RIJEKA - Iako se riječka gradska vlast voli hvaliti projektom društveno poticane stanogradnje (POS), žalosna je istina da je zadnji POS-ov objekt useljen krajem 2014. godine, a riječ je o stambenom objektu na Hostovom bregu koji ima 95 stambenih jedinica.

Nakon toga najavljivan je projekt Matinkovac, na listi za kupnju POS-ovih stanova dovoljno je zainteresiranih građana, ali u četiri i pol godine nije se napravilo ništa, osim što je nekoliko puta bio poništen natječaj za izvođača radova, a onda se od svega odustalo.

Trenutno se na Listi prvenstva nalazi 305 osoba koje nisu realizirale kupnju stana, a na dopunskoj listi 402 osobe, dakle sveukupno 707 potencijalnih kupaca za stanove po budućim projektima.

Analiza stanja

Lista reda prvenstva za kupnju stana po programu društveno poticane stanogradnje te dopunska lista vrijede do 3. srpnja 2021. godine. Građani koji četiri i pol godine čekaju početak gradnje nekog POS-ovog stambenog objekta izrazili su na gradskoj Tužibabi na portalu Moja Rijeka zabrinutost informacijom da se odustaje od projekta Martinkovac.

- Kao što je već navedeno u odgovoru u rubrici Tužibaba koji ste citirali, Agencija za društveno poticanu stanogradnju nije odustala od projekata Hostov breg II. faza i Martinkovac II. faza, već se radi o uklanjanju info teksta i 3D simulacija idejnih rješenja iz 2016. godine s naše web stranice.

Nakon analize trenutnog stanja na tržištu građevinskog sektora, utvrđeno je da gradnja po tim idejnim konceptima na navedenim lokacijama u ovom trenutku nije moguća, tj. nije moguće zatvoriti cjelokupnu financijsku konstrukciju.

Ponavljamo, to ne znači da se od navedenih lokacija odustalo. Nastavljamo dalje intenzivno raditi na novim optimalnijim rješenjima i paralelno na potencijalnim novim lokacijama, pojašnjava ravnatelj Agencije za društveno poticanu stanogradnju Grada Rijeke Hrvoje Šćulac.

Zanimalo nas je koji će se prvi sljedeći POS-ov projekt krenuti realizirati i kada.

- U planu je krenuti s gradnjom POS-ovih stanova na lokaciji Martinkovac I. faza u drugoj polovici 2020. godine. U tijeku je izrada novog koncepta i idejnog projekta za izgradnju višestambenih građevina na lokaciji POS Martinkovac I. faza.

Ukoliko analiza troškova izgradnje pokaže zadovoljavajuće rezultate, Agencija će pokrenuti postupak javne nabave za usluge projektiranja i izgradnje višestambenih zgrada do kraja 2019. godine. Paralelno s pripremom dokumentacije za ovu lokaciju, intenzivno radimo na novim potencijalnim lokacijama, pojašnjava Šćulac.

Nekoliko faktora

Iako Šćulac nije dugo na mjestu na kojemu je zamijenio suspendiranoga Vladmira Benca, pitali smo ga kako je moguće da u pet godina ni jedan projekt nije krenuo u realizaciju.

- Na dinamiku realizacije projekata značajno je utjecalo nekoliko faktora. Kada je u pitanju projekt POS Martinkovac I. faza, kao osnovni problem može se istaknuti neadekvatna projektna dokumentacija izrađena od strane poduzeća Capital ing. po kojoj unatoč više ispravaka i popravaka nije bilo moguće graditi uz zakonom dopuštene troškove, što je rezultiralo poništenjem čak dva postupka javne nabave, u studenom 2015. godne i u listopadu 2016. godine, te raskidom ugovora i sudskim sporovima s navedenim trgovačkim društvom.

Nakon neadekvatne projektne dokumentacije i očitog velikog povećanja cijena građevinskih usluga na tržištu, 2017. godine su izrađene nove arhitektonsko-urbanističke studije i studije isplativosti za sve tri planirane lokacije koje su pokazale da su projekti na granici održivosti zbog stanja na tržištu, tehničkih uvjeta i maksimalnih cijena građenja koje postavlja Zakon o društveno poticanoj stanogradnji za stanove.

Početkom 2017. godine aktualiziran je od strane Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama problem zakonitosti plasmana i praćenja povrata plasiranih državnih poticajnih sredstava. Naime, dugogodišnja praksa kojom su državna poticajna sredstva doznačavana lokalnim agencijama putem računa APN-a ocijenjena je neutemeljenom na pozitivnim propisima RH te ju je APN suspendirao do definiranja novog na zakonu utemeljenog rješenja, pojašnjava Šćulac.

On dodaje da je svojevrsna »paraliza« sustava konačno riješena posljednjim izmjenama i dopunama zakona o društveno poticanoj stanogradnji iz lipnja 2018. godine. Njima je značajno izmijenjena struktura dozvoljenih troškova i povećana najveća dozvoljena cijena koštanja izgrađenog stana.

Kalkulacije

- Sve ovo, pokušaj je odgovora na rastuće cijene građevinskih materijala te cijene građevinskih radova općenito. Praksa međutim pokazuje upitnost održavanja čitavog modela s obzirom da su u prosjeku prosječne cijene građevinskih usluga narasle iznad moguće dozvoljenih modelom POS-a.

Naime, Zakon o društveno poticanoj stanogradnji definira maksimalnu prodajnu cijenu gradnje u iznosu od 9.000 kuna po kvadratu s PDV-om neto korisne površine stana. Maksimalna prodajna cijena je ujedno i maksimalna cijena koštanja investicije, u što je uključena gradnja, projektiranje, zemljište, davanja i svi ostali troškovi.

U tom iznosu, za sada je maksimalni udio za radove gradnje 6.000 kuna po kvadratu s PDV-om, što je zapravo vrijednost etalonske cijene građenja, prema članku 5. zakona o POS-u. S obzirom na specifičnosti položaja grada Rijeke uz jadransku obalu, a u kontekstu tržišta građevinskih usluga, zahtjevne zemljane radove u kršu i druge objektivne faktore cijena od 6.000 kuna po kvadratu s PDV-om je realno nedostatna za gradnju.

Najavljene izmjene Zakona o POS-u i izmjena etalonske cijene građenja koje su trenutno u proceduri mogle bi donekle olakšati ovu situaciju, pa će novi koncept zgrada na Martinkovcu na kojem se radi uključiti u kalkulaciju i taj faktor, naglašava Šćulac.

Maksimalna cijena 9.000 kuna po kvadratu

U Gradu Rijeci najavljuju izradu novog koncepta i idejnog projekta na prvu fazu Martinkovca pa nas je zanimalo što to točno znači.

- S obzirom na konstantno rastuće cijene građevinskih materijala i cijene građevinskih radova, izmjene Zakona 2018. godine, te nove izmjene istog Zakona o društveno poticanoj stanogradnji koje su trenutno u postupku, pokrenuli smo izradu novog koncepta i Idejnog projekta za izgradnju višestambenih građevina na lokaciji POS Martinkovac I. faza. Ovaj proces podrazumijeva razradu novog projektnog koncepta u dva koraka: Analitički dio i Projektni dio.

Prvi korak podrazumijeva izradu varijanti arhitektonskih rješenja uz projekciju mogućih troškova izgradnje kako bi se temeljem analitičkih ''inputa'' dobili okviri mogućeg rješenja za izradu dokumentacije Idejnog projekta, sve sukladno trenutnom stanju na tržištu i limitiranom investicijskom iznosu. Drugi korak podrazumijeva izradu projektne dokumentacije Idejnog projekta temeljem odabranog varijantnog idejnog rješenja iz prvog koraka, koja će poslužiti ishođenju lokacijske dozvole temeljem kojeg će biti definiran projektni okvir za izradu dokumentacije Glavnog i Izvedbenog projekta, te izvođenje radova na izgradnji POS-ovih stanova na lokaciji POS Martinkovac I. faza.

Ukoliko analiza troškova izgradnje iz Idejnog projekta pokaže zadovoljavajuće rezultate, odnosno da je sukladno troškovniku moguće uklopiti se u cijenu POS-a koja za sada iznosi maksimalnih 9.000 kuna po kvadratu, Agencija će krajem ove godine započeti postupak javne nabave za usluge projektiranja i izgradnje višestambenih zgrada, najavio je ravnatelj Agencije za društveno poticanu stanogradnju Grada Rijeke Hrvoje Šćulac.

Faza izvida i izrada studija

U Gradu Rijeci su, osim Martinkovca, najavljivali u vrijeme Vladimira Benca i neke druge lokacije kao što je Hostov breg II. faza.

Novi ravnatelj APOS-a Grada Rijeke Hrvoje Šćulac kaže da se zadnjih mjeseci intenzivno analiziraju sve moguće lokacije na području Grada Rijeke za gradnju stanova po modelu POS-a.

- Od nekoliko novih lokacija koje eventualne dolaze u obzir, jedna se istaknula i trenutno smo u fazi izvida i rješavanja imovinsko-pravnih poslova, dok u skorije vrijeme očekujemo pokrenuti izradu studije koja bi uzela u obzir podatke i model koji provodimo na lokaciji Martinkovac I. faza, pod pretpostavkom da se pokaže kao financijski održiv, naveo je Šćulac.