Tržište nekretnina jedan je od najpropulzivnijih sektora u gospodarstvu Hrvatske. U zadnjih desetak godina prisutan je kontinuirani rast cijena stambenih kvadrata zbog ponude koja očito nije mogla slijediti snažnu potražnju.

Unazad godinu dana došlo je, međutim, do bitnog usporavanja prometa, a u najavi su i zakonske novine – porez na nekretnine, te zabrana kratkoročnog najma u zgradama bez suglasnosti većine stanara. O stanju na tržištu nekretnina, ali i perspektivama i budućim trendovima, govori Vedran Prica, vlasnik riječke agencije Spatium nekretnine.

Službeni podaci govore o padu prometa na tržištu nekretnina u zadnjih godinu do godinu i pol. Koliki je taj pad i zašto je do njega došlo?

– U zadnjih godinu i pol svjedočimo padu prometa na tržištu nekretnina od otprilike 20 posto. No, treba uzeti u obzir da je do ovog pada dijelom došlo zbog iznimno snažne potražnje u prethodnom periodu, kada su uvjeti na tržištu bili nešto drugačiji. Vratili smo se na nešto stabilniji i održiviji tempo poslovanja, u realnije okvire.

Osim toga, izostanak državnih subvencija za stambene kredite te manjak kvalitetnih stanova za život, također utječe na smanjenje potražnje. Tržište se na neki način samo korigira, što u konačnici može biti pozitivno za dugoročnu stabilnost.

Foto: Spatium nekretnine

Stabilne cijene

Je li se smanjila inozemna potražnja, odnosno kupuje li manje stranaca nekretnine kod nas nego primjerice prije dvije do tri godine, i zašto? Kakva je potražnja za luksuznim nekretninama?

– Primjećujemo manji interes stranih kupaca iz zemalja poput Njemačke i Austrije, ponajviše zbog tamošnje gospodarske recesije. Klijenti s tog područja teže se odlučuju za kupnju dodatne nekretnine. No, s druge strane, interes iz zemalja poput Slovenije, Češke, Mađarske i Poljske raste, što kompenzira manjak.

Spatium, kao i sve druge agencije koje primarno pokrivaju Primorsko-goransku županiju, uvijek imaju potražnju za luksuznim nekretninama. To je posebno izraženo na opatijskom području, koje ne gubi na aktualnosti i privlačnosti. Potražnja za luksuznim stanovima u manjim višestambenim zgradama, vilama s bazenom te građevinskim zemljištima ostaje vrlo visoka. To su “evergreen nekretnine”- uvijek se traže, bez obzira na promjene.

Iako je dakle došlo do usporavanja prometa, cijene to (zasad) ne prate. Kako se trenutno kreću cijene stambenih kvadrata, posebice u Rijeci i okolici, rastu li i dalje ili stagniraju, te očekujete li korekciju s obzirom na novonastale okolnosti?

– Cijene stambenih kvadrata trenutno su stabilne. Vidimo stagnaciju, što znači da se ne događa značajni porast, ali niti pad cijena. Primjerice, stanovi za adaptaciju u Rijeci kreću se od 1800 do 2000 eura po kvadratnom metru, dok su novogradnje znatno skuplje, s cijenama do 5000 eura po kvadratnom metru. Očekujem da će cijene kvadrata u novogradnji ostati stabilne, dok bi se stariji stanovi, kojima je potrebna adaptacija, mogli korigirati prema dolje, jer njihova vrijednost sve teže prati rast novogradnji.

Foto: Spatium nekretnine

Uvođenje strožih kazni i regulacija

Mnoge gradske jezgre, pogotovo gradova uz more, gotovo su u potpunosti ispražnjene jer se veliki broj stanova “renta” odnosno ide u kratkoročni najam. Kako u tom kontekstu ocjenjujete zakonski prijedlog prema kojem kratkoročni najam stambenog prostora više neće biti moguć bez suglasnosti 80 posto stanara zgrade?

– Mnoge stambene jedinice u starim jezgrama turističkih mjesta su prazne ne samo zbog kratkoročnog najma, već i zbog ljetne gužve koja ometa stalne stanare. Najnovije zakonske mjere usmjerene su na vlasnike koji će iznajmljivati stanove kratkoročno ili za potrebe radnika, a obveza pribavljanja suglasnosti stanara sada postaje ključni element tog poslovanja.

Uvođenjem strožih kazni i regulacija, vjerujem da će se neki vlasnici okrenuti dugoročnom najmu ili odlučiti za prodaju. To bi moglo povećati ponudu na tržištu, a veća ponuda obično dovodi do stabilizacije ili čak korekcije cijena prema dolje, što bi svakako moglo pozitivno utjecati na tržište nekretnina.

Hoće li to riješiti pitanje pražnjenja gradskih jezgri od domicilnog stanovništva i očekujete li da će biti više stanova za dugoročni najam, te i pasti cijena tog najma kojeg, vjerujem, nedostaje?

– Mislim da to nije isključivo pitanje kratkoročnog najma ili najavljene regulative. Pitanje pražnjenja gradskih jezgri je kompleksno i uključuje više faktora, uključujući urbanistička rješenja, kvalitetu života i ponudu sadržaja neophodnih za svakodnevni život. Uža središta turističkih mjesta već duže vrijeme nisu primamljiva za dugoročni najam.

S uvođenjem novih zakonskih mjera i poreza na nekretnine, očekujem da će se dio vlasnika odlučiti za dugoročni najam, pa bi se u gradskim središtima koja nisu toliko turistički orijentirana, mogla osjetiti promjena, što je sigurno dobra vijest za sve one koji traže povoljnije stambeno rješenje. Teško je predvidjeti značajnije promjene u turističkim destinacijama gdje je kratkoročni najam i dalje dominantan oblik poslovanja.

Foto: Spatium nekretnine

Isplativiji dugoročni najam

Cijene dugoročnog najma izrazito su visoke, očekujete li sada njihov pad?

– Kraj ljeta uvijek donosi povećanu potražnju za stanovima za najam, posebno u Rijeci gdje studenti dolaze živjeti zbog fakulteta. Veća potražnja uvijek utječe i na cijene, no nešto je više i ponude. Predloženi zakon o oporezivanju nekretnina i regulacija kratkoročnog najma nisu jedini faktori za to, već možda i prevelika očekivanja od turističke sezone.

Zbog svega zajedno, neki vlasnici nekretnina koje nisu na top lokacijama, mijenjaju poslovnu priču i više isplativosti vide u dugoročnom najmu. To je svakako bolja situacija za studente, ali i sve druge najmoprimce. Primjećujemo i lagani pad cijena u usporedbi s prošlom godinom. Usporedbe radi, stan od 60 kvadratnih metara u Rijeci koji smo lani iznajmljivali za 800 eura, najmodavci sad rentaju za 650 do 700 eura mjesečno.

U najavi je i porez na nekretnine, iz kojeg bi bile izuzete samo nekretnine u kojima se živi i u koje su u dugoročnom najmu. Što općenito mislite o uvođenju ovog poreza, s obzirom na to da hrvatski građani u velikom postotku posjeduju vlastite nekretnine, pa je to još jedan namet? Očekujete li da će se nakon uvođenja tog poreza neki naprosto odlučiti prodati nekretnine u kojima ne žive ili ih iznajmiti dugoročno, te da će sukladno tome pasti cijene nekretnina?

– Uvođenje poreza na nekretnine moglo bi potaknuti vlasnike da preispitaju što žele učiniti s nekretninama posjeduju, a koje trenutno zjape prazne. Jedna od opcija je prodaja, dok bi se dio njih mogao odlučiti na dugoročni najam. To bi značilo povećanje ponude, što bi moglo pridonijeti korekciji cijena, osobito u segmentu starijih nekretnina i stanova koji zahtijevaju renovaciju.

Trebalo bi pritom raščlaniti zakon za svako područje posebno, ovisno o turističkoj razvijenosti, jer nije logično da se za sve primjenjuju iste stope poreza. Svaki novi namet donosi nervozu i financijsko opterećenje za vlasnike, ali bi mogao pomoći u smanjenju broja zapuštenih ili neiskorištenih nekretnina, što bi bilo pozitivno za tržište.