Ante Ramljak / Foto Denis LOVROVIĆ
Detalji iz revizorskog izvješća nagovijestili su da je Agrokor kroz zakup otplaćivao kredite jer je to bio jedini način na koji je mogao doći do novca, pa su onda i troškovi zakupa bili veći od tržišnih
ZAGREB – Objava izvanredne uprave Agrokora da je osporila čak 30 tražbina ukupno vrijednih dvije milijarde kuna koje se tiču zakupa poslovnih prostora, zvučala bi prilično nevjerojatno da je doista taj dug stvoren zato što Agrokorove tvrtke, ponajprije Konzum, nisu plaćale zakup za poslovne prostore koje koriste. No, po svemu sudeći, riječ je neotplaćenim kreditima koje je Agrokor podizao skrivajući njihovu otplatu iza plaćanja zakupa, koji je tako bio višestruko veći od tržišnih cijena.
Na samom početku postupka izvanredne uprave povjerenik Ante Ramljak isticao je da Konzum plaća zakup za svoje logističke i trgovačke centre koji je daleko iznad tržišnog i da sa zakupodavcima pokušava dogovoriti smanjenje tog iznosa. Revizija poslovanja za 2015. i 2016. godinu te objava osporenih tražbina otkrili su zašto je trošak zakupa nekoliko puta veći od tržišnog, kakav plaća Konzumova konkurencija, i zašto zakupodavci potražuju dvije milijarde kuna.
“Sale and leaseback”
Agrokor je, nagovijestili su detalji iz izvješća, zapravo kroz zakup otplaćivao kredite jer je to bio jedini način na koji je mogao doći do novca, pa su onda i troškovi zakupa bili veći od tržišnih. Kod objave izvješća, uprava je objavila da je taj trošak trebao biti knjižen kao financijski leasing. Uz to, u tablici tražbina uz svaku tu osporenu tražbinu stoji napomena o nevaljanosti odredbe i nepostojanju zakupnog odnosa.
Iz Agrokora smo kao dodatno pojašnjenje dobili odgovor da se radi o ugovorima koji u sebi sadrže i komponentu financiranja, odnosno da se ne radi o čistom zakupnom odnosu nego zakupnina u sebi sadrži trošak financiranja kreditom banke zbog čega zakupnina nije tržišna.
Zapravo se radi o tome da se Agrokor, kako bi došao do svježeg novca kad mu banke više nisu odobravale kredite, poslužio modelom »sale and leaseback«. Model je to po kojem vlasnik nekretnine tu nekretninu prodaje i odmah je od novog vlasnika unajmljuje na dulji rok. Prodajom dobiva novac jer procjenjuje da mu je to jeftinije od podizanja kredita i tako osigurava financiranje, primjerice, razvojnih projekata umjesto da mu novac bude zarobljen u nekretninama.
Među tražbinama koje je izvanredna uprava uglavnom priznala su i neki ugovori o sponzorstvu koje Agrokor nije ispunio prije pokretanja postupka izvanredne uprave. Tako tablica tražbina otkriva da je Ivica Todorić, čiji Agrokor ima središte u Ciboninom tornju, sponzorirao Košarkaški klub Cedevita koji je osnovao jedan drugi domaći poduzetnik – Emil Tedeschi. Cedevita je naime prijavila 717 tisuća kuna duga po ugovoru o sponzorstvu.
Za sponzorstvo i Hrvatski teniski savez potražuje 312 tisuća kuna od Jamnice, a Gradsko kazalište lutaka Rijeka 37,5 tisuća kuna od Leda. Među onima koji još očekuju novac za sponzorstvo su i Atletski klub Dinamo Zrinjevac i Rukometni klub Split.
No, ako želi plaćati tržišnu cijenu zakupa, onda bi po tržišnoj cijeni novom vlasniku trebao prodati i svoju nekretninu. U slučaju Agrokora kompanija je očito trebala više novca nego što je mogla dobiti prodajom nekretnine, pa je to očito osigurala time što se obvezala kroz zakup plaćati i otplatu kredita, što potvrđuje i odgovor iz Agrokora o tome da ugovori u sebi sadrže komponentu kreditiranja i da cijena zakupa u sebi sadrži trošak kredita. No, problem je što u svojim izvješćima Agrokor taj kredit nije prikazao kao zaduženje, čime je prikazao manji ukupan dug, a samim time i povoljniji omjer duga i dobiti.
Tablica tražbina, odnosno tvrtke koje su ih prijavile, otkrivaju i kako je ta operacija izvedena. Na adresi Planinska 13a u Zagrebu nalaze se, primjerice, tri tvrtke koje su Agrokoru davale u zakup nekretnine koje su prethodno od njega kupile. Da bi kupile te nekretnine, te su tvrtke vjerojatno podigle kredite, ali veće od vrijednosti nekretnina, novac su proslijedile Agrokoru koji je tako stekao likvidna sredstva. Agrokor se u ugovorima o plaćanju zakupa obvezao zapravo otplatiti te kredite i zato je zakup znatno veći od tržišnog.
Povezane tvrtke
No, osim zajedničke adrese tvrtke, Hircusu, M.O.F. Razvoj trgovačkih centara (RTC) i M.O.F. Trgovački centri povezuje i isti osnivač te isti direktori. Sve tri tvrtke osnovala je austrijska kompanija M.O.F. Immobilien AG, i sve ih vode i zastupaju Dubravko Perović i Stankica Berić. Sudski registar otkriva i da su oboje zaposlenici Agrokora. Perović je tako čak i član Nadzornog odbora u četiri Agrokorove tvrtke, a u Jamnici i Vupiku je potpredsjednik Nadzornog odbora. Stankica Berić je trenutno članica nadzornog odbora u Vupiku i Velpru, a do početka srpnja ove godine bila je prokuristica u Konzumu.
U izvješću za 2015. godinu M.O.F. RTC, primjerice, ističe da je njihova osnovna djelatnost poslovanje s nekretninama i da imaju dva trgovačka centra, u Zagrebu i Splitu, koje iznajmljuju Konzumu. Izvješće otkriva i da su njihova ulaganja u nekretnine, dakle za dva centra, bila 345 milijuna kuna. Tvrtka nema zaposlenih. Prijavila je da od Agrokora potražuje 417 milijuna kuna i tražbinu je izvanredna uprava u potpunosti osporila.
Hircus pak od Agrokora, odnosno Konzuma, potražuje 206 milijuna kuna, a M.O.F. Trgovački centri gotovo 21 milijun kuna, što znači da tvrtke koje vode Agrokorovi ljudi potražuju više od 644 milijuna kuna od koncerna, odnosno da koncern toliko duguje za zakup, do istekla ugovora, u što je uključena otplata kredita.
1. KORAK – Agrokor prodaje svoje nekretnine i dolazi do svježeg novca
2. KORAK – koncern dobiva kredite, ali ih ne prikazuje kao zaduženje
3. KORAK – uzima u zakup nekretnine koje je prodao i u ugovoru o zakupu plaća i zakup i otplatu kredita u cijeni zakupa
Oko 183 milijuna tražbina na osnovi zakupa prijavile su i četiri tvrtke koje također povezuje ista adresa, isti direktori i odgovorne osobe te da su njihovi osnivači tvrtke iz Nizozemske, gdje je i Ivica Todorić osnovao tvrtku koja je pak posredno preko tvrtke u Hrvatskoj vlasnik Agrokora.
Porezne olakšice
Tako su u Nizozemskoj registrirani i osnivači hrvatskih tvrtki Agro LDC II, Sopot Adriatic, WPC Agro 5 i Zakup Agro 4, a u svima njima su direktori i osobe ovlaštene za zastupanje Gregory Mark Butchart iz Velike Britanije, Neven Kreković i Roland Žuvanić, nekadašnji predsjednik uprave Optima Telekoma i ministar u Vladi Ivice Račana iz HSLS-a, kasnije iz Libre. U susjedstvu tih kompanija, odnosno u istom poslovnom kompleksu, je i tvrtka S Immorent Omikron koja na ime zakupa potražuje 13 milijuna kuna, a osnovala ju je Erste Group Immorten.
Sve te tvrtke prijavile su tražbine na ime zakupa, ali ih je izvanredna uprava osporila jer nemaju, prema njima, osnove u zakupnom odnosu, što znači da smatraju kako se iza toga skriva kreditiranje Agrokora. Sam model »sale and leaseback« nije nezakonit, on kompanijama omogućuje i porezne olakšice na osnovi zakupa prostora za obavljanje djelatnosti, ali ovi su aranžmani u Agrokoru pored toga značili ne sam zakup imovine, nego i kreditno zaduženje, a njega tvrtka nije prikazivala u svojim izvješćima, čime je zapravo slala pogrešnu sliku u svom dugu, a svi oni koji su sudjelovali u tom aranžmanu trebali su toga biti svjesni.
