Vladinom poreznom i zakonskom reformom koja je u tijeku na iznajmljivače se stavlja puno veći teret nego sad. Cijeli je set zakona koji se tu mijenjaju pa tako, uz ostalo, visina paušalnog poreza na dohodak za iznajmljivače, koji drastično raste. Za privatni smještaj u prvoj kategoriji prema indeksu turističke razvijenosti porez raste na od 150 do maksimalnih 300 eura po krevetu. U drugoj kategoriji na 100 – 200 eura, u trećoj na 30 – 150 eura, a u četvrtoj, što znači u najnerazvijenijim turističkim područjima na 20 – 100 eura po krevetu. U Vladi su izračunali da donja granica za najrazvijenije raste čak 653,4 posto, s time bi se puni iznos paušala plaćao i na pomoćne krevete koji su do sada bili izuzeti ili dijelom opterećeni ovim porezom. Konačnu »presudu« dat će lokalne samouprave na koje je država prebacila odluku o konkretnom iznosu unutar ovih granica.

No tu je i novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada prema kojem će se za nova rješenja o kategorizaciji stanova u zgradama tražiti 80 posto potpisa suglasnosti suvlasnika, obavezno neposrednih susjeda. A tu je i novi Zakon o turizmu s tri pravilnika, prema kojem će destinacije izračunavati prihvatni kapacitet, temeljem kojeg će lokalna samouprava moći zabraniti nove kategorizacije na cijelom svom području ili točkasto u pojedinim dijelovima. Pri tome će se ograničenje moći odnositi i na ugostiteljske objekte. Tu je još i najava Zakona o porezu na imovinu, koji bi trebao zamijeniti oporezivanje kuća za odmor, s time da će se plaćati za sve nekretnine koje su u kratkoročnom najmu, što znači kraćem od 10 mjeseci godišnje, a davanje bi trebalo biti od 0,8 eura do maksimalnih 8 po metru kvadratnom. Kuće za odmor su do sada bile oporezivane s maksimalnih 5 eura po »kvadratu«. Dakle, sa svih strana slijedi udar na privatni smještaj koji se »targetira« kao glavni uzročnik prekomjernog turizma, iako je još veći problem siva zona nekretnina u nekomercijalnom smještaju, koji uopće nije reguliran. Taj će se dio zahvatiti samo porezom na imovinu, koji znači maksimalno povećanje od mizernih 3 eura po »kvadratu«.

Dodatak mirovinama

Detaljnije će o svemu tome na besplatnom predavanju pod naslovom: »Iznajmljivanje smještaja u domaćinstvu turistima – kako dalje?« 22. listopada u Malinskoj govoriti Nedo Pinezić, stručnjak za obiteljski smještaj te nekadašnji dugogodišnji predsjednik Zajednice obiteljskog smještaja pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. S Pinezićem smo razgovarali samo o dijelu reperkusija koje nosi novi zakonski okvir, a koji će, po svemu sudeći, najviše oštetiti one najslabije, posebno umirovljenike koji iznajmljuju od jedan do dva apartmana ili sobe.

– Moja je želja da set zakona kojima se ograničava i onemogućava stjecanje drugog dohotka kao dodatka mirovinama nikada ne zaživi. Naime, naši su vrijedni roditelji zaslužili dostojanstvenu starost. Ponosni ljudi nikome nisu na teret, stvarali su tijekom cijelog života osnovu za dostojanstven život u trećoj dobi. Kad već imaju sramotno niske mirovine, oduzimanjem mogućnosti da sami brinu o sebi dohotkom od imovine koju su stekli i sačuvali doživjeli su težak udarac od onih koji se zaklinju na svoju veliku socijalnu osjetljivost, kazao je na početku razgovora naš sugovornik.

Od 1. siječnja iduće godine promjene koje se tiču iznajmljivača su doista velike, a posebno raste porezno opterećenje. Što je, međutim, s famoznim nekomercijalnim smještajem i nerezidentima?

Foto Vedran Karuza

– Pitanje nerezidenata, dakle stranaca kao vlasnika nekretnina u Hrvatskoj, sve je izraženije. Svaki drugi kupac na Jadranu je stranac i to je poznat podatak. Što znači nerezident? To su ljudi koji ne plaćaju porez u Hrvatskoj. Oni čak i na tu kuću ili stan koji posjeduju plaćaju porez u zemlji u kojoj žive. Zašto? Zato jer razvijene zemlje nemaju porez na nekretnine već porez na imovinu, a u imovinu ulazi i ta nekretnina koju posjeduju u Hrvatskoj. Dakle, građanin Slovenije, Italije ili čak i Švicarske će na nekretninu koju posjeduje u Hrvatskoj, platiti porez u vlastitoj zemlji, i to izdašan, a koji će mu biti umanjen za ovaj mali dio koji plaća u Hrvatskoj.

Nekomercijalni turisti

Kako je Hrvatska ušla u EU, izjednačena su prava kretanja sa svim građanima Europskog ekonomskog prostora na način da se građani EU-a mogu slobodno kretati i boraviti izvan mjesta prebivališta do 90 dana unutar 180 dana bez zakonske obveze prijave boravišta. Znači, netko iz Münchena može u Rijeci ili na Krku boraviti dva, tri mjeseca a da ne mora prijaviti boravište. Doduše, zakon o turističkoj pristojbi nalaže, da svi ti prazni stanovi trebaju biti proglašeni kućama za odmor te da bi se vlasnici trebali između 1. srpnja do 1. rujna prijaviti u eVisitor, platiti simboličnu paušalnu turističku pristojbu, od nekih 13 do 14 eura za vlasnike i članove obitelji, i isto tako prijaviti svakog posjetitelja, rođaka i prijatelja te za njega platiti turističku pristojbu koja pak iznosi od 1,5 do 2 eura, ovisno o općini ili gradu u kojoj se kuća za odmor nalazi. Zakon postoji, ali se ne provodi. To su ti neformalni, odnosno nekomercijalni turisti, kojih – s obzirom na to da se ne prijave – nema u sustavu eVisitora, i zato imamo manipulacije brojkama.

Što iznajmljivači mogu očekivati od 1. siječnja, kako se pripremiti?

– Bitno je da se iznajmljivači upute što se sve na njih odnosi. O tome će biti još govora kada konačna varijanta Zakona o porezu na imovinu izađe van jer još ne znamo hoće li biti tako kako je predloženo. Financijsko opterećenje ovisit će o puno toga: koliki je kapacitet nekog smještaja, koliko godišnje imaju prihoda, radi li se o starijim ili mlađim ljudima jer tu su i drugi troškovi poslovanja. Dakle, rade li sami digitalni marketing ili im to radi netko drugi, čiste li sami ili plaćaju za čišćenje, što su dosta veliki troškovi koji utječu na ukupnu kalkulaciju.

Vrlo upitno iznajmljivanje

Očekivanja su da će s ovim rastom nameta u konačnici cijene u obiteljskom smještaju ići gore?

– Naravno da će pod tim pritiskom cijene morati rasti, ali je pitanje kakvu će prođu imati na tržištu. Poučeni ovogodišnjim srpnjem – vidjeli smo da do prave špice, odnosno do zadnjeg tjedna u srpnju, a u konačnici ni do kraja kolovoza – visoke cijene ne prolaze. Zato je bilo spuštanja cijena, i to moramo imati na umu. Nije za očekivati da će se dogodine po tom pitanju nešto bitno promijeniti. Ako nam ta cijena ne prođe i smještaj ostane prazan, opet smo u problemu. Tako će svatko morati za sebe napraviti kalkulaciju. Ljudi imaju iskustva, znaju kakva im je popunjenost i koje su im cijene prošlog i ovog ljeta prošle, a koje nisu – a tako će se otprilike potražnja kretati i iduće godine.

Konačni paušali ovisit će i o tome nalazi li se smještaj u turističkom području koje je najrazvijenije ili manje razvijeno. Mi smo ugrubo radili kalkulacije za one koji su u sredini ponude, odnosno one koji nisu imali novca za značajnija ulaganja u svoje kapacitete i nisu na atraktivnoj poziciji, i pokazalo se da su na granici isplativosti. Rekao bih da je sigurno jedna trećina ukupnog broja iznajmljivača u toj kategoriji. To su uglavnom ljudi starije životne dobi, u mjestima koja imaju kratku sezonu. Oni nisu mogli previše ulagati jer nisu kreditno sposobni, a i pitanje je zašto bi išli u tim godinama u neke velike investicije. Za njih iznajmljivanje postaje vrlo upitno.

Nekretninski biznis nerezidenata

Činjenica je da porezni tretman hrvatskih građana i stranaca, nerezidenata uopće nije pravedan. Je li se moglo bolje porezno zahvatiti taj dio nekomercijalnog smještaja i koliko on ustvari predstavlja uteg turizmu i konačnici lokalnim zajednicama, opterećenjem na infrastrukturu i slično? Što tu očekivati?

– Problem je da je Hrvatska do sada imala nekontroliranu izgradnju stanova za odmor. To nisu neke male vikendice ili nešto što koristi jedna obitelj već vile i višestambeni objekti. Te su zgrade građene »kao za život«, ali ustvari ne s namjerom stanovanja nego kao drugi dom za slobodno vrijeme. To su jako veliki kapaciteti, najnoviji te na atraktivnim pozicijama. I naravno da u špici sezone, kada se traži krevet više, u tim objektima boravi ogroman broj ljudi. Vlasnici tih objekata i oni koji kod njih dolaze, jednom su bili i sami turisti koji su negdje plaćali smještaj. Onog trenutka kad su kupili nekretninu, prestali su biti turisti, a na sebe su vezali i nemali broj ljudi iz svog životnog kruga koji su također prestali biti klasični turisti koji su plaćali smještaj. Tako je s jedne strane napravljena ogromna nelojalna konkurencija, a s druge su velik dio tržišta uzurpirali takvi vlasnici objekata. Na zapadu ne znam ni jednu zemlju koja je to dozvolila, dapače, kada neko naselje ili grad imaju status turističkog mjesta onda se posebno pažljivo planiraju urbanizam i razvoj. Graditi neki kapacitet, a da tamo nemaš prebivalište i da nisi porezni rezident, izuzetno je skupo i plaćaju se veliki porezi, praktički porezi na luksuz. Da to nije tako, onda bi na Bledu bilo 10.000 kreveta u vlasništvu Hrvata. Ironiziram malo, ali shvaćate poantu. To se nije dogodilo ni tamo, ni u drugim jakim turističkim mjestima – toga jednostavno nema.

Kod nas je taj nekretninski biznis potpuno izmaknuo kontroli i sada se, ovakvim zakonskim rješenjima, u porezno povoljniji položaj stavljaju vlasnici tih objekata, a s obzirom na to da je njima jedina promjena ta da će, ako su do sada plaćali maksimalno 5 eura po »kvadratu«, sada plaćati maksimalno 8 eura po »kvadratu«. To je jedina razlika, tako da, ako si rezident, ispada nažalost da bi ti bilo bolje da imaš kuću za odmor nego kategorizirani smještaj. I s obzirom na spomenutu slobodu kretanja unutar EU-a možemo očekivati samo još više ljudi u tom nekomercijalnom smještaju, odnosno kućama za odmor, pogotovo ako se pod teretom povećanih davanja cijene u kategoriziranom obiteljskom smještaju budu dizale. Činjenica je da dojučerašnji turist više to neće biti, a boravit će na našoj obali. I to nitko ne može kontrolirati.

Kapital traži puteve

Kako komentirate tu neku famu oko privatnog smještaja da je on najveći problem u hrvatskom turizmu. Vidimo da se velike metropole poput Barcelone i Budimpešte u potpunosti planiraju odreći najma stanova turistima, da se na Mallorci i drugdje protestira protiv turizma. Činjenica je, međutim, da je Hrvatska po pitanju privatnog smještaja jedna od zakonski najuređenijih zemalja EU-a i da se zna koliko se iznajmljuje.

– Do demonstracija lokalnog stanovništva dolazi onda kada su štete od turizma veće od koristi za samo lokalno stanovništvo. Kad se lokalno stanovništvo zapošljava u turizmu, kad imaju dodatni prihod od turizma, kad im se ulaže u infrastrukturu, jasno da neće biti protiv turističkog razvoja. Otok Krk je fantastičan primjer napretka koji je turizam donio samim otočanima.

Kada govorimo o primjeru Španjolske, tamo se već dogodilo ono što će se nama sada desiti. Obalna je crta preizgrađena, i to objektima za masovni smještaj. To su hoteli, apart hoteli i slično, koji su usto zapriječili prilaz plažama, koji stvaraju ogroman pritisak na infrastrukturu i zapošljavaju stranu radnu snagu. Turizam nije razvijan na način da u njemu lokalno stanovništvo nađe egzistenciju, nego se isto tako uvozi radna snaga. Kad se lokalna zajednica ne može zaposliti, kad ne može u turizam prodati svoje proizvode, kad joj je ometano kretanje, kad ne mogu koristiti to more, naravno da im turizam smeta. I stalno se radi na puštanju informacija kako je turizam kod stanovništva »najveće zlo«. A sve ostalo je u redu. Nikad nismo pročitali da kamp koji primi 10.000 ljudi stvara pritisak i prekomjerni turizam, ili neko hotelsko naselje od 2.000 kreveta. Ali da turisti borave u privatnim kućama, to je pritisak. Na kraju je turizam kolateralna žrtva. Ljudi protestiraju protiv onoga od čega žive ili bi trebali živjeti, i zato jer se došlo do apsurdne situacije da je lokalna zajednica isključena iz koristi od turizma. Kapital jasno traži puteve da plati čim manji porez, pa se aranžmani prodaju u Njemačkoj i tamo se plaća porez, stoga te španjolske općine ni ne ubiru neki poseban prihod od turističke djelatnosti.

Svih se to tiče

A što je s našom zemljom?

– Ovome što se događa nitko se ne bi trebao veseliti. Svih se to tiče. Svi će doći na red, prije ili kasnije. Veliko otvaranje obale i gradova za investicije u mixed use objekte, objekte koji će biti kombinacija iznajmljivanja apartmana koje će iznajmljivati novi, bogati vlasnici, mjesto povremenog boravka i gdje će se izgraditi prostori za ugostiteljstvo, trgovinu i slično, »izbacit će iz igre« sve postojeće pružatelje usluga. Svime će gospodariti strani vlasnici, a opsluživat će jeftina, uvozna radna snaga s Dalekog istoka. I tu jednostavno više neće biti prostora za gospodarske aktivnosti domicilnog stanovništva. Istovremeno će rasti porezni i paraporezni pritisak na nekretnine u vlasništvu domicilnog stanovništva tako da će se obala i atraktivne lokacije u gradovima polako »isprazniti« od domicilnog stanovništva. Starije domicilno stanovništvo prodavat će nekretnine i odseliti u ubožnice upitne kvalitete života. Mladi će morati »trbuhom za kruhom«, ali s ograničenim mogućnostima. Europa stenje prema velikoj krizi sličnoj onoj prije Drugog svjetskog rata, Bliski istok srlja u novi rat, daleki istok je potencijalno novo krizno žarište… Ostaje Amerika, kao u vrijeme naših nonića i pranonića, za teže fizičke poslove koje nitko ne želi raditi.

Treba, međutim, reći i kako mi imamo uređenu ovu vrstu smještaja još od Austro-Ugarske, dakle, imamo zakone još iz tog doba prema kojima je pružanje usluge smještaja u kućanstvu bilo već tada regulirano, i zvalo se kućna radinost. Dakle, koliko god je duga povijest turizma na ovim prostorima, toliko je dugo zakonsko reguliranje obiteljskog smještaja koji je bio i nastavio se razvijati na istim pozicijama kao onaj u Austriji i nakon što su se mijenjale države. Dakle, imamo itekakvu tradiciju i povijest.

Na štetu lokalnog stanovništva

Nedavno su na snagu stupila tri pravilnika iz Zakona o turizmu. Kako gledate na činjenicu da će kroz egidu borbe s prekomjernim turizmom, lokalna samouprava moći zabraniti kategorizaciju apartmana, ali i ugostiteljskih objekata u nekom mjestu, pa i točkasto u nekom dijelu grada ili ulici?

– Ja sve te zakone gledam kao jedan paket, a svi imaju istu agendu. To je ograničenje legalnog kapaciteta u obiteljskom smještaju. Što se tiče Zakona o turizmu, nema transparentnih podataka koliko u jednom mjestu ima stanova i vikendica za odmor, koliko ljudi u njima boravi pa da bi se reklo: moramo ograničiti daljnju urbanizaciju, dakle, ne želimo da se gradi više takvih stanova. Prije svega potrebno je napraviti katastar objekata jer bi svatko u svojoj općini morao znati što mu se na terenu događa, koliko ima objekata, o kakvim je objektima riječ, koliko etaža, imaju li garažu, bazen… Sve su to neki važni podaci da bi se izračunalo to maksimalno opterećenje destinacije. Takvih podataka nema, i s time se onda može manipulirati. Jedino za što imamo konkretne podatke je ustvari kategorizirani smještaj – to se zna i onda se samo to uzima kao neki parametar na bazi kojeg se rade studije. A onda ovaj drugi dio, nekomercijalni smještaj koji je puno veći, ostaje izvan sustava. Zato sam jako skeptičan. Ni jedna manja općina neće imati kapacitete raditi takve studije i morat će angažirati konzultantske kuće. U Hrvatskoj ih ima dvije, tri, i sve su na neki način bile uključene u izradu prijedloga novog Zakona. Ono što oni napišu bit će nešto što se neće moći provjeriti i ići će na korist određenih interesnih krugova, a na štetu lokalnog stanovništva. I to će sve još masno platiti turističke zajednice.