Snimio Roni BRMALJ
U Jadroliniji navode da Optisol nikakvu najamninu ne plaća već više od četiri godine te navode kako su morali uplatiti ukupno 1,7 milijuna kuna za PDV i režijske troškove Optisola, a pritom ne mogu doći u posjed prostora čiji su vlasnici. Pavle Pavičević, suvlasnik Optisola, smatra da se već 5 godina nalazi u nemogućoj situaciji zbog izostanka bilo kakve suradnje i razgovora s predstavnicima Jadrolinije
RIJEKA Uskoro će se navršiti punih 5 godina nedefiniranog statusa atraktivnog poslovnog prostora koji se nalazi u Palači Jadran, gdje je najmodavac Jadrolinija, a tvrtka Optisol koristi prostor u prizemlju zgrade veličine oko 480 četvornih metara. Dogovora nema, ali su zato u tijeku sudski postupci i međusobne tužbe dviju tvrtki. Ugovor o najmu je raskinut još 2012. godine zbog dugova.
U Jadroliniji kao ključni argument navode da Optisol nikakvu najamninu ne plaća već više od četiri godine, a boravi u prostoru, te navode kako su morali uplatiti ukupno 1,7 milijuna kuna za PDV i režijske troškove Optisola, a pritom ne mogu doći u posjed prostora čiji su vlasnici. Tvrde da za nagodbu nema prostora jer bi time diskreditirali ostale najmoprimce koji koriste ostale poslovne prostore na prvom katu zgrade Jadrolinije i uredno izvršavaju svoje obveze po istim ili sličnim cijenama, koje Optisol ne može podmirivati.
S druge strane, Pavle Pavičević, suvlasnik obiteljskog obrta Optisol smatra kako se već gotovo 5 godina nalazi u nemogućoj situaciji u koju je doveden zbog izostanka bilo kakve suradnje i razgovora s predstavnicima Jadrolinije. Iz prostora ne može izaći jer da su u njegovo uređenje uložili 3,6 milijuna kuna, što je praktično sav obiteljski kapital. Plaćati najamninu također ne može jer više nema nikakav važeći ugovor o najmu, a u Jadroliniji nisu željeli revidirati golemu cijenu najamnine od 156.000 kuna mjesečno (120.000 kuna plus PDV), iako je ta opcija predviđena ugovorom.
Tvrdi da će zbog ovakvog odnosa državne tvrtke prema Optisolu biti ugašen i uništen ovaj obiteljski posao i nepovratno izgubljeno 20-ak radnih mjesta. Ključan događaj za početak raspleta cijele priče mogao bi se dogoditi idućeg ponedjeljka jer je Općinski sud u Rijeci uvažio zahtjev Jadrolinije te za 29. veljače odredio termin za provedbu ovrhe, odnosno za deložaciju i iseljenje trgovačkog obrta Optisol. Ukoliko se rješenje provede, Optisol bi trebao iseliti iz Palače Jadran, a Jadrolinija doći u posjed svog prostora. Isto tako, Optisol čeka privremenu mjeru odgode od Općinskog suda u Rijeci.
Spor na Trgovačkom sudu
Pavle Pavičević naglašava da je Optisol u ovom prostoru od 1993. godine, kao i da petnaestak godina nije bilo nikakvih problema u poslovnom odnosu najmodavca i najmoprimca. U tom razdoblju Optisol je koristio samo 141 četvorni metar prostora. Međutim, prvi put je tek 2008. godine provedena javna licitacija za ovaj i dodatni dio poslovnog prostora, koji je povećan na ukupno 480 četvornih metara.
Jedini se na licitaciju javio Optisol, a utvrđena cijena bila je vrlo visoka, ukupno 156.000 kuna mjesečno. Tu je svotu Optisol plaćao iduće tri godine, ali je 2011. godine taj teret postao neizdrživ.
– Točno je da je izlicitirana cijena bila vrlo visoka. Ali, treba razumjeti da je termin potpisivanja ugovora bio u vrijeme izuzetno povoljne poslovne klime. Nitko, pa ni mi, nije mogao predvidjeti krizu koja je nastupila. S plaćanjem najma bili smo u zakašnjenju 2012. godine, prvo smo dobili zadužnicu na naplatu, a onda je uslijedio otkaz ugovora, blokada računa i ovrha. Optužili su nas da smo im dužni oko 1,7 milijuna kuna za najamninu. Bili smo osupnuti time, dali smo na sud predmet i sud je utvrdio da je dug bio daleko manji, oko 800.000 kuna. Da su se uzele u obzir umanjene cijene najamnine na koju smo imali pravo, ne bi bilo ni osnove za raskid ugovora. To je predmet spora na Trgovačkom sudu. Mi smo sve platili do trenutka raskida ugovora, a nakon toga nismo. Mi smo u prostoru bez ugovora, slažem se da to nije normalna situacija, ali nije do nje došlo našom krivnjom.
Da ne bi bilo zabune, mi nipošto ne smatramo kako ne trebamo plaćati nikakvu najamninu. Upravo suprotno, želimo svoje obaveze izvršavati, ali smo tražili dogovor, nagodbu i mirno rješenje i sve to u skladu sa zakonima i ugovorom o zakupu u kojem stoji u točki 12. da su ugovorne strane suglasne da se visina najamnine za svaku iduću godinu trajanja ugovora korigira, i to u postocima koje za poslovni prostor prve zone odredi Poglavarstvo Grada Rijeke. Grad Rijeka je smanjivao zakupninu kako bi pomogao poduzetnicima u razdoblju krize, ali s nama to nije bio slučaj. Imali smo pravo smanjenja za 10 do maksimalno 20 posto vrijednosti ugovora, ali o tome nismo mogli ni s kim razgovarati u Jadroliniji, bilo da je riječ o bivšoj ili sadašnjoj Upravi. Kada je stigao na čelo Uprave Alan Klanac, nadao sam se da ćemo moći razgovarati na obostranu korist. Predlagali smo u to doba prebijanje dugovanja, da napravimo normalan tržišni ugovor i da se svega ostalog odreknemo u korist Jadrolinije. Međutim, od toga nije bilo ništa. Oni su se jednostavno oglušivali na sve naše zahtjeve i prijedloge, iako smo dosad poslali više od 100 dopisa nudeći mirno rješenje.
Nalaz sudskog vještaka
Nadalje, u trenutku kad smo ušli u dodatni dio poslovnog prostora, koji je izlicitiran 2008. godine, vidjeli smo da je isti u jako lošem stanju. Po posebnim konzervatorskim uvjetima, što je dodatno poskupilo ulaganje, morali smo u izuzetno kratkom roku investirati u obnovu i ukupno smo uložili 3,6 milijuna kuna u prostor i opremu. To je daleko više od onoga što dugujemo, ističe Pavičević, i prilaže nalaz sudskog vještaka Zlatka Košćine, koji je po nalogu Trgovačkog suda u Rijeci obavio stručnu ekspertizu objektivne tržišne cijene najamnine prostora Optisola, vrijednosti investicije u prostor, te priložio usporedbu najamnine nekoliko poslovnih prostora koji se nalaze u neposrednoj blizini.
Sudski vještak je utvrdio kako ukupna vrijednost ulaganja Optisola u prostor čiji je vlasnik Jadrolinija, iznose 2,15 milijuna kuna. Nadalje, utvrđena je i tržišna vrijednost najamnine koja je daleko manja od one utvrđene ugovorom o najmu, a koju po zakonu ima pravo tražiti Jadrolinija budući ne postoji ugovor. U obzir je uzeto razdoblje u trajanju od 16 mjeseci, odnosno od ožujka 2012. do lipnja 2013. godine, te se pokazalo da ukupna vrijednost najamnine u tom razdoblju iznosi 541.070 kuna. Kada se taj iznos podijeli sa 16, dolazi se do tržišne vrijednosti najamnine od 33.816 kuna, što je oko četiri do pet puta manje od utvrđene cijene u najmu Optisola. Sudski vještak je ponudio i usporedbu s poslovnim prostorima slične površine, koje je u neposrednoj blizini iznajmio Grad Rijeka, odnosno na Jadranskom trgu i u Adamićevoj ulici. Riječ je o dva poslovna prostora u najmu tvrtke Rijekatekstil-Domus, koji ima najamninu od 6,93 eura po četvornom metru, odnosno 8,47 eura po četvornom metru. Treći poslovni prostor ima tvrtka Lin Chunlei i plaća 11,92 eura po četvornom metru.
– Izloženi smo pokušajima raznih intervencija da nešto neprincipijelno učinimo za Optisol i to traje već godinama, a posebno nam smeta što nas sada pokušavaju prikazati kao veliku državnu tvrtku koja pritišće jednog malog poduzetnika. To naprosto nije istina, mi provodimo jednaku poslovnu politiku prema svima i drugačije ne možemo i ne smijemo raditi. Neka svaki građanin pokuša zamisliti da je riječ o njegovom prostoru u najmu kod zakupca koji je davno prestao plaćati i ne želi izaći iz prostora, pa onda razmisli kako bi postupao i što bi poduzimao – zaključuje Klanac.
DORH o prebijanju potraživanja i ulaganja
– Naša cijena iznosi gotovo 40 eura po kvadratu, što je barem četiri puta više od tržišnih cijena prostora u susjedstvu i iz toga se vidi koliko je taj zakup nerealno visok. Pet godina slušam da oni nama ne mogu pogodovati, ali istovremeno imamo mišljenje DORH-a u kojem stoji da u nagodbi o prebijanju njihovih potraživanja i naših ulaganja nema ništa problematično. S druge strane, Jadrolinija glede ulaganja očito ima dvostruke kriterije, jer su priznali ulaganja u prostor koji se nalazi pored nas koji je također u njihovom vlasništvu. Postavlja se pitanje zbog čega to nama ne priznaju, već nas uporno pokušavaju zatvoriti. Nas je Jadrolinija već pokušala zatvoriti, prijavili su nas da radimo bez minimalnih tehničkih uvjeta, djelatnici carine su obavili uviđaj po tome, sve su pročešljali i nije se ništa dogodilo. Stoga mogu samo suditi da ispod svega stoji sofisticirana igra da nas unište. Ne znam u čiju korist, pitanje je tko želi prostor u kojem se nalazimo, ističe Pavičević, i dodaje da je Optisol zatražio pomoć od DORH-a, Ministarstva pomorstva, Grada Rijeke, Županije i niza drugih institucija koje su s velikim razumijevanjem prihvatile argumente Optisola. Isto se odnosi i na predsjednicu Kolindu Grabar-Kitarović, čiji je Ured odgovorio kako će proslijediti zahtjeve Optisola resornom Ministarstvu i zatražio je da se razmotre sve mogućnosti mirnog rješenja.
Na sve ove tvrdnje u Jadroliniji nude sasvim drugačije stavove. Najelitniji segment poslovnih prostora koje ova državna tvrtka daje u zakup svodi se na prizemlje, odnosno prvi kat upravne zgrade. Cijena kvadrata u prizemlju gdje se uz Optisol nalaze u zakupu tri financijske institucije, iznimno je visoka i praktično se uopće ne razlikuje od zakupa Optisola. Jedina razlika je u tome što ostali uredno izvršavaju svoje obveze, a to ukazuje da bi i za poslovni prostor Optisola u Jadroliniji na tržišnim osnovama mogli ostvariti prihode jednake onima iz ugovora o zakupu koji je s Optisolom raskinut zbog neplaćanja. Predsjednik Uprave Jadrolinije Alan Klanac naglašava kako je cijeli problem naslijedio u svibnju 2013. nakon stupanja na dužnost nove Uprave kompanije.
Nagodba nije moguća
– Mi smo predmet Optisol zatekli u stanju sudskog spora, odnosno ovrhe radi iseljenja iz prostora nakon što je ugovor raskinut. Odluku o ulasku u sudski spor donijela je prethodna Uprava te je sada sporedno raspravljati o tome je li bilo prostora za dogovor s Optisolom oko eventualnog smanjenja cijene zakupa. U sadašnjim okolnostima, kada postoji pravomoćna odluka Županijskog suda u Rijeci kojom je određeno da se prostor treba predati slobodan od stvari i osoba, nagodba s Optisolom više nije moguća niti opravdana jer bi njezino sklapanje značilo direktno pogodovanje jednom poduzetniku uz ignoriranje značajne financijske štete koju je za vrijeme trajanja spora pretrpjela Jadrolinija. Naime, svi ostali zakupci Jadrolinije redovito plaćaju sve svoje obveze, dok Optisol od raskida ugovora o zakupu početkom 2012. , a do kojega je došlo radi višemjesečnog neplaćanja zakupnine, ne plaća ni zakupninu, niti ostale troškove korištenja predmetnog prostora. Sukladno zakonskim obavezama, Jadrolinija cijelo to vrijeme uredno podmiruje režijske troškove u ime Optisola te smo do sada za režijske troškove i PDV platili ukupno preko 1,7 milijuna kuna. Nažalost, dug je daleko veći od te svote. Ostali zakupci našeg prostora plaćaju nešto manje od 300 kuna po metru kvadratnom pa je korištenje 480 kvadrata prostora od strane Optisola bez plaćanja ikakve naknade, u razdoblju od raskida ugovora (veljača 2012.) do danas, Jadroliniji uzrokovalo dodatnih više od šest milijuna kuna štete na osnovu neplaćene zakupnine. O naknadi te štete vodi se postupak pred Trgovačkim sudom u Rijeci, ističe Klanac iz čijih riječi proizlazi da ukupna potraživanja Jadrolinije iznose ukupno 8 milijuna kuna. Klanac zatim demantira da osobno nije razgovarao s predstavnicima Optisola, ali isto tako tvrdi da on ne može i neće nikome pogodovati.
Poštovanje pravomoćne odluke
– I ja sam bio mali poduzetnik i mogu imati u ljudskom smislu razumijevanja za nečije poslovne teškoće. I stoga sam uvijek otvoren za razgovor i uvijek treba pokušati vidjeti može li se naći rješenje. Međutim, nama su ruke vezane kako propisima, tako i ugovorima. Oni su doista izlicitirali jako visoku cijenu na javnom natječaju, ali su na nju pristali. Razumijem i to da nisu predvidjeli krizu, ali su mogli u tom periodu raskinuti ugovor, izaći iz prostora pa na novom natječaju pokušati izlicitirati manju cijenu. Smatram da ovo nije jedini poslovni prostor u gradu gdje oni mogu razvijati svoju djelatnost. Uprava Jadrolinije dužna je poštovati pravomoćne odluke nadležnih institucija kako bi zaštitila svoja prava i imovinu, a samim time i prava vlasnika, Republike Hrvatske, odnosno njezinih građana. Tako će biti i u ovoj situaciji u kojoj se s druge strane nalazi fizička osoba, gospođa Pavičević i njezin već godinu dana zatvoreni obrt, koja svjesno već godinama koristi vlasništvo Jadrolinije bez plaćanja naknade i ikakvih pripadajućih troškova. Mogu javno postaviti pitanje što bi bilo kada bih ja kao odgovorna osoba nakon svega odobrio smanjenje zakupnine Optisolu, a ostavio istu cijenu svima ostalima? Što bi bilo kada bi ostali zakupci s pravom negodovali zbog toga? Ukoliko je u bilo kojem trenutku bilo kojem zakupcu cijena zakupa naših prostora previsoka, on je u mogućnosti potražiti drugi, jeftiniji prostor. No, nikome ne može biti dopušteno koristiti bilo čiju imovinu bez plaćanja ikakve naknade, posebice kako bi ostvario osobnu korist na štetu građana RH, naglašava Klanac, i dodaje kako je s raznih adresa bilo zahtjeva da se ovaj problem riješi i Optisolu pomogne.
