Osnovica za vrednovanje nekretnina je njezina tržišna vrijednost, a Vlada propisuje i tri metode po kojima će se procjenjivati nekretnine
ZAGREB Procjena vrijednosti nekretnina često je u Hrvatskoj u središtu neke afere, istrage ili optužnice. Sisačka županica Marina Lovrić još uvijek je u pritvoru jer joj se na teret stavlja da je pretplatila nekretninu koju je Županija kupila za gradnju zgrade hitne pomoći.
Jedna od optužnica bivšem premijeru Ivi Sanaderu temelji se na tvrdnji da je država kupila zgradu u Planinskoj od HDZ-ovca Stjepana Fiolića prema nerealno visokoj procjeni.
Nedavno je i bivša ravnateljica Porezne uprave Nada Čavlović Smiljanec ustvrdila da je država prebila porezni dug Spačve preuzimajući nekretnine koje su bile nekoliko puta precijenjene.
Iako DORH još nije rekao svoje mišljenje o tom slučaju premijer Zoran Milanović iskoristio je slučaj da smijeni ministra financija Slavka Linića uz objašnjenje da je predugo čekao na njegovo objašnjenja slučaja Spačva, makar vjeruje da tu nije bilo nezakonitog postupanja.
Mogućnosti da svatko procjenjuje nekretnine na svoj način, odnosno da je procjena prepuštena poslovnoj praksi i diskrecijskim odlukama procjenitelja, trebale bi ipak biti manje nakon što na snagu stupi Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina neovisno u čijem su vlasništvu.
Podaci nužni za procjenu nekretnina prikupljat će se tako što će javni bilježnici podatke o ovjerenim kupoprodajnim ugovorima dostavljati županijama, velikim gradovima i Gradu Zagrebu. Zasebno su propisani posebni slučajevi procjena kod prava građenja, prava služnosti i u postupcima izvlaštenja. Tako je kod postupka izvlaštenja i određivanja naknade kao obvezan uveden izračun gubitaka i dobitaka na imovini uslijed postupka izvlaštenja. To znači da procjenitelj mora izračunati i budući gubitak koji će netko imati kao posljedicu izvlaštenja svoga zemljišta ili kuće, ali mora ukalkulirati i budući dobitak, koji bi netko mogao imati jer mu zbog izvlaštenja zemljišta, pored kuće sada prolazi prometnica ili je stigao vodovod.
Osim načina i metoda procjene, njome se uređuje i način na koji će se prikupljati podaci te kako će se oni koristiti u svakoj konkretnoj procjeni.
Osnovica za vrednovanje nekretnina je njezina tržišna vrijednost i sudski prcjenitelji i vještaci dužni su u elaboratu jasno naznačiti svaki parametar koji pri tome koriste.
Ti podaci, osim osobnih podataka, u pravilu moraju biti javni. Vlada propisuje i tri metode po kojima će se procjenjivati nekretnine: poredbena, prihodovna i troškovna.
Za utvrđivanje vrijednosti zemljišta, stanova, obiteljskih kuća, garaža, parkirnih mjesta ili poslovnih prostora primjenjivat će se poredbena metoda. U osnovi ona se svodi na to da se tržišna vrijednost neke nekretnine određuje usporedbom s najmanje tri kupoprodajne cijene.
U tom slučaju procjenitelj mora voditi računa i o godini građenja, katastarskoj općini gdje se nekretnina nalazi, pa čak i ulici ili trgu, te katu, ako je riječ, primjerice o zgradi s više katova. Naravno, važan je i datum kada je sklopljen kupoprodajni ugovor.
Pri tome se procjenitelji mogu koristiti bazom kupoprodajnih cijena koju vode jedinice lokalne samouprave, ali i ispravama o kupoprodaji nekretnina koje se nalaze u zbirci isprava zemljišnoknjižnih odjela na sudovima. Podaci koji se koriste za vrednovanje pojedine nekretnine ne smiju biti stariji od četiri godine.
U slučaju prodaje nekretnine koja ima gospodarsku svrhu koristi se prihodovna metoda, odnosno u obzir se moraju uzeti budući prihodi koje bi ta nekretnina mogla donijeti.
Troškovna metoda prvenstveno se koristi za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih čestica na kojima su zgrade javne namjene i nije im svrha stvarati prihode, pa se utvrđuje samo trošak njihove gradnje.
Ona se primjenjuje i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama.
