavi profesionalno tim poslom ne bi imala iste uvjete«, pita se naš sugovornik.

Supotpis upravitelja zgrade

Kada je riječ o donošenju odluka u vezi s upravljanjem i održavanjem zgrada, Dražen Despot naglašava da predstavnik suvlasnika ima obvezu sazivati sastanke suvlasnika te potom napraviti zapisnik kojega supotpisuje s upraviteljem zgrade. »Kada zanemaruje svoje obveze predstavnik suvlasnika je dužan u zajedničku pričuvu uplatiti sredstva u iznosu od najviše 12 mjesečnih naknada koje je primio za rad i može biti opozvan. O predstavniku suvlasnika jako puno ovisi. Je li on dobar ili loš vidi se po tome kako zgrada napreduje, koliko je povukla iz fondova, i je li odradila energetsku obnovu, je li upisana u vlasničke knjige, ističe Despot.

Savjetovanje u Rijeci

U Gradskoj vijećnici Grada Rijeke održano je savjetovanje na temu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Zakon je rezultat inicijative Hrvatske udruge stanara, a njime se predviđa značajnija uloga jedinica lokalne samouprave, odnosno nadležnost komunalnog redarstva u provođenju.

Predsjednik Udruge, prof. Dejan Bodul s Pravnog fakulteta u Rijeci i član Povjerenstva za pripremu Zakona istaknuo je da najveći broj članica EU-a ima zadovoljavajuće uređenu problematiku stanovanja.

– U nekima je pravo na stanovanje ustavna kategorija ili je regulirano odgovarajućim zakonima. Ipak zajedničko svim stambenim politikama je razumijevanije stanovanja ne samo kao »krova nad glavom«, nego kao civilizacijskog standarda, rekao je Bodul.

Na pitanje zašto se krenulo u novi Zakon, Bodul naglašava da analiza relevantne literature u području stanovanja, kao i analiza statističkih izvora o ostvarenim standardima stanovanja upućuju na to da se kvalitetno stanovanje ne može ostvariti bez odgovarajuće aktivnosti države.

– Zakonodavac ima ustavnu ovlast odlučivanja o javnim politikama, pri čemu uživa široku slobodu procjene, ali i isključivu odgovornost za svrsishodnost propisanih zakonskih mjera. Ovo je i skladu s općim stajalištem Europskog suda za ljudska prava koje polazi od teze kako su nacionalne vlasti načelno u boljem položaju ocijeniti šta je »u javnom interesu«, zbog svog neposrednog poznavanja datog društva i njegovih potreba, kaže Budul.

– Svjedoci smo da je postojeća regulativa stvorila niz problema održavanja stambenog fonda posebno u dijelu održavanja i korištenja tzv. zajedničkih dijelova stambenih zgrada. Štoviše, analizom sudske prakse također možemo izvesti zaključak o postojanju pravnih praznina i prijepornih zakonskih rješenja.

– Nacrt Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, nije još stupio na snagu, a već je je potencijalni izvor konflikata. Kako to Pravnim normama o upravljanju i održavanju zgrada subjektima se, u pravilu, nalaže određeno činjenje, propuštanje odnosno trpljenje. Time se vrlo često ulazi u sadržaj određenih stečenih, najčešće imovinskih prava, što neizbježno vodi konfliktu. Na institucionalnoj razini konflikt, kao što je problem kratkoročnog najma ili najma za radnike, će morati rješavati bilo upravni sudovi, bilo ustavni sudovi povodom ustavnih tužbi (u vezi s pojedinačnim aktima) ili pak povodom zahtjeva za ocjenom ustavnosti i zakonitosti (u vezi s općim propisima), naglašava Bodul.