Odlukom Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine iz ožujka ove godine imenovano je Povjerenstvo za izradu teksta Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Zakon za čije se donošenje zalaže Vlada Republike Hrvatske trebao bi predstavljati okvir za rješavanje višedesetljetne problematike. Član radne skupine za donošenja Zakona o upravljanju i održavanju zgrada je i izv. prof. dr. sc. Dejan Bodul s Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci i predsjednik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada.

Što bi trebao biti predmet zakona?

– Pretpostavka je kako će novi zakon s obzirom na pretpostavljenu razrađenost materije, odražavati sustavan, praktičan i dosljedan pristup problematici stanovanja, uklanjajući štetne posljedice neujednačenih pojmova zgrade, što će svakako imati utjecaja na pravnu sigurnost. Stoga je prvi problem određivanje predmeta zakona, odnosno definiranje zgrade budući da u hrvatskom zakonodavstvu ne postoji jedinstvena definicija zgrade.

Status upravitelja

Treba li suvlasnička zajednica dobiti pravnu osobnost?

– Pitanje prave osobnosti je jedno od središnjih pitanja svakog pravnog poretka. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima regulira i izvršavanja suvlasničkih ovlasti nad zgradom, kao zajednicom bez pravne osobnosti što bi se predmetnim Zakonom, po mom mišljenju, trebalo promijeniti. No tu će se svakako postaviti pitanje građansko-pravne i kazneno-pravne odgovornosti.

Treba li krenuti u smjeru profesionalizacije službe upravitelja?

– Zbog stvarnih pritisaka i promjena s kojima se suočavaju profesionalna udruženja, pravno uređenje profesionalnih djelatnosti prolazi kroz proces promjena.

Ipak ako se analizira struktura sadašnjih upravitelja u poslovima upravljanja zgradama, može se doći do zaključka da sva ova društva imaju veoma različitu organizacijsku strukturu, pa je opravdano pitanje funkcioniraju li ona i kako? Zapravo, pitanje koje treba postaviti glasi: ostvaruju li ona svojim djelovanjem postavljene ciljeve te treba li izvršiti profesionalizaciju upraviteljske službe?

Treba li zadržati institut predstavnika suvlasnika?

– Predstavnik suvlasnika ovlašten je za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti određuju se međuvlasničkim ugovorom. Iz dosadašnje (i sudske) prakse upravljanja višestambenim objektima anegdotski dokazi upućuju da predstavnik suvlasnika nerijetko ne ispunjava ulogu koju mu određuje međuvlasnički ugovor. Štoviše, ne može se izbjeći utisak da je regulacija problematike stanovanja stvorila konceptualnu konfuziju oko pravne prirode i funkcije upravitelja i predstavnika suvlasnika.

Skupo, ali nužno

Koji je iznos dostatan za upravljanje i održavanje zgrade?

– Upravljanje zgradom zahtijeva niz troškova. Osim obveznih i potencijalno fakultativnih osiguranja, tu je trošak upravitelja i mogući trošak predstavnika suvlasnika. Tu su nadalje i drugi troškovi. U svakom slučaju iznos minimalne pričuve treba biti vezan i uz Zakon o gradnji kojim je definiran pojam »održavanje građevine« i pojam »unapređenje (poboljšanje) građevine«, a oba su pojma vezana uz sintagmu »temeljni zahtjevi za građevine« te za Pravilnik o održavanju građevina. Bez davanja konačnih odgovara, nesporno je da su u pravno uređenim državama s pristojnim standardima kvalitete stanovanja, troškovi stanovanja značajna stavka svakog kućanstva.

Kako osigurati potrebne većine za donošenje potrebitih odluka?

– Ne postoji jeftino, a kvalitetno stanovanje. Slabo održavanje stambenog fonda na kratak rok oslobađa vlasnike »dodatnih« troškova, ali na duži rok uništava objekt. Stoga, kako je slabo održavanje jedan od ključnih razloga za ubrzano propadanje kvaliteta stambenog fonda i kako je to važno područje donošenja odluka i dalje zasnovano na načelu dobre volje vlasnika da sudjeluju u donošenju odluka za tekuće i investicijsko održavanje zgrada u kojima se nalaze njihovi stanovi, mišljenja sam da u slučaju nesudjelovanja treba uslijediti sankcija. U konačnici ako se ne plaća pričuva slijedi ovrha kao građansko-pravna sankcija.

Civilizacijski standard

Kako osigurati provedbu Zakona?

– Mišljenje je da se provedba spornog Zakona može jedino osigurati propisivanjem prekršajnih sankcija za odgovorne osobe. Ipak, ključan element testa razmjernosti u određivanju prekršajnih sankcija u budućem Zakonu je dokazivanje nužnosti takvih sankcija kroz jasne i nedvosmislene dokaze da postoje jasni pokazatelji da se blažim mjerama cilj ne može ostvariti.

Zajedničko svim stambenim politikama je razumijevanje stanovanja ne samo kao »krova nad glavom« nego i kao civilizacijskog standarda. Stoga, nema dvojbe kako rasprava o kvalitetnom stanovanju uključuje veći broj tema koji nisu od manje važnosti od onih koje su ovdje spomenute. Zaključno, iako postoji jedan normativni optimizam prema ovakvom Zakonu bit će potrebno duže razdoblje da ovakav Zakon zaživi jer je kultura stanovanja na izrazito niskoj razini.

Vrijedna inicijativa za liftove

Što je sa zgradama bez liftova, postoji li mogućnost da se i na tom planu nešto napravi?

– Na incijativu Silvana Hrelje napravljen je prijedlog Zakona po kojem bi država sufinancirala veći dio izgradnje liftova u zgradama. Postoje deseci tisuća starih ljudi koji su »zarobljeni« u stanovima na višim katovima bez lifta, moja je želja da takva inicijativa dobije svoj legislativni epilog.