U katastarskim uredima vodi se evidencija o posjedu i posjedovnim listovima. U posjedovne listove upisuju se posjednici katastarskih čestica i unose pisani podaci o katastarskim česticama (broj, adresa, način uporabe, izgrađenost, površina). Prijepis posjedovnog lista izdaje se na zahtjev stranke u nadležnom uredu za katastar.

Prije donošenja današnjih propisa zemljišnoknjižno pravo u Hrvatskoj, temeljilo se na austrougarskom Općem građanskom zakoniku, Gruntovnom redu iz 1855. godine te Zakonu o zemljišnim knjigama i drugim zemljišnoknjižnim propisima iz 1931. godine. Stariji pravnici znaju reći da su se tada zemljišne knjige vodile puno ozbiljnije i preciznije i da su to u pravilu jedini dokumenti koji su i danas uredno vođeni.  

Prav(n)a pomutnja

Još prije Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima, brojni propisi o ukidanju ili ograničavanju individualnog vlasništva, društvenom vlasništvu i općenarodnoj imovini, konfiskaciji, nacionalizaciji, stambenim odnosima i građevinskom zemljištu doveli su do prave pomutnje u vlasničko-pravnim odnosima.

Odnosi ni nakon donošenja novih zakona ni pravilnika nisu se popravili do današnjih dana, mnoge zemljišne knjige nisu uređene, a zbog pritisaka EU posao se mora okončati što prije. Mnogi misle da bi im njihova trenutačna pozicija “izvanknjižnog” vlasništva i transformacija u “pravog” vlasnika stvorila samo nepotrebni gubitak vremena i troškove, pa se i ne upuštaju u takve poduhvate. Veliki problem je i u korumpiranosti raznih “lokalnih i državnih ureda” gdje se zakoni tumače onako kako njima odgovara, pa često imamo i pravosudne trakavice u koje su umiješani razni više ili manje rangirani službenici.

iStock

Veliki broj korisnika nekretnina koje nisu u njihovom “papirnatom” vlasništvu uopće ne razumiju važnost materije zemljišnog prava, često je tumače na svoj način, a nerijetko i ne dobivaju pravu informaciju od pojedinih lokalnih ili državnih službenika koji nemaju niti znanja, a ponekad (bez naknade) niti volje riješiti nečije zemljišnoknjižne probleme. Inače, većina službenika vrlo profesionalno radi svoj posao, pa samo treba imati sreće susresti onog pravog  tko će dati točnu informaciju.

Prijedlog za upis

iStock

Prijedlog za upis podnosi se kod zemljišnoknjižnog suda, a relativno je novo da  to mogu učiniti i javni bilježnici. Ako vas u postupku zastupa odvjetnik, potrebno je priložiti uredno popunjenu odvjetničku punomoć odnosno navesti vrstu radnje, broj spisa, prezime i ime stranaka. Ako vas zastupa opunomoćenik kod sklapanja pravnog posla obavezno je priložiti punomoć s izvršenom ovjerom potpisa osobe koja je izdala punomoć.  

Nakon što se prijedlog preda sudu, dobiva brojčanu oznaku koja se sastoji od broja predmeta i posljednje dvije znamenke godine u kojoj je predmet primljen. Pod tim brojem će biti donijeta odluka, odnosno rješenje o prijedlogu i biti proveden upis u zemljišnu knjigu.

Urudžbeni broj je ujedno i plomba, koja se stavlja na ono mjesto u zemljišnoj knjizi gdje će biti proveden upis. Plomba ima svrhu učiniti vidljivim da se u tom ulošku zahtijeva neki upis. Plomba se briše po službenoj dužnosti nakon provedbe traženog upisa, ili – ako prijedlog bude odbijen – nakon što se u zemljišnu knjigu unese da je prijedlog za upis odbijen.

Dokaz neprekinutog niza

Prijedlog upisa mora sadržavati oznaku da se radi o zemljišnoknjižnom predmetu, naziv općinskog suda kojem se prijedlog podnosi, ime i točnu adresu predlagatelja i protustranaka, broj zemljišnoknjižnog uloška i naziv katastarske općine, točnu oznaku katastarske čestice, pravo, osobni odnos ili činjenicu koja je predmet upisa te koju vrstu upisa zahtijeva i na kraju točno ime i adresu osoba koje treba obavijestiti o upisu.

Prijedlog će biti potpun ako su mu priložene sve potrebne isprave na temelju kojih se traži određeni upis. Isprave moraju biti priložene u izvorniku ili ovjerovljenom prijepisu i na njima obvezno mora biti naveden OIB za sve stranke u postupku. Zemljišnoknjižni sud će, nakon što je pregledao prijedlog za upis i priloge, dopustiti upis ako iz zemljišne knjige nije vidljivo da  postoji zapreka tom upisu.

Utemeljenost prijedloga proizlazi iz sadržaja podnesenih isprava i  kad isprave imaju potrebni oblik. Ako nije sređeno ZK stanje i nije upisan  pravni prednik potrebno je ispravama dokazati neprekinuti niz izvanknjižnih stjecanja do sebe. Kod odlučivanja o prijedlogu mjerodavno je ZK stanje u vrijeme kada je taj prijedlog stigao ZK odjelu.

Vlasnički list možete pogledati besplatno na internetu. 

Mogući problemi

Prije svakog raspolaganja, obavezno treba provjeriti stanje u zemljišnoj knjizi te zatražiti novi izvadak iz zemljišne knjige. Tako se saznaje upisani vlasnik i opterećenost nekretnine, bilo da je riječ o upisanoj hipoteci, pravu služnosti, uporabe, zabrane i sl. Ovisno o stanju upisa u zemljišnoj knjizi, mogli bi se zahtijevati dodatni dokumenti, a bitno je da se kod sastavljanja ugovora koristi  opisom nekretnina prema opisu u ZK izvatku.

Upis u zemljišne knjige u pravilu je vrlo jednostavan kada su čisti međuvlasnički odnosi. Međutim, kako to kod nas obično biva, ako ste vlasnik “problematično” otkupljenog društvenog stana, upis u zemljišne knjige mogao bi biti veliki problem. Da stvar bude gora, situaciju je zakomplicirala i sama država svojim brzopletim rješenjima o stvaranju Knjige položenih ugovora kojima je samo odgodila problem “čistog” vlasništva.

iStock

Naime, prodajom stanova u društvenom vlasništvu država je tada riješila jedan problem, ali stvorila drugi, s čijim se posljedicama sada mnogi susreću. Bivši stanari postali su vlasnici stanova, a sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i suvlasnici zgrada za koje u pravilu nije bilo provedeno usklađivanje stvarnog stanja sa stanjem u zemljišnim knjigama. Zato su vlasnici stanova u otkupu privremeno upisivani u posebnu Knjigu položenih ugovora, koja je trebala biti povezana s Glavnom zemljišnom knjigom. Umjesto da se odmah vlasništvo upisuje u Glavnu knjigu “naši političari – pravnici” stvorili su “pravni izum” – Knjigu položenih ugovora, koja ponekad stvara dualno vlasništvo i koja ne postoji nigdje u svijetu.  

Nepotrebni troškovi

Ono što se pokazalo kao osnovni problem je što se u socijalizmu nije pridavala posebna pažnja privatnom vlasništvu, pa tako ni zemljišnim knjigama. Naime, mnoge zgrade izgrađene su na zemljištu koje se u katastru vodi kao oranica ili livada, a ima i zgrada koje su izgrađene na nekoliko parcela. Ima slučajeva da su zgrade manjim dijelom izgrađene na drugoj parceli, a ima onih koje u građevinskoj dokumentaciji i u stvarnosti imaju različiti broj katova.

Neupisana ili nepravilno upisana zgrada ili stan imaju puno manju vrijednost nego što to misle njezini vlasnici.

Na velike probleme nailaze i bivši stanari, a današnji suvlasnici, koji su svoje stanove proširili na hodnike, tavane i podrume bez ikakvih potrebnih dozvola i suglasnosti. Sada  otkriveni problemi koji postoje već godinama, prava su prilika da se mnogima preporuče rješenja pojedinih stručnjaka koja će im navodno riješiti problem, a u stvarnosti će im biti samo nepotrebni trošak, koji im ništa neće riješiti. Zato treba biti vrlo oprezan oko nepotrebnih troškova upisa u zemljišne knjige koje će predlagati pojedini upravitelji zgrada ne samo zbog neznanja već možda i zbog prilike da se na brzinu od neupućenih stanara izvuče dodatni novac. Političari svakih nekoliko godina najavljuju spektakularna rješenja spajanja “gruntovnice i katastra”, sve kao opravdanje za dobivena EU sredstva za tu namjenu, a ta tema će biti posebno atraktivna  prije uvođenja poreza na nekretnine.